Článek
Téma bytové krize ve mně rezonuje už delší dobu a definitivní potřebu vyjádřit se k němu jsem dostal po tomto článku z letošního léta. Ten velmi dobře popisuje politickou situaci a vývoj na českém trhu s nemovitostmi v posledních měsících, leč na můj vkus mu chybí zasazení do širšího kontextu a zamyšlení nad tím, kam mohou vést politické kroky, jakkoli dobře míněné, v komerčním prostředí.
Také předesílám, že se budu věnovat především Praze, která je v rámci českých zemí v lecčems specifická. Zároveň však platí, že problémy, kterým čelí, postihují v podstatě všechna větší česká města, i když v menším měřítku. Taková Olomouc má sice „jen“ sto tisíc obyvatel, ovšem dostupnost bydlení tam není o mnoho větší. Není to totiž jen o penězích.
Omezená nabídka a zvýšená poptávka
Tyhle dvě příčiny bytové krize jsou zřejmé i naprostému laikovi. Praha, můj modelový příklad města potýkajícího se s touto krizí, k níž mám jako její dlouholetý obyvatel blízko, se navzdory poměrně rozsáhlé výstavbě potýká s tím, že její tempo je prostě nedostačující. Na vině jsou byrokratické průtahy při vyřizování stavebních povolení, omezená využitelnost pozemků z důvodu stanovených stavebních zón a také omezená dostupnost pozemků obecně. To je znát zejména ve čtvrtích historického centra, kde je systematicky bráněno nové výstavbě a rozšiřování ubytovacích prostor.
V rámci EU je vážná situace například v Římě. Kvůli vysokým cenám bydlení jsou tam stovky budov obývány ilegálně. Pro Prahu je to odstrašující příklad.
Poptávka po bydlení v Praze se přitom stále zvyšuje. Praha jako přirozené kulturní, ekonomické a studijní centrum země láká k bydlení domácí i zahraniční rezidenty. Dostupnost dlouhodobého ubytování značně omezují zahraniční investoři, často z arabských zemí a z Číny, kteří nemají zájem zakoupené byty dále pronajímat, jen je dlouhodobě zhodnotit. Takové byty tedy zůstávají třeba deset let prázdné. Další problém jsou platformy typu Airbnb, tedy určené pro krátkodobé pronájmy, z nichž majitelům plynou mnohem větší zisky než z běžného pronájmu.
Sluší se podotknout, že o bydlení v úplném centru Prahy by zřejmě kvůli neustálému přílivu turistů stál málokdo, nicméně věřím, že se najdou i tací. S ohledem na extrémně omezenou dostupnost ubytování v centru mají ovšem smůlu. Není kde bydlet.
Hypotéka jen pro nejbohatší
Dostupnost bydlení v Praze dále komplikuje jeho cena. Nejedná se jen o „nenažranost“ developerských společností, jak je to často na internetových diskuzích interpretováno, ale také o celkově nesnadnou situaci na stavebním trhu. Od covidu se po celém světě výrazně zvedly ceny stavebních materiálů, což se promítlo do všech souvisejících služeb. Vyšší úrokové sazby hypoték, k nimž banky sahají, a menší ochota poskytovat úvěry pokrývající 90 % ceny nemovitosti navíc znamenají, že na ně drtivá většina lidí prostě nedosáhne.
Dlouhá léta platilo, že v Praze je sice draze, ale dražší bydlení si můžete dovolit díky nadstandardním financím, které si tam vyděláte. Tohle definitivně přestalo platit přibližně před pěti lety, kdy průměrná cena za metr čtvereční nového bytu poprvé přesáhla 110 000 Kč – ke třetímu čtvrtletí letošního roku dosáhla již 128 000 Kč. Dá se očekávat, že bude hůř, protože růst mezd výrazně zaostává za růstem cen nemovitostí a nic nenasvědčuje výraznější změně trendu. Když v listopadu poprvé v rámci celé ČR průměrná cena 70metrového bytu překonala pět milionů Kč (!), bylo zřejmé, že jsme v čistokrevné krizi.
Nedávno vyšla zpráva, že banky budou pro poskytnutí hypotéky vyžadovat, aby byl čistý příjem domácnosti 90 000 Kč měsíčně. Ve chvíli, kdy průměrný plat v Praze dosahuje asi 56 tisíc Kč (pochopitelně v hrubém) a jen omezený počet domácností žije ze dvou platů, natož nadprůměrných, je zřejmé, že drtivá většina lidí hypotéku prostě a jednoduše nedostane.
Pokud nebude omezen přístup k poskytování krátkodobého ubytování, stane se z Prahy neobyvatelný skanzen.
Může vláda vůbec pomoci?
