Článek
Neustále rostoucí ceny bytů, snižování jejich výměry a nedostatek nemovitostí k bydlení vychází ze změn chování občanů České republiky v uplynulých 30 letech. Bytů i domů k bydlení je dostatek, nedostatečná vůle rekonstruovat a preference mladých bydlet samostatně ale nestíhá uspokojovat poptávku, kdy nabídku zpomaluje komplikovaný povolovací proces a nedostatečná spolupráce územních celků s investory.
Kde vidí problém nedostupnosti bydlení výrazné tváře české politiky? A jaká navrhují řešení?
- Andrej Babiš chce stavět byty pro státní zaměstnance a regulovat nájemné.
- Petr Fiala chce stavět 40 000 bytů ročně, respektive podporovat jejich stavbu soukromými subjekty.
- U Tomia Okamury není možné dohledat konkrétní návrhy řešení bytové krize. Program SPD zatím neobsahuje stanovisko k bytové politice a veřejná vyjádření jsou pouze kritikou bez vlastního řešení.
Dva nejsilnější politici v České republice - premiér a předseda nejsilnější opozice - tedy vidí problém nedostupnosti bydlení hlavně v nedostatečné výstavbě, respektive regulaci nájmů a zajištění výstavby prostřednictvím státu.
Ani jeden nezmiňuje zásadní změnu chování občanů, která je skutečnou příčinou nedostupnosti bytů a vysokých cen bydlení.
Třetina všech domácností je obsazená jedním člověkem
Z dat statistického úřadu vyplývá, že na území České republiky existuje 4,8 milionu hospodařících domácností, které úřad dále dělí podle počtu lidí v nich žijících a typů staveb, tedy rodinných domů a bytů.
Problém ale nastává, když přejdeme k hodnocení nárůstů v jednotlivých typech domácností za posledních 30 let, tedy od roku 1991 - statistika je tvořena na základě dat z roku 2021, trendy jsou ale jasně zřetelné. Počet domácností se za 30 let zvýšil o 800 tisíc, tedy ze 4,1 na 4,9 milionu. O bezmála 900 tisíc (!) se ale zvýšil podíl domácnosti o jednom člověku z 1,05 na 1,9 milionu ve stejném období. O 150 tisíc se také snížil počet domácností o jedné úplné rodině ve prospěch právě domácností o jednotlivcích.
Jen v Praze je 100 000 bytů neobydlených. Z celkových 627 000 obydlených bytů pak 293 000 tvoří domácnosti o jednom člověku. Jak má poté Praha uspokojit poptávku, když přes 40 % bytů obývá pouze jedna osoba?
Tudíž trend je zřejmý - domácnosti o jednom člověku rostou více, než stíhá trh doplňovat nemovitosti, jak tvrdí politici a problém je v nedostatku bytů… Nebo je to jinak?
Počet volných bytů vzrostl za 30 let dvojnásobně o 400 tisíc
Opravdová komplikace nastává s tím, že počet neobydlených bytů se dle analýzy ministerstva pro místní rozvoj z roku 2024 zvýšil o 400 tisíc za posledních 30 let. 160 000 z těchto bytů je zrekonstruováno po roce 2001, nelze tedy vinit pouze neodpovídající technický stav. Dle názoru ministerstva jde o takzvané investiční byty, které se vyplatí nepronajímat vzhledem ke stále rostoucí ceně a rizikům ve spojení s pronájmem, například poškozením nemovitosti.
Stát ale již od roku 2021 zná přesnou příčinu a nedělá nic, nabídka problém nevyřeší.
Samotný stát a místní samosprávy vlastní 15 000 neobydlených bytů, jak uvádí analýza MMR. Jak je možné, že za 3 roky Fialovy vlády a 4 roky Babišovy vlády nebyly zrekonstruovány a využity? Digitalizujeme stavební řízení, ministr Hladík vymýšlí „oprav dům po babičce“ a všichni svorně tvrdí, že zvýšením nabídky se dostupnost bydlení zlepší. Není to pravda. Z 12 „akčních“ kroků vlády ani jeden nereaguje na jednočlenné domácnosti a efektivní vrácení neobydlených bytů na trh.
Příčina nedostatku nemovitostí je totiž v demografii a změnách chování společnosti, jak vyplývá z analýzy, kterou má samotná vláda k dispozici. Po privatizaci většiny bytových jednotek jejich vlastníky došlo ke stárnutí těchto občanů, množství důchodců tak vlastní velké byty, ve kterých bydlí sami a nebo pobývají v pečovatelských domech aniž by svou nemovitost pronajímali. Kvůli delšímu věku dožití žen jsou desetitisíce důchodkyň v pokročilém věku odkázány na samostatný život v bytech a stát nijak nespolupracuje například nabídkou alternativního bydlení, nebo výměnou pobytů v pečovatelském domě za umožnění pronájmu volných bytů.
