Článek
V některých případech se může stát, že vlastníte nemovitý majetek, jako je typicky pozemek, ale nemáte k němu přístup, nemůžete jej udržovat ani jinak využívat. Toto omezení je obvykle způsobeno tím, že není možné dostat se k nemovitému majetku z veřejné cesty. Výsledkem je, že pozemek se stává prakticky nepoužitelným a málo lukrativním, zejména pokud byste jej chtěli prodat. Není však nutné, aby se jednalo jen o pozemek; mohou to být i různé stavby s vlastním účelem, například podzemní sklípky. Pro řešení této situace, kdy není pozemek spojen s veřejnou cestou, a nelze se k němu dostat, existuje možnost vytvoření tzv. nezbytné cesty. Podívejme se na tuto možnost podrobněji.
Základní podmínky pro nezbytnou cestu
Hlavním účelem nezbytné cesty je umožnit vlastníkovi omezeného majetku jeho využití. Tato cesta může být vyžádána od souseda, aby vám umožnil přes jeho pozemek dostat se na váš majetek za nějakou náhradu. Při posouzení žádosti o nezbytnou cestu vždy soud zvažuje konkrétní okolnosti daného případu. Neberou se v úvahu pouze potřeby majitele omezeného pozemku, ale také souseda, jehož pozemek bude zatížen touto cestou. Základním kritériem je, aby nezbytná cesta nepoškozovala sousedův pozemek a nepřinášela mu nadměrné nepohodlí.
I když by mohla být vytvořena cesta přes několik sousedních pozemků, soud povolí nezbytnou cestu pouze přes jeden z nich. Toto rozhodnutí bude založeno na všech relevantních okolnostech, včetně toho, který z těchto pozemků poskytuje nejpřirozenější přístup k izolovanému pozemku.
Charakter nezbytné cesty
Nezbytnou cestu lze navázat buď jako služebnost nebo jako obligaci. To znamená, že vlastník pozemku a jeho soused mohou uzavřít smlouvu týkající se nezbytné cesty. Výhodnější možností je obvykle zřídit nezbytnou cestu jako služebnost, což znamená, že toto právo bude platit pro budoucí majitele obou pozemků a bude trvat i při změně vlastnictví. Nezbytná cesta ve formě služebnosti bude zaznamenána ve veřejném seznamu, obvykle v katastru nemovitostí. Více informací o služebnostech naleznete v našem článku o druzích věcných břemen.
Úplata
Důležitou součástí nezbytné cesty je platba. Platba může být stanovena jednorázově nebo v pravidelných splátkách. Kromě platby je sousedovi náležitostí odškodnění za případné škody, které by mohly vzniknout v důsledku nezbytné cesty, pokud nejsou již kryty platbou. Do této platby mohou být zahrnuty také náklady na údržbu cesty. Existují však i situace, kdy je zřízení nezbytné cesty stanoveno zákonem jako bezplatné. Například, pokud se jeden pozemek rozdělí na dva samostatné pozemky, z nichž každý má jiného vlastníka, a jeden z pozemků již nemá přístup z veřejné cesty. Vlastník pozemku, který je vzdálenější od veřejné cesty, může v takovém případě požadovat nezbytnou cestu od vlastníka druhého pozemku.
Pokud by mělo na sousedově pozemku dojít k škodě v důsledku zřízení nezbytné cesty, bude vlastník izolovaného pozemku povinen poskytnout jistotu. Výše jistoty bude odpovídat předpokládané škodě, kterou by na sousedově pozemku mohlo vzniknout. Pokud není pravděpodobné, že by zřízení nezbytné cesty způsobilo jakoukoli škodu, není nutné poskytovat žádnou jistotu.
Umělá nezbytná cesta
Nezbytná cesta může být navázána buď na existující přirozenou cestu, která již prochází přes pozemek vlastníka, nebo může být vytvořena jako úplně nová cesta. Pokud jde o zřízení takzvané umělé cesty na pozemku vlastníka, který má být zatížen touto cestou, měl by vlastník této cesty udržovat tuto cestu v dobrém stavu.
Dále, pokud je třeba vytvořit novou cestu jako umělou, což znamená, že na pozemku dosud žádná cesta neexistovala, může vlastník zatíženého pozemku požadovat, aby žadatel převzal část pozemku potřebnou k vytvoření nezbytné cesty. Cena této části pozemku bude stanovena nejen podle jeho tržní hodnoty, ale také s ohledem na znehodnocení zbývajícího majetku původního vlastníka.
Nepovolení nezbytné cesty
a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty
b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo
c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení
Nezbytnou cestu nelze povolit ani přes uzavřený prostor, který má za cíl zabránit přístupu dalším osobám, nebo na pozemek, kde veřejný zájem brání povolení nezbytné cesty.
Zrušení nezbytné cesty
Vzhledem k tomu, že nezbytná cesta má za úkol poskytnout základní přístup k nemovité věci, může dojít k jejímu zrušení soudním rozhodnutím na návrh sousedního vlastníka zatíženého pozemku, pokud je vlastník znepřístupněného pozemku schopen již jinak dosáhnout své nemovité věci, například prostřednictvím veřejné cesty.
V případě, že byla složena jistota kvůli možné škodě, bude třeba tuto jistotu vyrovnat. Toto pravidlo však neplatí v případě, kdy byla úplata za nezbytnou cestu splatná a již byla provedena. Tyto platby náleží v plné výši vlastníkovi sousedního pozemku.
Spoluvlastnictví rodinného domu či bytu
Nemovitost ne vždy je ve vlastnictví jedné osoby. Často je ve vlastnictví více - spoluvlastnictví. Víte, jaká jsou práva mezi spoluvlastníky? Víte, na co si je třeba dávat pozor? Čtěte tento článek:
Závěr
Nezbytná cesta umožňuje vlastníkovi lépe využít svůj pozemek nebo jiný nemovitý majetek, který nemá dostatečný přístup ze veřejné cesty. Většinou se nezbytná cesta neposkytuje zdarma, a pokud ji soud povolí, určí výši poplatku a případně složení jistoty. Nezbytná cesta nemůže být povolena, pokud by lepší spojení bylo dostupné přes jiný sousední pozemek. Pokud vlastník zatíženého pozemku již má jiný způsob přístupu k nemovité věci, může dojít k zrušení nezbytné cesty.
S úctou váš průvodce právem
JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát
Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz
