(Ne)zaplacení peněžité jistoty při nájmu a její úročení

V současné době není vůbec neobvyklé uzavírat nájemní dohody s cílem zajistit si bydlení, zejména proto, že je pro obyčejného člověka čím dál tím těžší získat vlastní nemovitost. Aby posílili svou pozici a zabezpečili všechny potenciální pohledávky vyplývající z nájemní smlouvy, pronajímatelé obvykle vyžadují kauce (peněžitou záruku). Tuto částku následně využijí ke krytí případných neuhrazených částek a škod, které by mohly být způsobeny nájemcem, odečtením z kauce.

Termín „jistota“ je definován v § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“). Označuje závazek nájemce poskytnout pronajímateli peněžitou záruku k zajištění platby nájemného a dodržení dalších povinností stanovených v nájemní smlouvě. Důležité je poznamenat, že strany mohou také dojednat smluvní pokutu v případě porušení nájemních povinností. Celková částka jistoty společně s právem na smluvní pokutu nesmí přesáhnout třikrát měsíční nájemné stanovené v smlouvě.

Důležité je, že jistota není automatickou součástí nájemní smlouvy. Je závislá na dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem, zda a do jaké míry bude jistota součástí smlouvy. Pokud se později dohodnou na začlenění jistoty do nájemní smlouvy, nájemci vzniká povinnost ji uhradit nebo doplnit. Pokud nájemce tuto povinnost nesplní, mohou nastat sankce v souvislosti s nesplněním této dohodnuté povinnosti.

Podobná situace může vzniknout, pokud je jistota použita na pokrytí nájemních dluhů během trvání nájmu. V takovém případě může být jistota snížena nebo zcela vyčerpána, což vede k možnosti požadovat doplnění jistoty podle § 2017 občanského zákoníku. Pronajímatel může také požadovat doplnění nebo zvýšení jistoty, pokud dojde k zvýšení nájemného na základě zákona nebo dohody.

Zvláštním případem, který dává pronajímateli právo na požadování jistoty, je přechod nájmu na členy domácnosti nájemce v případě úmrtí nájemce, pokud ten neposkytl jistotu za dobu trvání nájmu.

Pokud nájemce neposkytne jistotu nebo ji neposkytne v plné výši, porušuje své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy. Toto porušení může být důvodem k výpovědi nájemní smlouvy ze strany pronajímatele s tříměsíční výpovědní lhůtou, i když nájemce platí nájemné včas. Je však vhodné, aby nájemní smlouva obsahovala ujednání, že neplacení nebo nedoplnění jistoty je považováno za závažné porušení povinností nájemce vyplývajících z nájemní smlouvy.

Jedním z účinných opatření k zajištění platby jistoty na začátku nájemního vztahu je udělat to podmínkou pro účinnost nájemní smlouvy. Toto zajišťuje, že nájemce musí poskytnout jistotu jako součást nájemní smlouvy. To je důležité, protože někteří nájemci mohou odmítnout platit jistotu po uzavření smlouvy, což může způsobit obtíže pronajímateli, zejména pokud nájemce nedodržuje své finanční závazky během nájmu.

Otázky ohledně úroků z jistoty při ukončení nájmu jsou časté. Nájemce může požadovat úroky z jistoty, kterou poskytl během trvání nájmu. Právo na úroky z jistoty vzniká od doby poskytnutí jistoty do doby jejího vrácení. Výše úroků může být dohodnuta mezi stranami smlouvy, a měla by být sjednána v nájemní smlouvě. Pokud v ní nebyly stanoveny, nájemce má nárok na zákonnou úrokovou sazbu.

Účelem zavedení úroků z jistoty je považování kauce za peněžní částku. Tato částka se stává majetkem pronajímatele a může s ní nakládat podle své libovůle. Tento proces je podobný konceptu půjčky, což znamená, že může být zpoplatněn úrokem. Pokud však nebyla stanovena výše úroku, má nájemce nárok na úrok ve výši zákonné úrokové sazby, jak je uvedeno v § 1802 občanského zákoníku. Tato sazba může být upravena zákonem. Jinak řečeno, jde o běžné úroky, které banky vyžadují za půjčky uzavřené na místě bydliště nebo sídla nájemce v době uzavření smlouvy. Tato formulace je však velmi nekonkrétní, což znamená, že výše úroku může být různá, pohybuje se od 0 % do 20 % a dokonce více, v závislosti na typu dohodnuté půjčky.

Jelikož výše úroku z jistoty závisí na poskytované půjčce, existuje názor, že by měla být posuzována bonita jak pronajímatele, tak nájemce, a analýza kreditního rizika spojeného s poskytnutím záruky a celým nájemním vztahem. Jinými slovy, solidnost a spolehlivost pronajímatele a nájemce ve vztahu k plnění nájmu a návratu záruky by měly být brány v úvahu. Z tohoto pohledu lze obecně přirovnat úrok z hypotečního úvěru nebo dokonce ze státních dluhopisů (které jsou formou úvěru). Obě tyto situace jsou krátkodobé. V závislosti na bonitě nájemce a pronajímatele lze dále stanovit konkrétní výši úroku na základě této obecné základny. Toto znamená, že výše úroku bude individuálně posuzována v každém konkrétním případě. Nicméně konečnou odpověď na otázku, jaká je skutečná a spravedlivá výše úroku při vrácení záruky, může poskytnout pouze soudní praxe. K této problematice je však k dispozici jen velmi málo soudních rozhodnutí.

Z odborné literatury lze také vyčíst, že výši úroků z kauce lze dohodnout přímo v nájemní smlouvě. Avšak tato výše by neměla být příliš nízká nebo dokonce nulová z pohledu nájemce, podle ustanovení § 2235 odst. 1 občanského zákoníku. I když by se na takové dohodě nemělo trvat, strany mohou dobrovolně respektovat nízké úroky nebo dokonce vyloučit úroky z kauce. Dále je obhajitelné, pokud existuje omezení dispozice s kaucí, například možnost uložení na zvláštním účtu, a dohodnou se mnohem nižšími úroky. V takovém případě to nebude na úkor nájemce (v souladu s ustanovením § 2235 občanského zákoníku), pokud nájemce obdrží jinou odpovídající výhodu v souladu s účelem tohoto ustanovení.

Pokud vás zajímá i jak je to v případě spoluvlastnictví nemovitosti, tak si přečtěte tento článek:

Kauce / peněžitá jistota je požadována čím dále častěji. Neberte tedy tuto věc na lehkou váhu

S úctou váš průvodce právem

JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát

Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz