Článek
Poradenská společnost Deloitte Česká republika zveřejňuje čtvrtletně analýzu cen nájemního bydlení v krajích a krajských městech České republiky pod názvem Deloitte Rent Index. Věnuje se cenovým nabídkám nájmů u panelových a cihlových domů i u developerských projektů. Podle tohoto indexu ceny průměrného nájemního bytu neustále rostly od začátku roku 2014 až do 3. čtvrtletí roku 2023. Až koncem minulého roku ceny nájemného velmi mírně klesly. Oproti průměrné ceně za celou ČR z roku 2014 ceny vzrostly celkem o 194,3 %.
Pokud rozebereme vývoj v loňském roce podrobněji, průměrná cena nájmu v roce 2023 nejvíce vzrostla ve 3. čtvrtletní, a to o 4,6 % na 293 Kč za metr čtvereční. V následujícím čtvrtletí naopak klesla o 0,3 %. Nejvyšší nárůst cen regionálně byl rovněž ve 3. čtvrtletí v Brně, kde ceny vzrostly o 10,8 % na 350 Kč/m2. Naopak nejvyšší pokles nájemních cen činil 7,4 %, týkal se také Brna, a to v 4. kvartále roku 2023. Nejnižší průměrná cena byla v Ústí nad Labem loni ve 2. čtvrtletí, a to 183 Kč/m2. Nejvyšší ceny jsou dlouhodobě v Praze, ke konci loňského roku se tam metr čtvereční nájemního bytu v průměru nabízel za 393 Kč.
Vývoje cen bytů v České republice
Stejně sleduje Deloitte také vývoj cen bytů v Praze a krajských městech, a to na základě dat výhradně o uskutečněných prodejích bytů, která byly zapsány v katastru nemovitostí v podobě kupních smluv (Deloitte Real Index). I vývoj cen bytů sleduje kvartálně v segmentech nový development, panelové a cihlové domy. Ve sledovaném období od roku 2024 do konce roku 2023 ceny rovněž výrazně rostly, a to až do podzimu 2022, kdy stál v ČR byt v průměru 95 200 Kč/m2. Následně vlivem vysokých cen hypoték silně poklesl zájem o koupi bytů a nárůst jejich cen se tak zastavil. Ve 4. čtvrtletí roku 2022 průměrné ceny po velmi dlouhé době poprvé klesly, a to mezikvartálně o 2 % na 93 300 Kč/m2.
Pokles pokračoval i v prvních 3 měsících roku 2023, kdy průměrná cena dále klesla o 1,2 % na 92 200 Kč/m2. A také v dalších dvou čtvrtletích průměrná cena klesala až na 89 300 Kč za metr čtvereční. Na konci minulého roku ale začaly ceny opět růst, zřejmě v důsledku očekávaného oživení hypotečního trhu. V prosinci 2023 totiž ČNB snížila základní úrokové sazby o 0,25 %, a to po roce a půl, kdy se sazbami nijak nehýbala. A tento pokles pokračuje i v dalších měsících. Hypotéky sice klesají pomaleji, ale i tak se zájem o koupi bytů zvyšuje. A tím bohužel v řadě regionů opět rostou ceny bytů. Průměrná cena bytů za metr čtvereční tak byla na konci roku 2023 95 300 Kč.
Kde jsou byty nejdražší a nejlevnější
Aktuálně jsou z krajských měst podle Deloitte nejnižší ceny v Ústí nad Labem. Tam můžete koupit byt v průměru už za 35 200 Kč/m2. Relativně levné jsou byty také v Ostravě (42 900 Kč/m2) a Karlových Varech (45 500 Kč/m2). Nejdražší byty jsou dlouhodobě nabízeny v Praze. V posledním čtvrtletí roku 2023 se tam prodávaly průměrně za 121 700 Kč/m2. Druhou nejvyšší cenu mělo Brno (101 800 Kč/m2) a následoval Středočeský kraj s cenou 79 300 Kč/m2. Tento kraj je specifický, protože nemá vlastní krajské město. Ceny jsou proto průměrem za Benešov, Beroun, Kladno, Mladou Boleslav, okresy Praha-východ a Praha-západ.
Vlastní nebo pronajaté bydlení? Pro a proti!