Ale abych jen nekritizoval, z analýz příčin dle MMR a ČSÚ vychází několik možných řešení dostupnosti bydlení, které pravděpodobně nepřinesou přelom, ale mohou částečně odlehčit přetlaku na nemovitostním trhu, kvůli kterému rostou jak pronájmy, tak ceny samotných nemovitostí.
Řešení č. 1 - stát nepomáhá důchodcům s jejich volnými byty
Jednou z cest k uvolnění volných nemovitostí je nabídnout garantovaný příjem z pronájmu ohroženým skupinám, například důchodcům, pomocí státního mechanismu, kdy by na sebe převzaly samosprávy či ministerstvem zřízená instituce starost se správou a servisem nemovitosti výměnou za garantovaný pronájem například 75 % tržní ceny po dobu 5 až 10 let. 80 letý důchodce opravdu nezvládne administraci smluv, revizí, servisu kotlů, komínů a řešení vztahů s pronajímateli natož jejich obměny a související povinnosti. Pronajímat totiž není bezstarostná záležitost bez rizika a často i několikrát do měsíce vznikají situace, kdy pronajímatel musí platit, zařizovat a smluvně zajišťovat úkony v nemovitosti i v souvislosti s povinnostmi vůči státu.
Řešení č. 2 - stát nezvýhodňuje mladé, kteří jsou odpovědní
Například v Praze je počet domácností jednotlivců na úrovni 40 % (!). Stát nijak daňově ani finančně nezvýhodňuje spolubydlení, kdy by například mladí lidé mohli využít daňový odpočet podle jednoduché metodiky - do odpočtu by se kvalifikovali ti, kteří využívají pro své bydlení maximálně například výměru 25 až 30 m2. Dvojice mladých na 50 metrech čtverečních v 2kk by poté mohla využít daňový odpočet, zatímco jednotlivec žijící v 3kk na 60 metrech nikoli. Nikdo není perzekuován, úsporní a efektivní jsou zvýhodněni.
Řešení č. 3 - stát nepodporuje investory, kteří chtějí rekonstruovat již existující nemovitosti
Jak je možné, že stát nezná zrychlené stavební řízení v případě rekonstrukce neobyvatelných či technicky nevyhovujících budov? Koupí-li investor ruinu za účelem její rekonstrukce a dodá veškeré podklady pro vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení, proč není záměr upřednostněn a investor musí projít několika koly a někdy i po několik let řeší odvolání a opatřuje stále nové a nové vyjádření, čímž se záměr zpomaluje.
Ti, kteří chtějí zrenovovat už existující budovy k bydlení by měli mít přístup k prioritnímu a expedovanému povolení jejich záměrů, splňují-li územní plán a technické normy.
Nedostupnost bydlení vyřeší odpovědná společnost a stát, který odmění úsporné občany
Poroste-li rychleji množství samostatných domácností než počet nových nemovitostí, ceny půjdou neúprosně vzhůru a z bydlení se stane luxus. Poroste-li počet neobsazených bytů, čeká Českou republiku stejný scénář - bydlení bude luxusem.
Na vině nejsou ti, kteří své nemovitosti pronajímají - ti využívají volného trhu - ale společnost, která čelící nedostatku a neustále se zvyšujícím cenám nemovitostí i pronájmů není schopná upravit své chování. Stát je ale vinen stejně, protože má k dispozici analýzy příčin nedostupnosti bydlení a za uplynulých 5 až 10 let neučinil žádné kroky k nápravě.
Namísto řešení příčiny, kterou je změna chování společnosti, řeší vláda důsledek, čímž je vysoká cena nemovitostí a nedostatek nabídky. Stát tak musí v přístupu k zajištění dostupnosti bydlení analyzovat právě ono chování společnosti a reagovat na něj efektivními podpůrnými opatřeními.
Sama společnost tak musí především zareagovat na nedostupnost bydlení odpovědnějším chováním a využitím spolubydlení, preferencí rekonstrukce před novostavbou a snížením počtu domácností o jednom člověku.
Stát pak musí ty zodpovědné podpořit, nabídnout efektivní mechanismy pro starší obyvatele a prioritizovat rekonstrukce existujících budov před novostavbami do doby, než politici prosadí jednodušší legislativu v souvislosti s povolováním staveb.
Jsme to tak my, občané, kdo může situaci řešit a měli bychom volit ty politiky, kteří budou řešit primární příčiny nedostupnosti bydlení a nabídnou reálná efektivní řešení vycházející z příčin, nikoli důsledků nemovitostní krize v České republice.
