Článek
Dobří marketéři vědí, že lidé rádi nakupují za výhodné ceny. Je vlastně docela jedno, kolik která věc stojí v absolutní hodnotě. Důležité je, aby to vypadalo, že je to méně, „než by mělo“. Cílem je navodit dojem, že potenciální kupující má obrovské štěstí, že je ve správný čas na správném místě, a neměl by si tuhle jedinečnou šanci nechat ujít.
Je jedno, jestli jde o Míšu za dvanáct korun místo šestadvaceti, o kabelku za dva tisíce místo osmi nebo o byt za čtyři miliony, který za dva roky bude stát šest, „protože Dubaj ještě nikdo pořádně neobjevil“.
Co určuje cenu nemovitosti?
Jasně, v Dubaji se asi za deset let bude žít o dost lépe než dnes a nejspíš tam díky tomu bude i žít více lidí než dnes. To stejné se ale dá říct i o Praze nebo New Yorku, s kterými čeští realiťáci Dubaj často srovnávají. Má to ale několik děr.
Ceny nemovitostí kdekoli na světě určují tři faktory: Stavební náklady, střet nabídky s poptávkou a lokalita. Lokalitu má Dubaj relativně skvělou. Blízko do Evropy, blízko do Asie a hodně sluníčka. Jen ten Írán, který vyhrožuje zavřením Perského zálivu, by mohl být dál…
Poptávka po nemovitostech v Dubaji
Střet nabídky s poptávkou ale v Dubaji představuje bod, kterého by se každý investor měl obávat.
Populace Dubaje v posledních letech roste o nějakých 40–50 tisíc obyvatel ročně, ale jen do roku 2028 je tam v plánu výstavba 300 tisíc nových bytů.
Dubaj se totiž snaží lákat nové rezidenty a věří, že to „pokryjí“, ale realita je zatím i přes prognózy o 10procentním populačním růstu někde mezi 1 a 2 procenty.
Nabídka nemovitostí v Dubaji
Výhodou Dubaje (a nevýhodou investorů do nemovitostí) přitom je, že se může stavět prakticky kdekoli. V Dubaji – a to i v centru – je pořád pro nové projekty dost místa. Příkladem toho jsou rozvojové oblasti jako Dubai Creek Harbour, Dubai Festival City nebo Ras Al Khor Industrial Area, jež jsou ze slavného Business Bay (s Burdž Chalífou) co by kamenem dohodil.
Do roku 2040 by se navíc Dubaj měla prakticky propojit se 140 kilometrů vzdáleným Abú Dhabí, což znamená další pás o zhruba dvou miliardách čtverečních metrů určených k rezidenční zástavbě.
Vzácnost známá třeba z Prahy, kde už se staví v podstatě jen v okrajových částech, v Dubaji prostě neexistuje. Když bude potřeba stavět víc, bude se stavět víc. Nabídka nových bytů je tam tak – na rozdíl od poptávky – prakticky neomezená a problémy s územním rozhodováním a stavebním povolováním neexistují.
Taky proto za posledních dvacet let nastala dvě období, kdy ceny nemovitostí vyklesaly o 30 procent a trvalo pětiletku, než se vrátily na původní úrovně. Asi nikoho nepřekvapí, že oba obraty nastaly po období rychlého růstu, který se Dubaji právě děje… Už čtyři roky.
Stavební náklady v Dubaji
A pak jsou tu stavební náklady. Zatímco v Praze tvoří nákup pozemku zhruba 30 procent celkových nákladů, v Dubaji je to většinou pod deset. Nejen kvůli té „nevzácnosti“, ale i kvůli tomu, že zatímco v Praze nad ním developer postaví pět pater, v Dubaji minimálně dvacet, přičemž každé patro pozemek relativně zlevňuje.
To, že v Dubaji nemusí developer hloubit tři patra garáží, nepotřebuje dělat izolaci, má levnější energie a hodně místa (= peněz) ušetří i na neexistujících vyhláškách o dvou povinných dveřích, jsou v tomhle kontextu drobné, které zase asi zaplatí navíc za statika.
Pořádný balík ale ušetří na mzdách. Zatímco v Praze tvoří výplaty dělníku nějakých 20–30 procent celkových nákladů na výstavbu projektu, v Dubaji je to díky navezeným pracovníkům z Afriky a Asie, kteří pracují (snad aspoň) za 14 tisíc korun, zhruba polovina – 10 až 15 procent.
Stejný byt, který by pražského developera vyšel v nákladech na čtyři miliony, je dubajský developer schopen postavit klidně za dva. Možná i za méně. To je první důvod, proč jsou v Dubaji levnější byty než v Praze.
Dubaj za 20 let? Jako z Prahy do Varů
Ten druhý je, že zatímco v Praze máte (bohužel) z mnoha důvodů více méně jistotu, že nových bytů bude v následujících letech přibývat podstatně méně než lidí, kteří by v nich chtěli celoročně bydlet, Dubaj se má rozšířit o území větší než z Prahy do Karlových Varů.
Třetí neexistuje. A rozhodně by jím nebylo to, že Dubaj „zahraniční investoři teprve objevují.“ To platilo možná před patnácti lety, když tam Tom Cruise točil čtvrtou Mission: Impossible.
Neříkám, že za dva roky nebude stát apartmán v Dubaji o něco víc než dnes. Ale za pět nebo deset let? Tím už bych si vůbec nebyl jistý.
Nulová daň. Opravdu?
Jo, a pozor na reklamy typu „Sazba daně z příjmu pro fyzické osoby je v Dubaji 0 %“. Platí to skutečně jen „v Dubaji“.
Pokud totiž budete žít většinu roku v Česku, tak všechno daníte v Česku podle českých zákonů, bez ohledu toho, kde máte investorská víza, rezidenturu a cokoli dalšího…
