Článek
Levná hypotéka = no nekupte to!
V dobách levných hypoték před rokem 2022 mě pravidelně překvapovali klienti kupující investiční byty. Jejich snahu uložit bezpečně svoje úspory jsem chápal, ovšem většina si k nim vyřizovala hypotéku. Ne proto, že by neměli dost naspořeno, ale prostě proto, že to bylo výhodné.
Vzali svůj milion, banka přidala další čtyři za směšný úrok pod 2% p.a. a šli investovat. Protože z cizích, tedy levně půjčených peněz se snadno utrácí, ochotně platili rychle rostoucí ceny nových bytů. Dosažitelné nájemné sice nerostlo tak rychle, ale výnos z pronájmu investičního bytu ve výši 3,5 až 4% p.a. stále přesahoval bankovní úrok.
A tak spořivý investor místo jednoho bytu za hotové koupil pomocí hypotéky více bytů. Mnohým se dokonce ani nechtělo řešit starosti s pronájmem a nechali investiční byt prázdný. Hypotéku spláceli z volných peněz a hodnota bytu rostla až o 10% ročně. Počet investičních bytů je odhadován na 223.000 ve vlastnictví cca 71.000 investorů.
Řadu let se tedy zdálo, že kdo neinvestuje, není Čech nebo minimálně nevyužil příležitosti „investovat“ levné bankovní peníze. Developeři ani realitní makléři si nestěžovali, protože poptávka po nových bytech byla obrovská. Většina projektů se prodala ještě na papíře hned po vydání stavebního povolení.
Nebydlící nájemníci se přidali a přifoukli cenovou bublinu
Ke zvyšování cen bytů přispěli paradoxně i ti, kteří vyměnili bydlení v pronájmu za byt ve vlastnictví. Uvažovali podobně: proč mám platit pronájem a splachovat peníze do záchodu, když si můžu splácet hypotéku ke svému bytu?
Na rozdíl od investorů většinou často neměli vlastní úspory, ale banky jim ochotně vyšly vstříc. Běžně půjčovaly až 90% ceny bytu a výjimkou nebyly stoprocentní hypotéky, kdy se dal nový byt pořídit celý z úvěru.
Podobné hypotéky způsobily hypotéční krizi v roce 2007 v USA, která přerostla v ekonomickou krizi v roce 2008 a postupně zasáhla celý svět. Téměř třicet let táhly ekonomický růst USA právě levné hypotéky, poskytované téměř každému. Byly označovány jako NINJA – no income, no job, no asset, tedy žádný příjem, práce ani majetek. Dnes se tak označují nebankovní rychlé půjčky, poskytované téměř každému zájemci a generující vysoké zisky.
Ovšem vidina vlastního bydlení za peníze srovnatelné s cenou pronájmu byla lákavější než poučení z historie. Banky, zachráněné v krizi z peněz daňových poplatníků se také nepoučily a vytiskly další biliony levných peněz, které půjčily mimo jiné právě na nové bydlení.
Výše splátky hypotéky klesá na úroveň nájemného při úroku okolo 3% p.a. Proto se zejména developeři a investoři těší, až banky zlevní hypotéky, aby mohlo začít další investiční kolo. Prodělají na tom ovšem nejvíc nebydlící, kterým zmizí vidina vlastního bytu v dálavách nedostupnosti za horizontem zvyšujících se cen.
Jak z toho ven?
Napříč politickými stranami zní nejsilněji sliby podpory bytové politiky. Ovšem ani úplné a nemyslitelné zrušení administrativy, brzdící novou výstavbu, problém nevyřeší. Pouze přidá na trh nové byty, na které banky ochotně půjčí a celá historie se zopakuje. Výsledkem budou další domy duchů s převahou drahých investičních bytů, nedostupné pro zájemce o vlastní bydlení.
V minulých článcích jsem popsal vyzkoušenou cestu družstevního bydlení. To však neřeší problém vysokých cen, protože ani družstvo nedokáže snížit cenu stavebních prací. Ty se díky vysokým cenám energií, stavebních materiálů a úrokům developerských úvěrů stále zvyšují.
Diskutovaná státní garance pronajímatelům možná zaplní část prázdných investičních bytů. Ovšem ceny pronájmů rostou spolu s inflací a ty nebudou schopní zaplatit právě ti nejpotřebnější – mladé rodiny.
Obecní či státní výstavba nových bytů zůstává v říši snů a předvolebních slibů. Byl jsem u projektu nových družstevních bytů ve Zlíně, který skončil na vysokých úrocích. Město je nakonec postaví s pomocí dotace jako nájemní byty, kterými uspokojí jen pár nejpotřebnějších.
Bytů je dost, ale jsou nevyužité
Nechci vypadat jako zlý makléř, nepřející našim seniorům klidné stáří ve velkých bytech. Faktem však zůstává, že ani postupné zvyšování regulovaných nájmů a nedávné zdražování energií je nepřinutilo přestěhovat se do menších a levnějších bytů.
Za 30 let práce v realitách jsem poznal, že člověk v důchodovém věku už nechce nic měnit a chce v klidu dožít ve známém prostředí, ať to stojí, co to stojí. Těch pár solidárních, kteří si vymění byt se svými dětmi, začínajícími v malé garsonce, to rozhodně nevytrhne. Ani když nejsou schopní vyjít do schodů, většinou nejsou ochotní se přestěhovat, protože zvyk je železná košile.
Podobně fungují jejich vrstevníci v dvougeneračních domech ze socialistických časů, kteří zůstali v obrovském domě sami. Tyto domy jsou díky energetické náročnosti poslední dva roky neprodejné a často skončí v rukách investorů, kteří je rozdělí na malé jednotky k pronájmu. Málokdo si umí představit, že by měl v domě někoho cizího, když s ním nechtějí bydlet ani jeho potomci.
Socialistický dvougenerační dům
Nejen v poválečném Československu, ale i v kapitalistickém Německu vám obec „přidělila“ do nadměrného bytu nájemníka. V socialismu proto, aby vyřešila bydlení potřebných podle hesla všechno všem. V kapitalismu pak proto, abyste byli schopní platit náklady na bydlení a nemuseli vás dotovat podle pravidla „o peníze jde až v první řadě“. To se však týkalo nájemních bytů ve vlastnictví státu.
Protože drtivá většina bytů v ČR je v osobním vlastnictví, není toto řešení použitelné. Pak zbývá pouze jediné, na co Češi slyší – přimět je ke změně ekonomicky. Zdanit investiční byty daní z nemovitostí, která zruší výše popsanou výhodnost „investování“ levných bankovních peněz do bytů. Úroky bance a bezpracný zisk totiž nakonec zaplatí nájemníci, tedy ti, kteří díky vysokým cenám nedosáhnou na vlastnické bydlení.
Zdroje:
