Článek
Mnoho Čechů si představuje ideální scénář: koupí byt ve Španělsku, pár týdnů v roce ho využívají sami a zbytek roku pronajímají přes Airbnb nebo dlouhodobě. Příjem pokryje hypotéku, daně a ještě něco zbude. Ale v mnohých případech se jedná pouze o zbožné přání.
Realita se v roce 2026 se ještě výrazně zhoršila. Nový španělský zákon totiž podporuje neplatiče a zakazuje jejich vystěhování.
Po vystěhování 87leté Maricarmen Abascalové z madridského bytu přijala vláda tzv. dekrety Maricarmen (Real Decreto-ley 29/2026), které výrazně posílily ochranu nájemníků a zodpovědnost státu přehodily na majitele nemovitosti.
Zároveň Katalánsko a Barcelona směřují k faktickému konci legálních turistických pronájmů v roce 2028 a je pravděpodobné, že je budou následovat další provincie. Už nyní je krátkodobý pronájem prakticky v celém Španělsku velmi regulován. A zejména pro zahraniční majitele se může stát pastí.
Krátkodobý pronájem
Pojďme se na to podívat zblízka. Pokud chcete využívat nemovitost sami na dovolené a ve zbytku roku jej krátkodobě pronajímat, zbystřete.
V Barceloně a 262 katalánských obcích se nové turistické licence HUT (Habitatge d’Ús Turístic) už nevydávají a ty stávající mají přechodné období do listopadu 2028. Barcelona už oficiálně oznámila, že přibližně 10 000 existujících licencí nebude obnovovat. Po tomto datu se byty mají vrátit do rezidenčního fondu. To znamená, že budou muset být využívány pro dlouhodobé bydlení.
I mimo Katalánsko jsou pravidla stále přísnější. V Madridu se výrazně omezují turistické byty v rezidenčních budovách, jinde platí limity počtu nocí nebo požadavky na samostatný vstup. Krátkodobý pronájem už není snadným pasivním příjmem, i když se realitní agentury budou snažit Vám kvůli vlastnímu zisku namluvit něco jiného.
Rozhodně neznamená, že když koupíte byt s aktuální platnou licencí, jste v bezpečí. Není to tak. Licence není automaticky převoditelná na nového majitele a může jednoduše zaniknout. Komunity vlastníků mohou navíc turistický pronájem omezit nebo úplně zakázat.
Načerno bez licence to raději nezkoušejte. Hrozily by vám pokuty v řádu desítek až stovek tisíc eur a vyřazení z ubytovacích platforem. A se španělským daňovým úřadem není radno si zahrávat.
Dlouhodobý pronájem
Pokud se rozhodnete nemovitost ve Španělsku poskytnout k dlouhodobému pronájmu, třeba na přechodnou dobu, než se tam sami přestěhujete, čeká vás ještě větší riziko.
Nově vydané Dekrety Maricarmen totiž prodlužují ochranu tzv. zranitelných osob před vystěhováním až do konce roku 2030. Pokud nájemník prokáže zranitelnost a stát nenabídne alternativní bydlení, soud může řízení odložit. V praxi to znamená dlouhé roky bez příjmu, zatímco budete dál platit hypotéku, údržbu a daně.
Tento nový zákon jako by nájemcům navrhoval, aby neplatili, protože je stejně nikdo vystěhovat nemůže. Tak argumentují oponenti Dekretů Maricarmen a něco na tom pravdy bude.
Zdá se vám to přitažené za vlasy? Někdo si nerušeně bydlí ve vaší nemovitosti, neplatí nájem a vy nemáte ani oporu v zákoně, abyste se domohli svých práv. Nepříznivá situace vašich nájemníků totiž stojí nad vaším právem vlastníka. V úžasu nejste sami.
Po vyhlášení tzv. dekretů Maricarmen (zejména Real Decreto-ley 29/2026) se nabídka dlouhodobých nájmů na španělských realitních portálech dramaticky propadla. Federace realitních agentur FAI pak v průzkumu mezi více než 600 agenturami vyčíslila, že během deseti dnů majitelé stáhli nebo přesměrovali z dlouhodobého nájmu 4 235 bytů (z toho 2 067 úplně stáhli, 1 224 nabídli k prodeji a 944 převedli na sezónní nebo pokojové pronájmy).
Majitelé reagovali preventivně ze strachu, že nová pravidla výrazně ztíží vystěhování neplatičů a „zranitelných“ nájemníků, a raději byty stáhli z trhu, než aby riskovali, že zůstanou léta bez příjmu, zato s finančními závazky.
