Článek
Pronájem v průběhu posledních století
Průkopníky nájemního bydlení byli v dobách průmyslové revoluce majitelé manufaktur, kteří ubytovávali dělníky naverbované mezi zemědělci. V českých zemích to byly zejména strojírny a moravské textilky už od začátku 19. století.
Ve 20. století navázala baťovská města po celém světě, baťovské domky a bytovky přinesly v té době nevídaný nadstandard nájemního bydlení jako poslové změny. Ta zůstala dodnes nedoceněnou výjimkou. Cílem však nebyl výnos z nájmu, ale zajištění levné pracovní síly v průmyslových městech.
Prvorepublikové činžovní domy a pavlačové drbny
Činžovní domy začaly růst zejména ve velkých městech za první republiky. Název vznikl z činže, tedy nájemného, pasivního příjmu z pronájmu bytů. Jakkoliv byly vzorem dnešním bytovým domům, vlastnil je jeden majitel, zvaný pan domácí.
Ten se o dům staral, pečlivě si vybíral nájemníky a většinou v domě sám bydlel. O pořádek v domě se staraly domovnice, jinak řečené pavlačové drbny, které plnily také roli hlídače morálky v domě.
Bydlení mělo pevná pravidla a fungovalo, protože bylo účelem činžovního domu. Tento účel se u dnešních nových bytových domů duchů vytratil ve prospěch investování do cihel.
Nájemní byty v dobách socialistických
Pamětníci pamatují doby před rokem 1994, kdy byl pronájem bytu nelegální. Do roku 1993 existovaly v tehdejším Československu převážně byty ve vlastnictví státu, později převedené městům a obcím. V nich bydleli ti šťastnější a loajálnější, nikoliv potřebnější. Platili nízký nájem v řádu stokorun, určovaný státem.
Podnájem státem přiděleného bytu byl nemyslitelný a hrozilo odebrání bytu. Druhou formou bydlení byly družstevní byty, ve kterých bydleli ti, kteří si je vlastníma rukama postavili. A kdyby ho snad nepotřebovali pro sebe nebo svoje děti, pronájem podléhal schválení družstva.
Privatizace bytového fondu stvořila chudé milionáře
Původně státní byty jsou dnes až na výjimky převedené do vlastnictví původních nájemníků. Jejich privatizace byla historicky největší a zřejmě poslední šancí ke zbohatnutí statisíců lidí. Tito chudí milionáři se mohou kochat rostoucí hodnotou bytu, dál bydlet a pak jej odkázat svým dětem. Dědění bytu je dodnes nejčastějším způsobem získání bytu.
Z pohledu nájemníků přinesla privatizace první vlnu pronajímaných bytů, většinou zděděných nebo novopečenými vlastníky nevyužívaných. Většinou to byly zanedbané byty s kulatými obrázky a nábytkem po babičce. V počátcích své třicetileté realitní kariéry jsem učil klienty tyto volné byty pronajímat.
V devadesátých letech totiž byly nájmy i náklady na bydlení v řádu stokorun a důvod pronájmu zpravidla nebyl ekonomický. Většinou šlo o to nenechat byt prázdný a udržet ho pro svoje potomky.
Pronájem investičního bytu jako pasivní příjem
Pronájmy s tržním nájemným se začaly objevovat až v nultých letech s nástupem deregulace nájemného. Polistopadové restituce vrátily desítky činžovních domů potomkům původních vlastníků.
Ti získali značný majetek v podobě bytů, které však byly obsazené nájemníky s regulovaným nízkým nájemným na dobu neurčitou, tj. na věčné časy, minimálně do smrti nájemníka. O podobnosti tohoto kouzla nechtěného s dnešními investory jsem psal zde.
Pod tlakem soukromých majitelů v restituovaných a dosud nezprivatizovaných obecních bytech postupně narůstaly nájmy. Během deregulace nájemného v letech 2007 až 2011 a následně již zcela tržně dosáhly dnešní úrovně. Paradoxně to byly právě státní a obecní byty, které určovaly úroveň takzvaného tržního nájemného.
Investiční byt jako morová rána cen bydlení
Podobně jako soukromé vlastnictví půdy v 19. století přineslo novodobé investování do bytů nezamýšlené důsledky. Stejně jako další výdobytky kapitalismu oddělilo soukromé vlastnictví vlastníky od uživatelů jak půdy, tak i bytů. Cílem vlastnictví často není užívání, ale uložení volných peněz a výnos z nájmu.
Proto dnes máme desetitisíce majitelů investičních bytů, kteří se většinou nebudou o byty starat jako prvorepublikoví domácí pánové a dámy domovnice. Inkasované nájemné je mnohdy vykoupeno strastmi, o které rozhodně nestáli. Podobně dopadli nájemníci, kteří si díky vysokým cenám nemohou pořídit vlastní bydlení.
Jako největší oběti tohoto stavu vnímám ty, kteří si za svoje těžce vydělané a do smrti splácené peníze pořídili nové byty v domech duchů. Ty vznikly plíživým nárůstem podílu investičních bytů, který dnes často přesahuje nadpoloviční většinu, potřebnou pro fungování společenství vlastníků, zvaného SVJ. Bohužel v nich neplatí „můj byt, můj hrad“, čímž se vytratil původní účel vlastnění bytu.
Slíbil jsem popsat řešení – nyní tedy máte další indicie k nalezení tajenky zdánlivě neřešitelného problému, který vytvořila neviditelná ruka trhu. První indicie zde, pokračování příště.
