Článek
Pořízení nemovitosti představuje významný krok v lidském životě. Vždy je spojeno s vynaložením nemalých finančních prostředků, ať se nemovitost pořizuje pro trvalé bydlení, rekreaci či pouze jako dobrá investice k uplatnění přebytečných financí. Zvýšené nároky pak vyžaduje pořízení nemovitosti pomocí hypotéky, kdy se kupující finančně uváže k dané nemovitosti na desítky let. Prvotně se budeme zabývat koupi již hotové nemovitosti s tím, že postup pro případ její výstavby je obdobný.
Bez ohledu na účel pořízení nemovitosti je nanejvýš tristní zjistit, že již koupená nemovitost je napadená dřevomorkou, že se přes ní několikrát do roka převalí z okolních strání přívalové deště či dokonce leží v záplavovém území, nebo naopak, že v místě není dostatek vody resp., že oblast je při určitém směru proudění vzduchu ve spojení s dalšími klimatickými podmínkami zamořována obtěžujícím zápachem nebo nadměrnými emisemi zdraví škodlivých znečišťujících látek, resp. je vystavena i v průběhu noci nadměrnému hluku.
To pak může být pozdě brečet nad rozlitým mlékem. Snad jedině tu dřevomorku, pokud by nebyla zahrnuta v kupní smlouvě do popisu stavu nemovitosti, by bylo možno úspěšně řešit právní cestou. V ostatních případech kupující musí počítat s tím, že prodávající bude tvrdit, že o enviromentálních problémech nevěděl nebo, že je nikdy nezaregistroval. A to včetně obtěžujícího zápachu. Pravděpodobně úspěšně, jelikož citlivost na zápach je u jednotlivců velmi rozdílná a jednotlivec s malou čichovou citlivostí nemusí určitý zápach cítit, ačkoliv deset lidí v jeho okolí jej vnímá.
Byť posouzení technického stavu kupované nemovitosti může poskytnout vzhledem k projednávané kupní ceně vyhovující výsledek, kupující se může v souvislosti s pořízením této nemovitosti významně zklamat, pokud nebude věnovat dostatečnou pozornost stavu životního prostředí v okolí kupované nemovitosti. Provozovatel Cementárny Prachovice promine či spíše nikoliv. Ale na základě bohatých praktických zkušeností s provozem tohoto zařízení se zejména ono jeví pro konkretizaci předkládaných rad jako velmi poučný příklad.
Okouzlení okolní malebnou krajinou při několika málo návštěvách se může ukázat jako ošidné, jelikož např. tyto návštěvy mohou proběhnout v průběhu pravidelné měsíční provozní odstávky zařízení, které se nachází za blízkými kopci ve vzdálenosti několika kilometrů a v průběhu této odstávky nevypouští žádné emise včetně emisí pachových látek. Nebo prostě vítr při každé návštěvě vane opačným směrem a opět obtěžující zápach nezaregistrujeme. Co se týče např. zaplavování pozemků přináležejících ke kupované nemovitosti či dokonce vnikání vody do jejich sklepních prostor v důsledku přívalových srážek, pak prohlídka nemovitosti v době sucha toto neodhalí ani náhodou.
V tomto ohledu je žádoucí uvést reálný příklad z okolí Cementárny Prachovice. Jeden příklad z praxe za všechny. Určitá rodina se rozhodla, že se z blízkých a z jejich pohledu nadměrně zamořených Pardubic přestěhuje do nedalekého malebného kouta podhůří Železných hor. Tak se i za vynaložení nemalých finančních prostředků stalo. Pohoda spojená s novým životě na „čistém“ venkovu v pohádkové krajině trvala pouze do okamžiku, kdy je jednoho dne probudil obtěžující zápach, jelikož ten den vanul vítr přesně ve směru od komína cementárny vzdáleného zhruba 6 km. Přitom tehdy ani netušili, že s obtěžujícím a úporným zápachem jsou spojeny nadměrné emise karcinogenního benzenu.
