Rusové? Komunisti? Největší hrozbou je krize bydlení a porodnosti

Tento článek si neodpustím a píšu jej kvůli své znalosti problematiky bytové krize z pozice rezidenčního developera. Sám se již léta potýkám s nefunkčním systémem stavebního řízení v České republice a občas přemýšlím o sepsání knihy na základě reálných zkušeností z uplynulých šesti let, které by často zněly jako z jiného světa.

Příkladem může být můj malý bytový projekt na Praze 4, kde plánujeme s partnery vystavět 12 bytových jednotek poblíž parku U Jezerky. Projekt jsme paradoxně koupili od samotné městské části Praha 4 s již vydaným územním rozhodnutím a závazným stanoviskem Institutu plánování a rozvoje Prahy. Jenže došlo k obměně politického vedení a ta Praha 4, která nám projekt prodávala, nebyla s nynější Prahou 4 v nijak dobrém vztahu, a tak jsme spadli do kolonky nepřátel současné Prahy 4, kterým je třeba pořádně zatopit. Závazné stanovisko nejvyšší pražské autority v oblasti územního rozvoje je ale pouhý cár papíru - jde o právně nezávazné vyjádření. Proč jej úřad vydává, to nevím, ale v developmentu platí, že čím více papírů od kohokoli, tím lépe.

Jelikož ale bylo původní územní rozhodnutí v otázce stavby vydáno roku 2018 podle norem, které již při našem nákupu projektu nebyly platné - například prosluněnost a parking - muselo dojít ke změnám a opět se obíhaly vyjadřovačky a projekt znovu putoval na stavební komisi městské části, která je čistě politickým tělesem - podle jejího stanoviska se ale řídí i úředníci stavebního úřadu městské části Praha 4 a pokud politici řeknou ,,ne“, stavební úřad udělá vše v jeho silách, aby projektu ztížil cestu ke schválení.

A tak po znovuzískání pozitivních vyjádření odborů pro životní prostředí, dopravy, povodí Vltavy, všech myslitelných církví - ano, účastníkem řízení u stavby na kopci je i povodí Vltavy a husitská církev - vše společně s týmem - který stojí statisíce - seženete a pokaždé se při předložení požadovaných dokumentů dozvíte něco nového.

Jen mimochodem - žádost o vyjádření na povodí Vltavy lze zasílat výhradně poštou. Datové zprávy musí mít maximální velikost 20 MB a v životě jsem neviděl projektovou dokumentaci, která by se do tohoto limitu vešla. A tak si ještě navíc v 21. století vyměňujeme dopisy, obálky a doručenky.

Dosud nejnovějším požadavkem stavebního úřadu na Praze 4 je například kompletní studie o korozivzdornosti podle § 16 Stavebního zákona. Ve zkratce - v přípravné projektové fázi musíte u všech předpokládaných materiálů nechat znalcem potvrdit, že nezreziví a odolají povětrnostním vlivům. Je to taková sranda, která stojí zhruba 180 tisíc korun a zpracování trvá zhruba dva nebo tři měsíce, během kterých vám opět propadne platnost vyjadřovaček, a tak je musíte sehnat znovu.

Zní to skoro až vtipně a situaci bych přirovnal k pozorování ayahuascového rituálu. Přesně tak si totiž v roli developera často připadáte - jako by všichni kolem vás, zejména úředníci na stavebních úřadech a zastupitelé městských částí požili halucinogenní látky, které je přivedly do neexistující paralelní reality. Do světa, kde jakékoli zdržení, požadavky a byrokracii zaplatí developer s bezednou peněženkou a železnými nervy. Tak si úředníci investora představují a je jim úplně jedno, kolik za prodlení městské části při vyjádření zaplatíte nebo kolik vás stojí projektant, kterého na úřad posíláte téměř ob týden.

Vyroste oněch 12 bytů? Upřímně nevím, měli jsme již v tomto roce zájemce z Itálie, který měl zájem projekt koupit již v přípravné fázi, ale dva dny před podpisem kupní smlouvy spáchal ve své vile u Janova sebevraždu. To nevymyslíte. Tudíž po zaplacení zálohy a podpisu rezervace ještě navíc vyřizujete s Itálií pozůstalost a další náklady vás stojí právník, protože peníze z notářské úschovy jednoduše odeslat zpět nemůžete, to může provést jen správce italské pozůstalosti po autorizaci českou bankou. To bylo jen bokem, taková chuťovka.

