Článek
Investiční byty jsou v novostavbách
Investičním bytem ve svých článcích myslím nové byty, postavené po roce 2012 v rámci tzv. developerských projektů. Nové byty se sice stavěly již od roku 1998, ale prvních 10 let je kupovali zájemci o nové, komfortnější bydlení v novostavbách. Za cenu cca dvojnásobku ceny panelového bytu získali větší plochu, velkou koupelnu, garážové stání v suterénu a nadstandard omezený pouze stavem konta. Až na výjimky malých bytů v těchto bytech dodnes většinou bydlí majitelé nebo jejich potomci.
Po roce 2012 začali lidé řešit, kam uložit bezpečně svoje úspory a banky potřebovaly nalít do ekonomiky natištěné peníze. To se nedělá zvyšováním platů nebo rozdáváním vytištěných peněz, jak se mnozí domnívají. Nové peníze vznikají díky úvěrům a když pominu největší z nich = státní dluh, tak právě díky hypotékám. Proto začaly banky snižovat úroky a koupě investičního bytu za levnou 2% hypotéku se stala trendem investování druhé dekády.
Levná hypotéka pro každého investora
V investičních bytech jsou uloženy natištěné peníze z hypotéčních bank, které půjčovaly v letech 2015 až 2022 za úrok často nižší než 2% p.a. Stačí se podívat na statistiky poskytovaných hypoték, které vykazují 200 až 250 miliard korun ročně v tomto období a dostanete se přes bilion korun, který půjčily na nové byty.
Je veřejným tajemstvím, že velkou část těch objemů vytváří refinancované hypotéky, kdy klienti s vidinou nižšího úroku refinancují stávající hypotéku. Tam je skrytý jeden z důvodů nedostupnosti bydlení.
Hypotéční úvěry byly od začátku tisíciletí typické tím, že nebylo možné je splatit jindy než na konci fixace – jedinou výjimkou byl prodej nemovitosti a i to bylo zatíženo velkými poplatky až 10 % ze předčasně splacené částky.
To se klientům nelíbilo a zákon o ochraně spotřebitele v roce 2016 omezil tyto sankce za předčasné splacení na 1 % ze splacené částky, maximálně 50.000 Kč. V mnoha případech může banka naúčtovat pouze prokazatelné náklady v řádu stokorun.
Proto po roce 2016 díky klesajícím úrokům narostl podíl refinancovaných hypoték až na 80% ročně. Banky měly velké objemy, bankéři prémie a finanční poradci žně – ne náhodou v té době vyrostly velké sítě jako je dnes Partners, GEPARD, Broker trust či 4Fin. Developeři se po krizi nadechli a začali stavět jako o závod zejména investiční byty. Nicméně bankám to přestalo vyhovovat a novela zákona od 1.9.2024 opět sankční poplatky zvyšuje až na 1 %.
Dům duchů není ideální místo pro život
Protože garsoniéry 1+kk mají nejnižší cenu a zároveň nejvyšší výnos, prodávají se jako první právě investorům. Vedle nich jsou nejžádanější 2+kk s neprůchozími pokoji, které vyhovují mladým párům i seniorům. Proto se dají snadno pronajmout, i když výnos je o něco nižší než u 1+kk. Většina developerských projektů se přizpůsobila poptávce a tak začaly vznikat „domy duchů“ s nadpolovičním podílem investičních bytů.
Když v nové bytovce koupí většinu bytů investoři, vznikne tzv. „dům duchů“. Řada bytů zůstane prázdných, protože mají minimální náklady a nárůst ceny dosahoval až 10 % ročně. Zbytek investičních bytů obsadí nájemníci za vysoké nájemné, kteří se podle toho chovají. A ti zbývající majitelé, kteří se těšili na nové bydlení a budou ho celý život splácet, tak bydlí v luxusní ubytovně. Platforma AirBnB dala ve velkých městech tomuto označení nečekaně atraktivní a využívaný obsah.
Zajatci paneláků vychází v diskusi ze svých nákladů na bydlení v dlouhodobě zanedbaných bytovkách. V nových bytech jsou platby do fondů oprav minimální a protože zatím není co opravovat, bývají od 1 do 10 Kč/m2/měsíc. Díky energetické úspornosti novostaveb a měření spotřeby tepla jsou náklady na otop cca poloviční než v paneláku. Před nárůstem cen energií byla měsíční platby v bytě 1+kk 30 m2 níže popisovaného projektu ve Zlíně cca 1300 Kč + elektřina, zatímco ve srovnatelné panelové garsoniéře platili více než 2500 Kč.
Starší byt má nižší výnos z pronájmu
Mnoho majitelů pronajímá také staré byty, které nepotřebují – zpravidla z dědictví. U nich jsou vysoké náklady a proto není radno je nechávat prázdné – jejich ceny dobách krizí dokonce klesaly na rozdíl od nových bytů. Ceny starých bytů jsou sice cca poloviční oproti novým, ale výnos je právě díky vysokým nákladům nižší než u novostaveb.
Jedinou výjimkou jsou velké panelové dvougenerační 4+1 v univerzitních městech. Ty mají tři neprůchozí ložnice, velký obývák, malou kuchyň, jídelnu a dva záchody. Ty pronajmete studentům – ložnice po dvou lůžkách, za která platí ve Zlíně 4 až 5 tis. vč. energií. Z bytu tak dostanete i 30 tis. měsíčně, odečtete cca 10 tis. z energie (hlavně teplou vodu) a jste na 20 tis. čistého nájmu. Při cenách 4,5 až 6 mil. tak dosáhnete výnosu 4 až 5 %.
Zdanění výnosu z pronájmů je nízké
Výnos z pronájmu nemovitosti spadá u většiny investorů do §9 Zákona o dani z příjmu. Proto investor přidá ke svým ostatním příjmům příjmy z pronájmu a z nich zaplatí pouze 15% daň. Sociální a zdravotní pojištění by platil, pokud by byl pronájem jeho podnikáním v §7, typicky pronájem přes AirBnB. Většina investorů však využívá §9 a navíc si často uplatňuje odpočet úroků z hypotéky od daňového základu.
Zákon sice omezil výši odečítaných úroků na 300 tis. ročně a zpřísnil podmínky odpočtu, ale jejich kontrola je velmi složitá. Odpočet úroků se má týkat pouze vlastního bydlení – to se prokazuje trvalým bydlištěm. Ovšem investor může prohlásit, že investiční byty má pro potřeby svých rodinných příslušníků, případně je do bytů přihlásit k trvalému bydlišti, což dělá málokdo.
Zde je tedy cesta k regulaci trhu – levnou hypotéku pouze na vlastní bydlení a úvěr na investiční byt za úrok srovnatelný s výnosem. Ovšem to nevyřeší byty, které již byly levně nakoupeny.
Souhlasím s tím, že jednoduché řešení neexistuje. Český člověk vždycky využije možností, které mu situace nabídne. Ekonomickou situaci vytváří politici a banky, kterým však nejde o dlouhodobý efekt. Kapitalismus je postavený na dosahování zisku a kam to vedlo v bankách, ukázala krize v letech 2008 a 2009.
Vlády zachránily krachující banky, bankéři si vyplatili tučné odměny, snížili sazby a jede se dál. Připomíná to památný výrok bývalého ruského státníka Černomyrdina “ Mysleli jsme to dobře, ale dopadlo to jako vždycky“. Tedy bohatí a vlivní včetně investorů zbohatli a chudí nájemníci zchudli.
Zdroje:
