Článek
Kdo je vlastně pán a kdo sluha pronájmu?
Dovolím si tvrdit, že podobně jako nájemníci, mnozí pronajímatelé si tuto nezáviděníhodnou roli nevybrali. Nájemníci nemají možnost získat svoje vlastnické bydlení a musí nedobrovolně bydlet v nájmu podle pravidel nastavovaných pronajímateli. Investoři - vlastníci pronajímaných bytů si tuto roli vybrali dobrovolně z pochopitelné touhy po jistotě uložení peněz.
Až později zjistili, že být majitelem tzv. investičního bytu znamená udržovat byt v obyvatelném stavu, inzerovat, vybírat nájemníky, řešit právní kličky ve smlouvách, vymáhat nájemné, kontrolovat byt a v neposlední řadě řešit spory s nájemníky. A oni přitom jen chtěli nájem jako pasivní příjem.
Byt k bydlení nebo pokladnička?
Je veřejným tajemstvím, že až dvě třetiny nových bytů kupují investoři, kteří upřednostňují investice do cihel. Pudovou touhu po hřejivém pocitu vlastnictví podpořily banky levnými hypotékami, no tak nekupte to. Developeři se přizpůsobili a staví co nejmenší byty, které mají nejvyšší výnos a může si je dovolit v kombinaci s hypotékou i drobný střadatel.
Logickým, avšak absurdním výsledkem pak dlouhá léta byl investor, „investující“ levné peníze z hypotéky za 2 % p.a. do bytu, který vynášel až 3 až 4 % p.a. z nájmu. Robert Kyiosaki by měl radost, jak se Češi rychle naučili pákovým investicím podle jeho receptu.
Rezidence nebo dům duchů?
Po krizi od roku 2008 se banky chopily příležitosti a vytvořily miliardy nových peněz právě půjčováním na nové byty za směšný úrok. Proto dnes většina nových bytových domů, zvaných developerské projekty či honosněji rezidence, připomíná spíše domy duchů než místa k životu. Řada investorů nechává byty prázdné, aby si ušetřili starosti s nájemníky.
Menšina bydlících vlastníků, kteří budou cenu svého bytu splácet do smrti, je odsouzená řešit nekončící spory s nájemníky investičních bytů. Vlastníci se o dění v domě a často ani o svoje nájemníky nezajímají. Z domů duchů se tak stávají noclehárny za luxusní ceny a nájmy, v horším případě pak nelegální hotely formou AirBnB.
Existuje vůbec řešení pro všechny?
Ona často popisovaná česká touha po hřejivém pocitu vlastnictví má kořeny v dobách socialistických, kdy bylo všechno všech, a proto většina lidí neměla nic. Po listopadové revoluci se kyvadlo dějin zhouplo do opačného extrému a jak to může dopadnout, můžete vidět v českém filmu Vlastníci.
Nenormální stav, kdy nemovitosti slouží k uložení peněz místo k bydlení, vznikal stejně jako většina systémových poruch kapitalismu postupně a nenápadně.
Sledoval a často i vytvářel jsem trh s realitami již od roku 1993 a chci se podělit o svoje zkušenosti realitního dinosaura. Realitní trh měl svoje cenové vrcholy v letech 1996, 2003, 2008 a 2022. Následovaly různě dlouhé a hluboké pády, které popíšu v dalších článcích.
Hádanka s tajenkou na konec
Dobrá zpráva je, že řešení existuje a kupodivu má svoje vzory také v dobách budování socialismu. Měl jsem možnost už v roce 2011 vyzkoušet metodu generace rodičů Husákových dětí. Ta dokáže dopřát developerům jejich zasloužený zisk a investorům výnos s minimem starostí.
Hlavně však nájemníkům umožní bydlení v bytech, které si můžou splácet, aniž by svoji svobodu zavřeli do trezoru hypotéční banky. Místo domů duchů tak mohou vzniknou bytovky, kde má každý to, co chtěl a podle toho to funguje.
Ale o tom zase příště.