A tak již od dubna tohoto roku čekám na posudek materiálů v ohledu na povětrnostní podmínky a korozivzdornost, který po mě chce stavební úřad a mezitím jsem sepsal notnou porci článků. Pokud by stavební řízení v České republice fungovalo, nic si od Pauknera nepřečtete - jednoduše bych neměl na tyto záležitosti čas a raději se věnoval oboru, který miluji. Mezitím mi samozřejmě propadají vyjadřovačky, takže je budeme shánět snad už pošesté znovu.

Šestým rokem tak probíhá pomyslná byrokratická bitva mezi námi, kteří máme zájem postavit v Praze tolik požadované byty a mezi úřadem s politickou reprezentací městské části v zádech. Neměníme územní plán, existuje vydané územní rozhodnutí, splňujeme výšku, normy na parkování a v současnosti je pozemek směsí nevábné křoviny prokládané odpadky z nedaleké kavárny.

Pokaždé, když slyším mluvit politika o tom, jak chce celá Česká republika stavět, jen se smutně pousměji. Všichni chtějí byty, ale jakmile hrozí samotná stavba, zablokují občané i politici projekt jakýmkoli způsobem často až na hraně etiky i zákona.

Všichni chtějí byty, nikdo ale nechce ze svého balkónu či předzahrádky pozorovat samotnou stavbu. Často slýchám - proč to musíte stavět zrovna u nás? Tato otázka vykresluje českou mentalitu lépe než jakékoli statistiky.

Tento úvod je jen sondáž do života proklínaného veřejného nepřítele - rezidenčního developera - a i z výše uvedených řádků si můžete udělat obrázek o tom, proč je bydlení v České republice tak drahé. Od roku 2019 v projektu leží několik milionů korun a další miliony přibývají ještě před vydáním stavebního povolení. Dnes spočítaná předběžná nákladová cena hovoří o 97 000 korunách za metr bez DPH, které musíme utržit, aby se dle propočtů stavba vůbec zaplatila. O zisku ani nemluvím, ten projektujeme stabilně na 30 % včetně nákladů financování, je tedy jisté, že metr bytu bude stát minimálně 180 000 Kč.

Pokud bych po vzoru Polska vyřídil stavební povolení na projekt s územním rozhodnutím za tři až šest měsíců, jen na nákladech a ušlém zisku z několikaleté bitvy by se uspořily jednotky procent, tedy tisíce korun za metr. Nelze developery proklínat za 30 až 40 % marži ve chvíli, kdy spořící účet kumulativně za 6 až 7 let bitvy s úřady vydělá více, než projekt kde investujete, často si na stavbu půjčujete a nesete veškerá rizika. Nikdo z developerů, které znám, nenasazuje marži nad 30 až 40 %. Lidé již dnes na byty nemají peníze a klientelu kupců tvoří výhradně věkové kategorie mezi 45 až 65 lety, na mladý pár dnes narazíte málokdy. Iluze veřejnosti o extrémních výdělcích developerů je pak také živena pouhou neznalostí reality tohoto v České republice velmi nevděčného oboru.

Výše z mého pohledu popisuji realitu dnešních dnů, za kterou je odpovědný výhradně a pouze jen stát. Developeři, investoři, firmy, banky - ti všichni stavět chtějí, stavět umí a mají peníze, které do kasina v podobě českého stavebního řízení stále hodlají nalít. Současný stav je dostatečně špatný sám o sobě. To skutečné šílenství ale teprve přijde, a to už od roku 2030, což je v harmonogramu developerů skoro za dveřmi. Podle délky stavebního řízení v Praze se dnešní projekty plánují realizovat někdy kolem roku 2030 a já sám nevím, zda bitvu s místními úředníky do roku 2030 vůbec dobojuji.

Již za několik let se bytová krize v ČR ještě násobně více umocní, tentokrát kvůli nařízení Evropské unie.

Všichni mluví o systému emisních povolenek Evropské unie pro domácnosti, takzvaném ETS II. Tato směrnice je pro veřejnost srozumitelná, zvedne totiž cenu plynu a benzínu, což jsou dvě uchopitelné komodity a každý rozumí tomu, když natankuje za 1 500 Kč a druhý den dá 2 000.

Skutečným strašákem je ale jiná norma, nazvaná EPBD. Ta hovoří o povinnosti stavět bezemisní budovy a rekonstruovat (!) objekty tak, aby postupem času produkovaly minimální nebo nulové emise. Pracoval jsem i s památkově chráněnými objekty, kde si současní památkáři protiřečí - jakýkoli zásah do fasády je problém, úprava pláště budovy na více úspornou variantu není možná a příběhy o památkáři konzultovaných rekonstrukcích oken jsou již minimálně pražským folklórem. O to horší v tomto případě je fakt, že norma neřeší jen budování nových objektů a kompletní rekonstrukce, ale zavádí také povinnost rekonstruovat ty budovy, které k renovaci dosud určené nebyly a podmiňuje prodej jednotky například v bytě na pražských Vinohradech z raného 20. století závazkem kupujícího objekt renovovat v budoucnu tak, aby se stal nízkoemisním.