Prvotní informace o stavu životního prostředí
Přesto zcela určitě prvotní informace kupující získá osobní návštěvou, kterou by měl věnovat nejen kupované nemovitosti, ale i jejímu okolí, resp. i posouzení, co se zde nachází (např. z mapových podkladů apod.). Kde je nejbližší kravín či chov prasat, zda za blízkým horizontem není bioplynka či skládka odpadů atd. Velmi důležitou informací s možnými fatálními následky je, zda kupovaná nemovitost neleží v záplavovém území.
Další prvotní informace lze v podmínkách všeobjímajícího internetu vygooglit. Takže prvním krokem k získání těchto prvotních informací při pořízení nemovitosti v blízkosti předmětného zařízení může být zadání hesel do používaného vyhledávače: Cementárna Prachovice zápach či Cementárna Prachovice emise, ale i např. hesla Skládka Celio, DEZA a.s., VAFO zápach apod.
Potom již pro získání prvotních informací o stavu životního prostředí stačí seznámit se s obsahem vygooglených článků. Přitom je nutno mít na paměti, že příspěvky mohou poskytovat i protichůdné informace. Tzn., že se v těchto příspěvcích může projevit i servilita některých zúčastněných stran, která může např. vyplývat z rozpočtového určení daní či jiných finančních prebend. Potom je na každém, jak se k případným informačním rozporům postaví a jak si je vyhodnotí. Ale při vynaložení nemalé částky peněz je žádoucí zpozornět při každé negativní informaci. Ty lze při základní znalosti upřesnit pomocí databází či informací vycházejících z právních předpisů v oblasti ochrany životního prostředí.
Informační zákony
K uplatnění práva na přístup k informacím o životním prostředí a na včasné a úplné informace o životním prostředí, jakož i na vytvoření podmínek tohoto práva a na podporu aktivního zpřístupňování informací o životním prostředí je v rámci právního řádu určen zákon č. 123/1998 Sb., o právu na informace o životním prostředí. Povinná osoba ve smyslu tohoto zákona musí zpřístupnit požadované informace bez zbytečného odkladu, nejpozději do 30 dnů od obdržení žádosti o informace, ledaže by si zvláštní okolnosti vynucovaly prodloužení této lhůty, nejvýše však do 60 dnů, přičemž o takových okolnostech a prodloužení lhůty musí být žadatel před uplynutím lhůty vyrozuměn.
Může nastat případ, že s ohledem na kratší lhůty žadatel podá žádost týkající se stavu životního prostředí podle zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, se základní lhůtou k poskytnutí požadovaných informací v délce 15 dnů. Avšak u všech podání platí, že se neposuzují podle názvu (žádost o informace podle zákona č. 106/119 Sb.), ale podle skutečného obsahu, a tak i takováto žádost by z logiky věci měla být správně posuzována a vyřízena dle zákona č. 123/1998 Sb.
Podstatné je, že žádost o podání informace dle zákona č. 123/1998 Sb. může podat mj. kterákoliv fyzická osoba, tj. v našem případě i zájemce o koupi určité nemovitosti. Žádost tedy není vázána na členství v enviromentálním spolku či na určitý počet podpisů. V každém případě by žádost měla být zaslána příslušné povinné osobě, která je nositelem požadované informace. Žádost by měla být konkrétní a zveřejnění informace by neměl bránit žádný zákonný důvod (ochrana utajovaných skutečností, ochrana osobních údajů, obchodní tajemství atd.)
Kdo může být povinnou osobou k zaslání se nejlépe objasní na návrzích případných dotazů:
- „Kolik podnětů či stížností v oblasti ochrany životního prostředí bylo předáno Vašemu úřadu z obce xyz, resp. jejího nejbližšího okolí (konkrétně vyjmenovat okolní obce) za posledních 5 / 10 let? A pokud ano, v jaké věci, tj. proti čemu tyto podněty či stížnosti směřovaly?“
- „Kolik podnětů či stížností v oblasti ochrany životního prostředí bylo předáno Vašemu úřadu na provozovatele ABC, působícího v blízkosti kupované nemovitosti za posledních 5 / 10 let? A pokud ano, v jaké věci, tj. proti čemu tyto podněty či stížnosti směřovaly?“
V tomto případě potencionálními povinnými osobami, tj. subjekty, u kterých lze předpokládat, že jsou nositeli požadovaných informací, mohou být: obce, obce s rozšířenou působností (ORP), krajské úřady, Česká inspekce životního prostředí a Ministerstvo životního prostředí, resp. v případě hluku Krajské hygienické stanice.