Pokud nemáte na účtu dostatek vlastních finančních prostředků, znamená to, že si budete muset vzít hypotéku. Její splácení není otázkou pár měsíců, ale dlouhých let. Musíte počítat také s tím, že mohou přijít neočekávané výdaje, nebo výkyv cen energií, jako byl ten po napadení Ukrajiny Ruskem. Není dobré jet při splácení takzvaně na krev bez jakékoli šance na ušetření určité rezervy. Promyslete si, zda chcete opravu splácet i za cenu, že nebudete mít šanci na dovolenou u moře, nebo koupi novějšího auta. A nezapomínejte ani na to, že kromě vlastní ceny bytu musíte zaplatit i jeho vybavení, tedy nábytek, domácí spotřebiče, svítidla, bytový textil a mnoho dalšího. To jsou další stovky tisíc.
V případě, že máte nebo plánujete rodinu, počítejte s tím, že finanční nároky dětí s jejich věkem spíše rostou. Odhodlání mít vysněný domov může po letech brigád navíc, aby bylo na hypotéku, dost zhořknout. Má to ale i své výhody. Vzhledem k výše uvedenému růstu cen bytů se jedná o stabilní investici, vlastní a u banky splacené bydlení je také velkou výhodou při odchodu do důchodu. Řada seniorů má totiž problém z důchodu nájemní bydlení zaplatit. Výhodou je i pocit, že jste vlastními pány a nemusíte se ohlížet na podmínky pronajímatele.
Výhodou nájemního bydlení je vyšší mobilita. Mnohem snadněji se odstěhujete třeba za prací z nájmu než z vlastního bytu. Pokud vám vzrostou náklady, můžete větší byt vyměnit za menší, případně umístěný v méně atraktivní lokalitě a tím si náklady na bydlení snížit. Většina bytů má minimálně základní vybavení (kuchyňská linka, lednička, sporák, pračka), ale dost se jich pronajímá i s nábytkem. Nemusíte tak vše kupovat nové. U některých profesí můžete získat nájemní byt i od obce nebo zaměstnavatele za výhodnějších podmínek.
Kde kupovat
Koupě bytu v Praze není ani v případě staršího panelákového bytu nic levného. Vyplatí se zvážit, zda raději neinvestovat někde za hranicemi hlavního města i za cenu dojíždění do práce. Například vlakem se dá do Prahy pohodlně dojíždět i ze vzdálenějších míst. Podobně je na tom také Brno a jeho okolí. Pokud hodláte investovat do bytu celoživotní úspory, zvažte také, kde budete chtít v důchodu žít.
Náklady na život v Praze a v nějakém menším městě jsou pro seniora velmi rozdílné. Naopak jednoznačně výhodné je to v menších obcích a městech, ale pozor. Koupit si byt někde na vesnici sice může být výhodné, ale jen v případě, že máte v lokalitě vše potřebné, tedy školu pro děti, lékaře, obchody a další služby. A že se odsud také dostanete do práce. Senioři sice do práce jezdit nemusí, ale s věkem musí počítat kromě lékařské péče i s další nutnou pomocí – pečovatelkami či asistencí.
Kde pronajímat
Průměrné ceny pronájmu rostou v posledních deseti letech o něco pomaleji než ceny bytů na prodej, ale vždy závisí na konkrétní lokalitě a nemovitosti. Pro mladé se vyplatí spolubydlení, ať už jde o pronájem bytu pro více osob, nebo pomoc se splácením hypotéky tím, že s vámi bydlí třeba kamarád.
V případě, že někde pracujete, ale neplánujete tam zůstat trvale, určitě je lepší pronájem. V drahých lokalitách si také spíše pronajmete hezký byt, než koupíte stejný při podobných měsíčních nákladech. Vždy ale počítejte s tím, že budete potřebovat volné finance na kauci a někde i několik nájmů předem. Pečlivě si pročtěte podmínky nájemní smlouvy, ať následně nemusíte řešit s majitelem zbytečné spory. Vždy si smluvně ošetřete své případné investice do rekonstrukce bytu. K ní ostatně musí dát pronajímatel svůj souhlas.
Než začnete hledat byt
Pečlivě si to promyslete hlavně z finančního hlediska. Můžete onemocnět, přijít o práci a změnit se může váš rodinný stav či cokoli dalšího. Vždy si dejte finanční limit na měsíční náklady a hledejte, na co máte dost peněz, aniž byste se totálně vyčerpali. Je lepší vždy začínat menším bytem, ať už ho kupujete, případně jen pronajímáte. Daleko lépe se stěhuje z menšího do většího než naopak.
Zdroje
1) Deloitte Rent Index
2) Deloitte Real Index
3) Rozhodnutí bankovní rady ČNB z 21. 12. 2023
