Článek
1990 – 1994 jako realitní pravěk.
Trh realit téměř neexistoval, stejně jako realitní makléři. Ve vlastnictví byly pouze rodinné domy (cca 40 % všech bytů) a byty jsme znali pouze družstevní nebo státní. Prodávaly se tedy jen domy a družstevní podíly k bytům, většinou po smrti majitele za ceny v řádu desetitisíců.
Pronajímat byt bylo ilegální, protože patřil družstvu nebo státu. Většina ze šťastných nájemníků byla ráda, že má střechu nad hlavou. Majetkovou revoluci zahájil až Zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994, který umožnil převádět jednotlivé byty do vlastnictví nájemců.
1995 – 1999 – éra privatizace státních bytů
Historicky největší přesun majetku v nemovitostech způsobila privatizace státních, později obecních bytů. Podobně jako malá privatizace přesunula vlastnictví firem do soukromých rukou, privatizace bytového fondu od roku 1995 nastartovala českou cestu k hřejivému pocitu vlastnictví bytu.
Obce se postupně zbavovaly zanedbaných bytů, získaných od státu, díky zastupitelům, kteří v nich bydleli. Za deset let po revoluci narostl podíl bytů ve vlastnictví z 1 % na 10 %, dnes jich je přes 30 % ze všech bytů (včetně RD). Ty se však na trh nedostaly, maximálně k pronájmu, jak jsem psal zde. Náklady na bydlení v řádu stokorun nemotivovaly nové majitele k pronájmu, raději byt drželi prázdný pro svoje potomky.
Největším hitem investování bylo stavební spoření, které vynášelo státní podporu 4 500 Kč z každých naspořených 18 000 Kč. Hypotéky existovaly jen teoreticky a v létě 1997 byly úroky na maximu cca 18 % p.a. Proto také ceny bydlení krátkodobě poklesly o cca 10 %, aby za rok začaly opět růst.
Největší inovací se stal mobilní telefon, který zjednodušil komunikaci – do té doby měli pevnou telefonní linku pouze vyvolení.
2000 – 2004 – první nové byty a levné hypotéky
Levné penízepo poklesu úroků přes 5 % v roce 2000 až na 2 % v roce 2004 nastartovaly první vlnu nové výstavby developerských projektů a jejich financování hypotékami. Bohatší lidé vyměnili paneláky za nové byty v centrech měst s parkovacím místem a komfortem do té doby dosažitelným jen v RD.
Ceny nových bytů byly dvakrát vyšší než starých bytů, pohybovaly se od 15 do 25 tis. v menších městech, v Praze až 40 tis./m2. Realitních kanceláří i makléřů postupně přibývalo a lidé se učili využívat jejich služeb. Inzerce probíhala na nástěnkách a v inzertních časopisech typu Annonce. Fotky nemovitostí, listy vlastnictví a mapy existovaly pouze na papíře.
Největší inovací začátku 21. století se stal internet, který postupně pronikal z veřejných míst do firem a domácností. S první vyhledávači a realitními servery začala doba webová.
Ceny bytů dosáhly dvojnásobku proti roku 1998 a další pokles cen nastal až po vstupu ČR do EU v roce 2003, kdy se nekonal očekávaný nájezd zahraničních zájemců o koupi nemovitostí.
2005 – 2009 – první realitní bublina
Nástup internetu a realitních sítí vyhnal ceny bytů na maximum v roce 2008, kdy byly trojnásobné proti roku 1998. V té době se ještě stavěly a prodávaly nové byty na bydlení, historicky jich bylo postaveno nejvíc od roku 1989.
Lidé investovali hlavně do nového bydlení a zlepšení kvality svého života. Realitní trh do podoby obvyklé v USA začaly formovat celosvětové realitní sítě (REMAX, CENTURY21), v jejichž stopách kráčeli čeští hráči (M&M reality, STING). To přineslo nárůst realitních transakcí a počtu realitních makléřů.
Dobíhala největší vlna privatizace obecních bytů popsaná zde. Postupná deregulace nájemného v bytech, které si obce nechávaly, srovnávala výši nájmu s byty, pronajímanými soukromými vlastníky.
2010 - 2014 - ekonomická a realitní krize
Propad cen a nové výstavby po roce 2009 způsobila celosvětová ekonomická krize. Ceny klesly až o čtvrtinu a stagnovaly až do roku 2014. Poprvé se díky ekonomické nejistotě objevil trend investic do nových bytů, který za 10 let způsobí cenovou bublinu a nedostupnost bydlení. Úroky spadly na minimum a kdo se nebál, vzal si hypotéku za 2 %, koupil nový byt a obratem ho pronajal s výnosem přes 4 %.
Ceny nových bytů se pohybovaly od 30 tis. v menších městech po 60 tis./m2 v Praze, stále byly dvojnásobné ve srovnání se starými panelovými byty. Proběhla poslední vlna privatizace, tentokrát už celých domů do vlastnictví nově vzniklých bytových družstev. Těch je dnes přes 10.000, nejvíce na severní Moravě.
Logickým důsledkem rozšíření internetu se staly sociální sítě, zejména Facebook, kam začali lidé hromadně utíkat z každodenní frustrující reality.
2015 až 2019 – druhá cenová bublina
Nejrychlejší polistopadový nárůst cen způsobilo obrovské množství natištěných peněz a minimální úrokové sazby hypoték. Ceny bytů dosáhly čtyřnásobku oproti roku 1998, zatímco spotřebitelské ceny narostly „pouze“ o 60 % za 20 let.
Velký zájem o uložení volných peněz umocnil růst cen a vedl až k dnešnímu stavu, kdy dvě třetiny nových bytů kupují investoři. Výnos z nájmu klesnul díky nárůstu cen pod 4 % a proto řada z nich nechává byty prázdné. Tím vznikají tzv. domy duchů kde najdeme kromě menšiny trvale bydlících hlavně nájemníky a prázdné byty, jak jsem popsal zde.
2020 až 2024 – doba covidová a válečná
Pandemie COVID 19 změnila všechno, co jsme znali. Do roku 2021 dobíhaly levné hypotéky a investiční horečka, na jaře 2022 maximalizoval ceny rekreačních nemovitostí útěk z měst. Nárůst úroků zdražil v průběhu roku 2022 hypotéky až na 6 % a následně zmrazil až zastavil celý realitní trh.
Souběžně díky válce na Ukrajině narostly násobně ceny energií a díky tomu dosáhla inflace nejvyšších hodnot do roku 1989. Nejen Češi začali brutálně šetřit a nemovitosti kupovali jen investoři, jak jinak než za účelem uložení peněz.
Teprve začátkem roku 2024 začaly klesat úroky a spolu vyhlídkou na zlevnění hypoték svitla naděje na oživení realitního trhu. Budeme se na ně tedy společně těšit.
Třetí indicie slíbeného řešení bytové situace už nazvala tajenku pravým jménem – rozluštění příště.