Prázdná nemovitost
Pokud se rozhodnete byt nepronajímat a nechat si ho jen pro vlastní potřeby na dovolenou, čekají vás daňové sankce. Obce mohou u trvale neobydlených bytů (více než 2–3 roky) uplatnit příplatek k daním až 50 %, 100 % nebo v extrémních případech až 150 % podle počtu nemovitostí a zóny. Cílem je donutit majitele byty uvolnit na trh.
Kromě toho si koledujete o ilegální obsazení nemoviosti, což je místní fenomén jménem okupas. Přestože v roce 2025 začala platit reforma procesních pravidel, která přinesla rychlé vystěhování do 48 hodin, v praxi se stále příliš neuplatňuje – policie může zasáhnout okamžitě jen při tzv. flagrantním činu, jinak následuje soudní řízení, které může trvat dlouhé roky. A ve vašem bytě či domě si zatím spokojeně bydlí někdo cizí, zatímco vy máte možnost jedině přihlížet, platit hypotéku a daně a bránit se soudně.
Že máte na nemovitost všechny doklady a důkazy? Ty mohou platit u soudu, nikoli ale u policie, takže na tu nespoléhejte a připravte se na roky tahanic. A nedejbože, pokud se vám v nemovitosti usadila rodina s dětmi!
A že to není hrozba nijak ojedinělá, dokazují čísla. Podle oficiálních statistik ministerstva vnitra bylo v roce 2025 zaznamenáno téměř 15 000 nových stížností na ilegální obsazení, přičemž Katalánsko se na nich podílelo téměř 40 %. V Barceloně má prakticky každá ulice svého okupa.
Důvodů, proč je situase takhle špatná, je hned několik. Za prvé, do Španělska se valí obrovské vlny přištěhovalců, ať už těch legálních, jako jsme třeba my Češi nebo ilegálních, což je ve Španělsku velmi diskutovaným tématem, a bytový fond na takové obrovské množství lidí nemá kapacity.
Důvodem je i socialistická vláda Pedra Sancheze, která zřejmě na nespokojenost obou stran problému brzy doplatí. Naštvaní jsou ti, kteří nemohou sehnat či zaplatit stále rostoucí nájmy i pronajímatelé, kteří mají svázané ruce a každý pronájem pro ně představuje další riziko.
Sociální bydlení tvoří ve Španělsku jen asi 1,7–3,3 % bytového fondu (oproti 8 % průměru v EU). Průměrný hrubý plat se pohybuje kolem 2 400–2 500 €, v Madridu a Barceloně je sice o něco vyšší, ale nájmy často spotřebují 50–100 % a více průměrného příjmu. A pak jsou ti, kteří žádný oficiální příjem nemají a bydlet chtějí také.
A kdo byla Maricarmen, podle níž byly narychlo schválené nové dekrety? María del Carmen Abascal Martín byla jí 87letá Madridčanka, která od roku 1956 (tedy více než 70 let) žila ve stejném bytě v ulici Alcalde Sainz de Baranda ve čtvrti Retiro.
23. září 2026 byla po dlouhém soudním sporu s realitní společností Urbagestión vystěhována, respektive ji vynesli na nosítkách. Nešlo o neplacení nájmu, ale o ukončení starého nájemního kontraktu, kdy stařenka platila kolem 500 eur, zatímco obvyklý nájem ve čtvrti dosahuje 2000 eur, což si Maricarmen nemohla dovolit.
Obraz stařenky odvážené v sanitce vyvolal celostátní vlnu protestů, 38denní tábor na náměstí Puerta del Sol a masivní tlak na vládu. Pod tlakem se noví majitelé bytu přes právníka s Maricarmen dohodli na prodloužení nájmu za 500 eur, jenomže pár dní na to stará žena zemřela.
Vláda rychle připravila mimořádné dekrety na ochranu zranitelných nájemníků (zejména Real Decreto-ley 29/2026, známý jako „Decreto Maricarmen“), které výrazně omezují možnost vystěhování osob ve zranitelné situaci až do konce roku 2030.Jenomže to celé způsobilo politickou krizi a vyhlášení mimořádných voleb, které připadají na 29.listopad.
Mnoho majitelů nemovitostí nyní vyčkává, co se stane pak. A vy byste měli taky, pokud o nákupu nemovitosti ve Španělsku uvažujete. Současné zákony se mohou dramaticky změnit, a nemusí to být nutně změna k lepšímu, i když přesně v to mnozí doufají. Těch, kteří podporují socialistické myšlenky, protože si nic jiného nemohou dovolit, je ve Španělsku hodně.
Nemovitost ve Španělsku si kupte, pokud se chcete na jih Evropy natrvalo přestěhovat a byt či dům sami obývat. Jinak buďte opatrní, velmi podrobně si zjistěte aktuální právní stav a restrikce v dané oblasti a vše, co vám řekne realitní makléř, berte s rezervou.
