Skryté vady nemovitosti a odpovědnost za ně

Ať už nakupujete nebo prodáváte nemovitost, je důležité si uvědomit, že zápis převodu vlastnického práva do katastru nemovitostí není koncem právního vztahu. Někdy se až později mohou na nemovitostech, které byly takto převedeny, objevit skryté vady, za něž může nést odpovědnost prodávající. Jde o tzv. skryté vady.

V těchto situacích se jedná o vady, které existovaly v době, kdy kupující převzal nemovitost, ale projevily se až později. Tyto vady nebyly při koupi zjevné a projeví se až při běžném užívání nemovitosti. Skrytými vadami mohou být například praskliny v podlahách zakrytých plovoucí podlahou, popraskané stěny z nedostatečného vyztužení zdiva nebo plíseň na stěnách skrytá za sádrokartonem.

Když se skrytá vada objeví, musí ji kupující zákonně bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu. Toto oznámení by mělo být v písemné formě. Kupující popíše skrytou vadu a následně ji doporučeně odešle prostřednictvím služeb poštovního poskytovatele. Lhůta k oznámení skryté vady bez zbytečného odkladu se hodnotí individuálně v závislosti na konkrétních okolnostech daného případu. Pro zachování lhůty k oznámení skryté vady bez zbytečného odkladu je vhodné získat předchozí posouzení odborníka, například formou znaleckého posudku, který specifikuje vady a usnadňuje jejich podrobné popisování v písemném oznámení prodávajícímu.

Čtěte, co vše je možné zjistit z katastru a jak probíhá převod nemovitosti:

Na rozdíl od zjevných vad, na které odpovědnost za skryté vady neplatí, zjevná vada je taková, jejíž existence je zřejmá kupujícímu při obvyklé pozornosti, například při pohledu nebo běžných zkouškách. To může zahrnovat prohlídku katastru nemovitostí, územního plánu nebo návštěvu nemovitosti před koupí nebo převzetím. Pokud kupující identifikuje zjevnou vadu, je doporučeno domluvit se s prodávajícím na odstranění těchto zjevných vad před podepsáním kupní smlouvy, jako například praskliny v oknech, vlhké nebo popraskané stěny, nebo nerovnou podlahu. Pokud by kupující takový krok neudělal, prodávající by mohl být osvobozen od odpovědnosti za tyto vady.

Zákon také stanovuje dobu, po kterou může kupující prodávajícímu oznamovat skryté vady nemovitosti. V případě staveb s pevným základem (např. dům nebo byt) tvoří tato doba 5 let od nabytí vlastnického práva. Jestliže kupující oznamuje vadu po uplynutí této lhůty a prodávající namítne, že vada nebyla ohlášena včas, soud nemusí uznat kupujícímu nárok na vadné plnění. Prodávající však nemůže namítat tuto lhůtu, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o níž musel vědět nebo měl vědět s ohledem na okolnosti v době předání věci. V případě skrytých vad pozemku platí obecná doba stanovená zákonem, která činí 2 roky od nabytí vlastnického práva.

Důležité je také rozlišovat mezi odpovědností za vady a zárukou. Odpovědnost za vady, jak bylo výše popsáno, vychází ze zákona. Na rozdíl od toho, záruka není právní odpovědností, ale musí být sjednána smluvně mezi kupujícím a prodávajícím. Záruku obvykle poskytují zejména developery nových domů a bytů a obvykle trvá 2 roky. Oproti odpovědnosti za vady, záruka pokrývá širší spektrum vad, zejména ty, které vzniknou až později. Prodávající v takovém případě zaručuje, že nemovitost po určitou dobu udrží vlastnosti, které měla při prodeji. Kupující není povinen dokazovat, kdy vada vznikla. Nicméně doba záruky sjednaná v kupní smlouvě nezbavuje developera pětileté odpovědnosti za skryté vady.

Pokud chtějí kupující i prodávající předejít komplikacím, měli by nechat technický stav domu nebo bytu prověřit odborníkem ještě před uzavřením kupní smlouvy. Běžné fráze, jako například „nemovitost se prodává v existujícím stavu“ nebo „kupující měl možnost zjistit všechny vady předem“, nezbavují prodávajícího odpovědnosti za vady. To potvrzuje i soudní praxe.

Při reklamaci vad a plynoucích nárocích rozlišujeme mezi vadami, které představují významné porušení smlouvy, a těmi, které jsou považovány za nepodstatné porušení smlouvy. Významné porušení smlouvy je takové, o němž prodávající věděl nebo měl vědět již při uzavírání kupní smlouvy, a které by vedlo k tomu, že by kupující smlouvu neuzavřel, pokud by toto porušení předvídal. V opačném případě se jedná o nepodstatné porušení. Kupující má právo na volbu mezi jednotlivými nároky, a tuto volbu nelze následně změnit. Při významném porušení může kupující uplatnit nárok na odstoupení od smlouvy. V případě nepodstatného porušení si může kupující vybrat mezi nárokem na odstranění vady prostřednictvím dodání nové části nemovitosti (pokud povaha vady umožňuje) nebo opravou vady nemovitosti, nebo požadovat přiměřené snížení kupní ceny. Pokud prodávající odmítne opravu vad, může kupující uplatnit slevu z kupní ceny nebo dokonce od smlouvy odstoupit.

Žádná nemovitost není nedokonalá.

Řešte vady včas.

S úctou váš průvodce právem

JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát

Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz

Zdroje:

zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění