Článek
Do studia jsem posadil dva Ondřeje.
Ondřej Jerman postavil z nuly portfolio nájemních bytů za víc než sto milionů korun. Vystudovaný filozof, který místo akademické dráhy začal sbírat jednu hypotéku za druhou.
Ondřej Koběrský patří k nejsledovanějším českým tvůrcům o investování a stojí za videem s názvem, který v realitní branži pořádně rozvířil vody: Hlavně neinvestujte do nemovitostí!
Jeden říká byty, druhý říká ETF. Očekával jsem, že se budou přetahovat o procenta výnosu. A chvíli to tak vypadalo — padlo srovnání dlouhodobého zhodnocení amerického indexu s pražskými byty, oba si přihodili svoje čísla.
Jenže zajímavé to začalo být až ve chvíli, kdy se od výnosů odlepili.
Rozdíl není ve výnosu. Je v tom, kdo ti zavolá
Klíčová věta zazněla od Ondry Jermana, a je to věta, kterou by od obhájce nemovitostí nikdo nečekal — protože je to vlastně přiznání, na čem celý jeho model stojí.
Řekl, že kdyby akcie měly stejně bezpečnou finanční páku a stejně levné dlouhodobé peníze jako nemovitosti, mluvil by jinak. Ale nemají. A ten rozdíl je podle něj tak velký, že se s ním nedá nic dělat.
Rozveďme, co to znamená, protože v tom je celá pointa.
Finanční páka jde použít u obojího. Na byt si vezmeš hypotéku, na akcie ti broker půjčí na margin. Mechanicky je to totéž — násobí ti to zisk nahoru i ztrátu dolů.
Ale finanční páka u nemovitostí a akcií přece jen nefunguje stejně.
Když ti spadne hodnota bytu, banka se s tebou chce domluvit. Není v jejím zájmu vyvolávat problém — chce, abys dál splácel. Když ti spadne hodnota portfolia na margin účtu, broker má zájem přesně opačný: zlikvidovat ztrátovou pozici co nejrychleji, aby na tobě neprodělal.
Jednomu jde o to, abys přežil. Druhému o to, aby přežil on.
A tady je to podstatné — Ondra Koběrský mu v tom neodporoval. Naopak potvrdil, že páku u akcií nedoporučuje a sám ji nepoužívá. Označil ji za nástroj, který zlikvidoval velké množství fondů, a dodal, že cokoli nad dvojnásobek je hloupost.
Takže dva lidé, kteří spolu měli podle scénáře nesouhlasit, se shodli, že skutečný rozdíl mezi těmi dvěma třídami aktiv není ve výnosu. Je v tom, jestli si na to můžeš bezpečně půjčit.
Druhá věc, na které se shodli
Ondra Jerman vytáhl argument, který zní skoro jako psychologie, ne jako finance: hypotéka tě k investování nutí. Máš závazek, splátka odejde, ať se děje co se děje.
Posílat peníze do akcií tě nenutí nikdo. Když je zrovna těsný měsíc, převod prostě nezadáš.
Čekal jsem, že tohle Ondra Koběrský smete. Neudělal to — souhlasil, že pro většinu lidí, kteří nejsou dostatečně disciplinovaní, je závazek jednodušší cesta než dobrovolnost.
Přišlo mi to jako jeden z nejupřímnějších momentů celé debaty. Oba se totiž bavili o produktu jako o nástroji na sebeřízení, ne jako o investici. A to je úhel, který ve srovnávacích tabulkách nikdy nenajdeš.
Kde se naopak rozešli úplně
Zajímavý spor přišel u otázky, co má dělat někdo, kdo začíná s 10 tisíci měsíčně.
Ondra Koběrský říká akcie, a má pro to tři důvody: likviditu, možnost koupit i zlomek akcie a hlavně diverzifikaci. Za deset tisíc si podle něj koupíš kus celého kapitálového světa. Za deset tisíc v nemovitostech nekoupíš nic — a i kdybys nakonec na byt dosáhl, budeš mít jednu nemovitost v jednom kraji, v jedné legislativě, pod jedním rizikem.
Ondra Jerman kontroval názorem, který jsem od něj nikdy předtím neslyšel formulovaný takhle natvrdo: akcie podle něj dávají největší smysl pro lidi, kteří už bohatství mají a chtějí ho rozumně uložit. Kdo ho teprve vytváří, ten se s vklady po deseti nebo dvaceti tisících dostane k bohatství jen těžko.
Na to Ondra Koběrský odpověděl tím, co je podle mě nejsilnější argument pro brzký start vůbec: nejde o to, kolik ti ta tisícovka vydělá dnes. Jde o to, aby se rozjelo složené úročení. A pak dodal větu, která se dá aplikovat prakticky na cokoli — kdyby před dvanácti lety nezačal, nebyl by tam, kde je.
Obojí je pravda. Jen o jiném typu člověka.
Daňový rozdíl, který se často zjednodušuje
Padla i čísla, která stojí za zapamatování, protože se v diskuzích běžně střílí od boku.
U akcií jsou dva testy. Objemový — když za rok prodáš do sta tisíc, zisk nedaníš. A časový — když aktivum držíš déle než tři roky, zisk je osvobozený. Jinak se daní zisk, ne objem, sazbou patnáct nebo dvacet tři procent podle příjmového pásma.
U nemovitostí je časový test desetiletý. Zato po tu dobu můžeš uplatňovat odpisy, které se chovají jako virtuální náklad, a započítat opravy.
Dvakrát ale zaznělo důležité upřesnění, které se v tabulkách ztrácí: tohle všechno platí pro fyzické osoby. Právnická osoba osvobozená není ani u akcií, ani u nemovitostí. Kdo přemýšlí, že bude investovat „na firmu“, měl by si tohle spočítat dřív, než firmu založí.
Věta, která mi z celé debaty zůstala nejvíc v hlavě
Padla mimochodem, v odpovědi na něco úplně jiného. Ondra Jerman mluvil o tom, jak různí lidé snášejí riziko různě, a řekl, že existují lidé, kteří si naberou úvěry za sto milionů a spí jako dudek — a lidé, kteří si odmítají vzít půjčku na garáž.
To je podle mě mnohem přesnější odpověď na otázku „akcie, nebo nemovitosti“ než jakákoli tabulka výnosů.
Protože ta otázka není finanční. Je osobní. A obě strany té debaty měly pravdu — jen každá pro jiného člověka.
Celý rozhovor s Ondrou Jermanem a Ondrou Koběrským najdeš v Podcastu ODVÁŽNÍ na YouTube.
Z každé epizody si dělám zápisky — 5 klíčových myšlenek a akční kroky, které se dají ihned použít. Posílám je jednou týdně a je to zdarma: ondrejelterlein.cz/shrnuti-epizod