S ohledem na výše uvedené (znění zákona) by měla být odepřena informace na otázku: „Které osoby z obce xyz podaly u Vašeho úřadu za posledních 5 /10 let stížnosti v oblasti ochrany životního prostředí a v jaké věci?“ Byť by bylo možno stěžovatele případně spojit s osobou prodávajícího, takové informace vylučují právní předpisy na ochranu osobních údajů.
U otázek podobných následujícímu dotazu se nám počet potenciálních povinných osob významně sníží, a to pouze na ty, které v rámci jednotlivých právních předpisů v oblasti ochrany životního prostředí mohou v případě jejich porušení vést přestupkové řízení. V podstatě se bude jednat pouze o Českou inspekci životního prostředí a místně příslušný krajský úřad.
- Kolik přestupkových řízení ve věci případného porušování právních předpisů v oblasti životního prostředí bylo za posledních 5 / 10 let zahájeno s provozovatelem ABC a v jaké věci, resp. kolik jich bylo již pravomocně ukončeno a s jakým výsledkem?“
Pomoci zákona č. 123/1998 Sb. lze tedy získat významné informace o stavu životního prostředí v okolí kupované nemovitosti, přičemž asi nejvítanější informace by měla být, že odtud nebyly za posledních 5 / 10 let podány žádné stížnosti v oblasti ochrany životního prostředí, resp. související s nadměrným hlukem, a zároveň, že ani s blízkými průmyslovými nebo zemědělskými provozovateli nebylo v této době vedeno řízení o přestupku z důvodu porušení enviromentálních povinností.
Z logiky věci kupujícího budou ve vztahu k právním předpisům v oblasti ochrany životního prostředí nejvíce zajímat emise do ovzduší, výskyt obtěžujícího zápachu a nadměrný hluk.
Znalý čtenář může namítnout: „A co nejzávažnější porušení povinností v oblasti ochrany životního prostředí, které byly posuzovány jako trestní čin?“ Jednak adresátem potřebných informací může být i Policie ČR a jednak lze řadu podstatných informací vygooglit – např. pomoci hesel: purum policie, purum soud apod. Tyto závažné kauzy jsou medializovány a neuniknou tak pozornosti novinářů. Nehledě na skutečnost, že v kauzách šetřených policií jsou přímo Policií ČR vydávány tiskové zprávy.
Toliko první část věnovaná tomu, jaké informace pro rozhodování o koupi nemovitosti lze získat v oblasti ochrany životního prostředí pomoci zákona č. 123/1998 Sb., o právu na informace o životním prostředí. V souvislosti s tím příspěvek obsahuje i výčet potencionálních povinných osob a lze předpokládat, že pracovníci příslušných úřadů nemusí výše uvedené praktické rady vnímat pozitivně, jelikož to pro ně může být práce navíc.
Právo na příznivé životní prostředí je přímo zakotveno v ústavním pořádku České republiky (čl. 35 odst. 1 Listiny základních práv a svobod), přičemž v tomto článku je v odst. 2 pevně zakotveno i právo na včasné a úplné informace o stavu životního prostředí. Nelze ani pominout, že činnost jednotlivých úřadů je hrazena z veřejných prostředků. A tak by pracovníci dotčených úřadů mohli vzít v potaz, že podané informace mohou v budoucnu významně snížit riziko opakovaných stížností a podnětů ze strany naštvaných a frustrovaných občanů po jejich přestěhování do sice krásné krajiny, avšak zamořované neskutečným zápachem či nadměrnými emisemi škodlivých látek.
Navazující části se budou zabývat tím, jaké informace aktivně poskytují v rámci právního řádu České republiky právní předpisy v oblasti ochrany životního prostředí pro rozhodování při koupi nemovitosti či záměru přestěhovat se do oblasti se skutečně lepším životním prostředí, přičemž i v těchto případech se nevyhneme zákonu č. 123/1988 Sb., o právu na informace o životním prostředí.