Vůbec si v praxi tuto normu neumím představit, protože starší budovy nejsou stavěné na dnešní regulační normy a rozvody tepla, plynu i stavební materiály neodpovídají požadavkům normy EPBD ani v těch nejdivočejších snech.

Jen pro představu, kterou snad pochopí i neznalý laik - okolo 50 % budov v Praze bylo vystavěno před rokem 1980, jsou tedy z pohledu regulátorů energeticky mimořádně neefektivní a spadnou do nejméně hospodárné třídy G. Tyto budovy jsou vlastníci povinni (!!!) do roku 2033 zrenovovat alespoň do třídy D. Pro představu rozdílu mezi třídou D a třídou G si představte renovaci historického Mercedesu z roku 1920 na Mercedes vyrobený po roce 2010.

Taková úprava jednoduše není možná. Opět jsme u té ayahuascy, tentokrát ale zřejmě nějaký šaman navštívil regulátory z Evropské komise a uspořádal celopodnikový rituál.

Norma tak zatíží nové stavby dodatečnými náklady, které již dnes stavby na mnoha místech neúměrně zdražují. Jde například o často proklínanou rekuperaci, zelené střechy (zdaleka ne vždy dávají smysl) a de facto bude nutné budovu ze všech stran oblepit solárními panely. Zapomíná se přitom na práci s vodou, kterou já osobně vnímám jako daleko potřebnější disciplínu. Kubíky dešťové vody bez zpětného využití odtékají do kanálů a zatěžují čističky, zatímco Evropská komise řeší jen a pouze elektřinu. Voda je přitom z mých zkušeností daleko dražší a hůře nahraditelná než elektrická energie, které si umíme dostatek vyrobit. Nic naplat, ze stavebních norem se stává ideologie a roky 2030 a 2033 tak již dle schválené normy EPBD započnou novou éru, kdy si podle mých propočtu - a nejsem zdaleka sám - nepořídí byt vůbec nikdo.

Jde tak o další smutný příklad evropské regulace, která se ukazuje být úplně mimo realitu a i díky těmto regulacím se pro mne uchování proevropského a liberálního smýšlení stále těžší. Nerozumím, kde se stala chyba a v jaký moment se Evropská unie proměnila z ekonomického společenství na továrnu na sny úředníků v Bruselu.

Je to obrovská škoda. Krize bydlení vyvolaná neschopnosti českého státu účinně nastavit parametry svižného stavebního řízení a podpořená doslova šílenou regulací Evropské unie totiž dopadá na každého z nás a dopadá i na stát, který tuto krizi v první řadě vyvolal.

Současná krize na trhu bydlení v České republice nemá důsledky jen v podobě zvýšených životních nákladů a neschopnosti mladých vlastnit byt. Dopady krize jsou ohromné a každým rokem přitápějí pod kotlem budoucí demografické krize i schodků státního rozpočtu.

Ukážu vám jednoduchý příklad fungujícího trhu s nemovitostmi v Dánsku. Byt v kodaňském paneláku - také je v Dánsku mají - o výměře 70 metrů čtverečních stojí zhruba 6 milionů českých korun. Cena odráží starou, neaktuální a často i nepohodlnou konstrukci, ve které by dnes lidé bydlet ani neměli. Cena novostavby se ale pohybuje zhruba o 50 % výše - a tak to má být - i v té stejné městské části, např. v Hedehuse. Nové developerské projekty tak cenově vychází na zhruba dvojnásobek ceny staré výstavby.

A pak máme nefunkční trh v České republice. Cena novostavby v Praze je na úrovni zhruba 175 000 Kč za metr čtvereční a inzeráty na prodeje bytů v panelových domech Jižního města dosahují klidně i ceny za metr kolem 150 000 Kč. Pouhý patnáctiprocentní rozdíl mezi novým Mercedesem a dnes již nevyhovujícím veteránem z 80. let?