Souzním s názorem těch liberálněji zaměřených odborníků, kteří říkají, že zásahy vlády do ekonomického prostředí by měly být co nejmenší. Tím se rozhodně nemyslí, že by neměly být likvidovány průšvihy, jako je ten, ve kterém jsme se nyní ocitli. Případná opatření, která vláda zavede, by měla být ovšem restriktivní jen v nejnutnějších případech. Celkově je třeba prostředí co nejvíce uvolnit, přilákat další developery, zjednodušit a zrychlit přebujelou byrokracii (což by prospělo v této zemi snad každé oblasti) a investovat do růstu ekonomiky. Co si pod tím představit v praxi?
Především zapracovat na procesu vydávání stavebních povolení. Kdo někdy stavěl třeba jen rodinný dům, ví, jakou dobu trvalo vyřídit veškeré náležitosti, než se vůbec začalo stavět. Nebylo to na týdny ani měsíce, ale spíš roky. 1. července tohoto roku však vyšel nový stavební zákon, který by měl mnoho procesů, zejména u menších staveb, zjednodušit. Nové Pražské stavební předpisy, vydané v červnu, tento zákon zohledňují. Až bude alespoň rok v praxi uplatňován, budeme moci hodnotit, jak si vláda vedla. Dosavadní reakce nejsou kdovíjak pozitivní.
Mezi další kroky, které vláda rozhodně může podniknout, patří podpora výstavby cenově dostupného bydlení. Tím mám na mysli daňové úlevy, pobídky či partnerskou podporu developerů, kteří se na výstavbu tohoto typu zaměřují. Naopak spekulanti, kteří s byty jen obchodují bez zájmu o jejich pronájem, by mohli být stejným způsobem znevýhodňováni.
Přísná pravidla by měla být zavedena i pro omezení platforem pro krátkodobé ubytování, jako je zmíněný Airbnb. V opačném případě se totiž jednou dočkáme toho, že z Prahy bude jeden obrovský hotelový komplex, který bude sice majitelům vydělávat slušné peníze, ale nikdo v něm nebude žít. Možná se pletu, ale funkční město je podle mě jen takové, ve kterém ještě stále někdo bydlí.
Mnohé jistě napadá také výstavba státních bytů, jejichž ceny by byly patrně o poznání nižší než u soukromých developerů, je ovšem otázka, zda si to může vláda dovolit. Podle mého názoru by se o to měla přinejmenším pokusit. Nakonec je tu proto, aby sloužila občanům, tak do čeho jiného by měla investovat, když ne do jejich spokojenosti?
Istanbul, město mnohem větší než Praha, je na tom v některých aspektech lépe. Ceny nemovitostí začaly kvůli slabší ekonomice a nejistým vyhlídkám klesat.
Riziko ohrožení demokracie
Dnes už nejsou divoká devadesátá, která ve všech zemích někdejšího východního bloku přinesla rozpad státních struktur a nečekanou dostupnost veškerých zdrojů, o které se porvali ničeho se neštítící podnikatelé. Jak je obecně známo, nejhůř dopadlo Rusko a Ukrajina, kde má dodnes přístup k naprosté většině financí dominantní třída oligarchů. Nějaká vládní regulace je prostě na místě. Je ovšem třeba upřednostňovat pozitivní opatření před těmi negativními.
Je to trochu vytloukání klínu klínem. Špatná situace, kdy je omezená dostupnost stavebních pozemků, nepříjemně se zvýšily ceny materiálů a z toho důvodu se nechutně zvedly ceny bytů, už tady nějakou dobu je. Proto je potřeba sáhnout i k drastičtějším krokům, jako jsou daňové prázdniny pro developery, kteří pomůžou situaci zlepšit, a naopak postihy pro ty, kteří ji zhoršují.
Ano, na první pohled to není úplně demokratické. Nešťastný přístup předchozích vlád k této problematice, který vykrystalizoval v současnou situaci, je ovšem třeba něčím kompenzovat. Nejspíš může lehce dojít k narušení trhu, zneužívání poskytovaných dotací či daňových výhod. Proto je důležité, aby nám vládli odborníci, nebo aby politici alespoň jejich radám a zkušenostem naslouchali a řídili se jimi. Vedle toho se na klíčových rozhodnutích musí vždy podílet místní obyvatelé a veškeré uplatňované postupy musí být transparentní a jednoznačně prezentované veřejnosti. Dodržování práv i povinností nájemců i pronajímatelů je v takovém prostředí už naprostou samozřejmostí.
Probuďte mě, až to takhle krásně bude fungovat. Do té doby však pamatujte na to, že u voleb není až tak důležité, jak je vám kdo osobně sympatický, ale jestli se ve svém oboru vyzná, naslouchá lidem a nechá si poradit od těch, kdo se v problematice vyznají lépe. Dotýká se to totiž nás všech.
Anketa
Článek byl sepsán s využitím následujících zdrojů:
