Článek
Proč právě bytové družstvo ?
Od roku 1993 jsem objevil většinu oblastí zlínského realitního trhu a nejvíc mě bavilo prodávat nové byty. V letech 2006 až 2012 bylo postaveno ve Zlíně cca 1200 nových bytů a já jsem byl u jejich prodeje. Často jsem překonával odmítnutí developerů, kteří si byty prodávali sami. V projektu Nad Nivami to nebylo jinak, ale když jsem prodal víc bytů než developer, svěřil mi exkluzivně největší z domů.
Na okraji sídliště Jižní Svahy vznikly postupně čtyři bytové domy s panoramatickým výhledem na Zlín. Zastávka trolejbusu přímo před domem a nízké náklady na bydlení = splněný sen o novém bydlení. Garsoniéra 30 m2 s lodžií stála v roce 2010 něco málo přes milion korun, byt 2+kk dvakrát tolik.
Za vším hledej banku
V roce 2010 se projevila celosvětové ekonomická krize poklesem prodejů. Podobně jako v minulých dvou letech narostly úroky hypoték a banky zpřísnily podmínky jejich poskytování. Měl jsem několik zájemců, kteří nedostali hypotéku, ale měli velký zájem bydlet v novém bytě. Inspirován již fungujícím otrokovickým družstvem jsem s nimi založil Bytové družstvo Nad Nivami.
Prvních pět zájemců se v létě 2010 stalo zakládajícími členy družstva. Každý vložil do družstva pouze základní vklad 10 000 Kč a zavázal se zaplatit další členský vklad ve výši 30% ceny bytu, což bylo 329 až 678 tis. Zatímco dům postupoval mířil od hrubé stavby ke kolaudaci, já jsem se pustil do vyřizování bankovního úvěru.
Jediná Česká spořitelna uměla financovat bytová družstva. Vyřízení úvěru trvalo 6 měsíců, během kterých byl bytový dům zkolaudován. Ačkoliv neměli jistý výsledek, mí nejvěrnější klienti, manželé v důchodovém věku, prodali svůj panelový byt a spolu s dalšími členy se přestěhovali do nového.
I. etapa – nejvěrnější klienti se stávají družstevníky
K zakládajícím členům přibyli další a v únoru 2011 jsme koupili od developera 15 bytů za 23 milionů a členové začali splácet úvěr. Splátka byla srovnatelná s nájemným ve stejném bytě. Začínali jsme na úroku 5,5 % p.a., což bylo o 1 % více, než u hypotéky.
Oproti hypotéce ale banka nijak neřešila příjmy, věk ani úvěrové registry členů. Nový byt na splátky i bez hypotéky si tak pořídili již zmínění senioři, samoživitelka, lidé po rozvodu, cizinec a podnikatel v insolvenci .
II. etapa – od nájemníků k dalším družstevníkům
Postupně přibývali další zájemci a v zimě 2011 jsme přikoupili další 4 byty za 7,5 milionu. Mezitím trh zamrzl podobně jako v roce 2023 a v domě zbývalo cca 20 volných bytů z celkových 85. Developer mě požádal, abych zorganizoval druhou etapu a on tak mohl splatit developerský úvěr a vymazat zástavní právo na všech bytech.
Přes rozsáhlou inzerci měli klienti z družstevního vlastnictví strach a zvolil si je jen každý třetí vážný zájemce. Postupně jsem volné byty začal nabízet i lidem, kteří neměli celý vklad, ale chtěli bydlet v novém bytě. Ti vstoupili do družstva, zaplatili základní vklad 10.000 Kč + tři měsíční nájmy jako kauci a začali platit splátky, stejně jako ostatní členové. Některým z nich půjčil na další vklad přímo developer, ostatní si sehnali peníze z jiných úvěrů – např. ze stavebního spoření bez ručení bytem.
Družstvo jako rozhodující většina ve společenství vlastníků
V létě 2012 jsme koupili dalších 18 bytů za 30 milionů a družstvo mělo celkem 37 bytů z celkových 85 v domě. To mělo výhodu při rozhodování na schůzích společenství vlastníků (SVJ). Nejprve jsme svolali schůzi družstva, kde stačilo pouhých 19 členů k usnášení. Schválili jsme potřebné věci ohledně domu a já jsem je jako předseda družstva s 37 hlasy přednesl na schůzi SVJ. K hlasům družstevníků tak stačilo pouhých 6 hlasů k usnášení – bez družstva bychom potřebovali 43 přítomných vlastníků. Neúčast investorů bývá častým problémem domů duchů, kde se nesejde usnášeníschopná většina.
Úkol developera jsme splnili, doplatil úvěr a já jsem postupně z nájemníků ve druhé etapě udělal členy s vkladem. Některé byty jsem převedl na nové členy, protože ti původní změnili plány. To je další z výhod družstva – převody členských podílů jsou velmi jednoduché, žádné kupní smlouvy a zápisy do katastru. Mnohým členům také vyhovovalo, že nejsou vidět v katastru jako vlastníci a nemají žádné záznamy o spláceném úvěru v registrech.
Od družstevního k osobnímu vlastnictví bytu
Většina členů družstva si během minulých 11 let splnila sen o vlastním bytě. Někteří dávali postupně mimořádné vklady a pak si svůj byt převedli do vlastnictví doplacením úvěru nebo jednorázově refinancovali úvěr hypotékou. Toto umožňovala banka pouze jednou za rok a následně změnila výši splátek.
Když družstvu v roce 2021 zbylo pouze 11 bytů a úvěr se zmenšil z původních 42 na 11 milionů, banka zavelela ke splacení úvěru. Zbývající členové si úvěr buď refinancovali nebo splatili z vlastních zdrojů. Po splacení úvěru splnilo družstvo svůj úkol a za pomoci likvidátora a notáře ukončilo svoji činnost na jaře 2022.
Co nám družstvo dalo ?
Na vlastní kůži jsme poznali, že důležitější než vlastnictví je motivace a vůle bydlet v novém bytě i přes nepřízeň hypotéční banky. Dokázali jsme překonat obavy z neznámé formy vlastnictví a postavili vztahy v domě na důvěře. Rozhodování rozumnou většinou na členské schůzi vyloučilo situace barvitě popsané ve filmu Vlastníci.
Zažili jsme i neplatiče – jistá slečna se odstěhovala do USA a přestala platit a komunikovat. Proto jsme ji na schůzi vyloučili z družstva a já jako zkušený makléř jsem našel zájemce na její byt. Ten zaplatil vklad + splacenou část úvěru, slečně jsme odečetli dlužné nájmy, zbytek podílu vrátili a život šel dál. Jak se měnily úrokové sazby, stoupaly a klesaly splátky členů. Nicméně všichni ostatní členové poctivě platili a byli rádi, že mají nový byt na splátky.
Máme v domě také investory, kteří v bytě nikdy nebydleli, na schůze nechodili a potřebovali od družstva jen souhlas pronájmem. Tak jsme mohli ovlivňovat, kdo bude v domě bydlet a jak se tam bude chovat. Při porušování stanov a pravidel bydlení může družstvo členy vyloučit – my jsme vyloučili jen dva neplatiče.
Splněný sen o novém domově
Nejdůležitější byl zájem družstevníků bydlet a starat se o byty a dům jako o svůj majetek i bez onoho hřejivého pocitu vlastnictví. Jakkoliv postupně počet pronajímaných bytů narostl, stále převládají starousedlíci. Proto se v domě dobře bydlí, mnozí obyvatelé se po čase vracejí zpět na místo, kde se cítí jako doma.
Já jsem se naučil vést družstvo a řešit problémy domu dohodou se členy. Nebylo to vždycky jednoduché, ale výsledek v podobě desítek spokojených klientů se splněným snem o novém bytě stojí za to. Všechny zkušenosti využívám ve svém dalším projektu Bytového družstva Martincův mlýn. A o tom zase příště.