Nefunkční trh se propisuje do cen nájmů starých a nevhodných budov, které vyhledávají zejména nízkopříjmové rodiny - dnes si ale umím představit i pár spadající do střední třídy, který by byl za zmíněný panelák šťastný. Nájem v takovém bytě musí stát minimálně 30 000 Kč bez zahrnutí poplatků a přitom bydlení nenabízí odpovídající standard. Mladá rodina pak neinvestuje, neutrácí, nepodniká, pouze vydělává na starý, ošklivý a nevhodný panelákový byt a někteří se dokonce do konce svých životů zadluží jen aby si takový vysněný domov v paneláku pořídili.

Chtěli byste celý život vydělávat na splátky hypotéky ve výši zhruba 8 milionů korun, za kterou jste si koupili Husákem vystavěný panelákový byt na Jižním městě? Chtěli byste v takovém prostředí 11 patrové budovy, kde bude v létě klidně i přes 30 stupňů, vychovávat děti?

Tyto otázky byly relevantní několik let nazpět, dnes lze smutně konstatovat, že si mladí lidé vydělávající měsíčně 70 tisíc korun čistého nemohou pořídit ani tento byt v paneláku. Spláceli by příliš mnoho.

Lze pak mladé vinit z klesající porodnosti? Může někdo rozporovat jejich zcela racionální rezignaci na podnikání a nízkou míru inovací v České republice? Proč inovovat, když budoucnost a naději reprezentuje šedesátimetrový byt v paneláku?

Peníze z nájmů těchto ohyzdných bytů pak končí v kapse lidí, jakými jsou například moji rodiče, kteří jeden takový byt vlastní. Přijde realitní agent, pronajme 68 metrový panelákový byt za 31 000 Kč bez poplatků a hotovo. Uvnitř žijí dvě třicetileté doktorky, které se na vysoký nájem skládají a ani jedna z nich neuvažuje o založení rodiny - musela by se stěhovat a potřebují vydělávat peníze, aby se vůbec uživily. Ony ty platy nastupujících doktorů také nejsou nijak skvělé.

Pak nejsou děti, nejsou mladé páry, 40 % bytů v Praze je obsazeno jednou osobou a metr v paneláku stojí čtyři průměrné měsíční čisté mzdy. Úředníci v Praze dál vymýšlí protikorozní studie a požadují změnu šířky příjezdové cesty do bytového domu, té staré prý do normy chybělo 15 centimetrů… Evropskou komisi zřejmě mezitím navštívil šaman a v honbě za iluzí hodlají bruselští úředníci již velmi porouchaný trh od roku 2030 úplně pohřbít.

A tak na konec tohoto osobního, subjektivního a smutného textu musím konstatovat, že největší hrozbou pro současnou společnost nejsou Rusové ani komunisti, ale neustále gradující krize bydlení, která může dost dobře způsobit, že má generace Husákových dětí může být tou poslední, která si v životě mohla snít o budoucnosti a také mohla svých snů reálně dosáhnout. Neměnil bych se svými dětmi ani na vteřinu a nerozumím státu, proč na současnou krizi reaguje pouze dílčími úpravami legislativy a neúspěšnými pokusy o další dílčí úpravu - digitalizaci stavebního řízení.

Vlak už dávno ujel a pokud má dojít na českém trhu s bydlením ke skutečné změně, musí dojít k zásadní změně celého systému, vyjmutí politiků, územních komisí, zastupitelstev a odborů z celého procesu a nastavit zcela apolitický, drakonicky efektivní a pružný úřad, který se bude řídit jasně definovanými podmínkami a lhůtami.

Závěrem, abych pouze nekritizoval, dodám konkrétní řešení bytové krize v kostce. Tyto kroky lze zavést rychle, efektivně a z mého pohledu developera opravdu pomohou.

Cesta z krize ve čtyřech bodech:

Na základě výše uvedeného stavu bychom se v České republice dostali do požadovaného stavu, kdy stavby na území Prahy neschvalují úředníci z Prahy a vedení hlavního města si pouze určí a politicky odsouhlasí rámec, ve kterém se investoři pohybují. Vyjmutí účastníků řízení je zcela logické a dnešní situace dlouhodobě postrádá jakýkoli smysl - stavební úřady disponují mapami a vědomím, kdo je skutečným účastníkem řízení a kdo nikoli. Jak je již zmíněno, účastníkem stavebního řízení nemohou být již z podstaty sousedé a místní politici - obě skupiny budou zcela logicky bojovat, aby nikdy žádná stavba neproběhla a pak se budou divit, že lidé nemají kde bydlet.

Příklady existují, mohu jmenovat Polsko, Dánsko nebo Dubaj. To jen my pořád na něco čekáme a mezitím porodnost atakuje historická minima, mladí ztrácí iluze i naději a připravujeme si tu demografickou krizi naprosto brutálních rozměrů.