Článek
Realitní transakce zpravidla začínají podpisem tzv. rezervační smlouvy. V této smlouvě se prodávající zavazuje, že prodá nemovitost za stanovených podmínek kupujícímu, a kupující zase stvrzuje, že za stanovených podmínek nemovitost koupí.
Zájemce se tak i zaváže zaplatit rezervační poplatek. Obě strany se tím chrání. Prodejce se zavazuje nemovitost dále nenabízet a neuzavřít smlouvu s jiným zájemcem, ten zase zaplacením poplatku ukazuje vážný zájem. V případě neuzavření kupní smlouvy ze strany zájemce rezervační poplatek propadá.
Standardní výše rezervační zálohy na nemovitost činí 3 až 5 % z kupní ceny dané nemovitosti. Odečítá se od celkové ceny nemovitosti a nikdy by neměla být připočítána zvlášť, přestože o to někteří méně poctiví makléři usilují.
Když nemáte ani peníze, ani nemovitost
Absolutním extrémem jsou situace, kdy kupující takříkajíc spláče nad výdělkem a ve výsledku přijde o peníze, ale nemá ani nemovitost. Jak se to může stát? Podvodníci využívají hned několik způsobů, jak přijít k cizímu majetku.
Zřejmě nejsnazší cestou, která vede k nepoctivému nabití cizího domu nebo bytu, je zfalšování podpisů na plné moci k vyřízení prodeje nemovitosti nebo přímo na kupní smlouvě. Podvodníci také mohou přesměrovat poštu. Takový výtečník si pak samozřejmě chce nechat peníze, s nimiž může obratem zmizet. Nemovitosti se proto v takových případech prodávají třetí straně, která ovšem o tom, že se stala součástí důmyslného podvodu, nic netuší.
Podvodné jednání při prodeji nemovitosti však může být i mnohem prostší, a dokonce k němu „stačí“ jen dvě strany: Katastr kvůli případům zmíněným výše zavedl ochrannou lhůtu v délce 20 dnů. Katastrální úřad po uplynutí 20 dnů po odeslání informace osobám, jejichž práva zapsaná v katastru se podle navrhovaného zápisu mají změnit nebo zaniknout rozhodne, že se vklad povoluje, jestliže jsou podmínky pro povolení vkladu splněny, v opačném případě návrh zamítne.
Navrhovanou změnu tedy provést jednoduše v onom vymezeném časovém úseku nemůže. Pokud byste před zápisem v katastru dovolili vyplatit peníze, jednoduše můžete dospět do stavu, kdy má prodávající již peníze, ale ještě stále i nemovitost, která se nestihla přepsat na vás. A to lze velmi snadno zneužít.
Když narazíte na nepoctivou úschovu peněz
Úschova peněz představuje formu záruky pro transakce s nemovitostmi. Bezpečně se v jejím rámci uloží peníze, než dojde ke splnění příslušných podmínek. Řeší se tím tedy v praxi situace, kdy prodávající nemůže dovolit podat kupní smlouvu a návrh na vklad do katastru nemovitostí, dokud kupující nesloží celou kupní cenu a kupující zase nechce poslat peníze výměnou za pouhý podpis na kupní smlouvě.
Běžně se používá úschova:
- advokátní
- notářská
- v bance
- v realitní kanceláři
Za nejbezpečnější je pokládána hlavně úschova bankovní, neboť za ní stojí renomovaná velká bankovní instituce. Ta drží velký objem financí pro krytí bankovních úschov, a navíc je i pojištěna. Naopak úschova u realitní kanceláře je regulována nejméně.
V minulosti se však již objevila i řada případů, kdy advokáti zpronevěřili prostředky svých klientů, jimž disponovali právě za účelem úschovy. Za několik desetiletí částka zpronevěřená advokáty přesáhla astronomickou sumu půl miliardy korun. Stovky klientů tak již kvůli nepoctivým úschovám přišly i o celoživotní úspory. Úschovu je proto potřeba rozhodně volit s patřičnou zodpovědností.
Když se objeví vady na nemovitosti
Prověřit byste si také měli technický stav bytu, který zamýšlíte koupit. Jeho vady vás v konečném důsledku mohou vyjít opravdu draho. Platí, že prodávající ze zákona odpovídá pouze za vady, které měla nemovitost v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího. Prodávající tedy nese odpovědnost za skryté vady, což jsou ty, které nebyly zřejmé při převodu nemovitosti nebo se projevily dodatečně. A to po dobu až 5 let.
Naopak v kategorii tzv. zjevných vad nemůže kupující vůči prodávajícímu uplatnit v podstatě žádné nároky. Kvalifikují se tak vady, které při užití, jak říká terminologie, obvyklé pozornosti kupující poznat jednoduše musel již při uzavření kupní smlouvy.
Zákon tedy a priori pracuje s faktem, že jednoduše kupující i coby absolutní laik při koupi nemovitosti užívá elementárních rozumových schopností. Tedy nemalým dílem leží zodpovědnost na vás samotných a na tom, abyste si dokázali ohlídat, v jakém stavu vámi vyhlédnutá nemovitost je.
Zdroje
