Článek
Darovací dohoda týkající se nemovitosti je jednou z nejčastějších forem převodu vlastnických práv k nemovitosti, následující hned po kupní smlouvě. Tato dohoda se uzavírá, když vlastník nemovitosti má zájem předat ji jiné osobě, a to bezplatně. Přestože darování v právním smyslu není tak jednoduché, jak by se mohlo na první pohled zdát. Dárce nemůže darovat nemovitost nebo jiný majetek, pokud druhá strana tuto nabídku výslovně nepřijme. Pokud tedy plánujete darovat nemovitost svému příteli, je nezbytné nejprve uzavřít smlouvu. Jaké další aspekty je třeba vzít v úvahu při uzavírání darovací smlouvy?
Věcné břemeno při převodu nemovitosti na děti a vnoučata - vaše pojistka
Než budete cokoliv darovat, přečtěte si co je a proč zřizovat věcné břemeno:
Forma darovací smlouvy
Forma darovací smlouvy na nemovitost je upraven v ustanoveních § 2055 až § 2078 občanského zákoníku, které spadají pod obecné předpisy o darovacích smlouvách. Zákon stanoví, že darovací smlouva na nemovitost musí být uzavřena písemně, a to kvůli evidenci nemovitostí v veřejném seznamu, konkrétně v katastru nemovitostí. Darovací smlouva bude fungovat jako právní podklad pro návrh na zápis do katastru nemovitostí, podobně jako je tomu u kupní nebo jiné smlouvy. To znamená, že je nutné, aby darovací smlouva obsahovala určité informace, které budou vyhovovat požadavkům katastru.
Rozhodující orgán katastru nemovitostí následně schvaluje zápis stejně jako v případě jiných smluv. Povolení k zápisu bývá uděleno s retroaktivním účinkem od data podání návrhu po splnění stanovených zákonných podmínek a po uplynutí lhůty 20 dnů od podání návrhu na zápis. Celkově to znamená, že jsou kladeny další požadavky na obsah smlouvy, aby vyhovovala požadavkům katastru. Je důležité si uvědomit, že nemovitosti, které nejsou obvykle součástí evidence v katastru nemovitostí, mohou zahrnovat podzemní stavby. Pokud máte pochybnosti ohledně toho, zda je konkrétní nemovitost předmětem evidence, můžete to zjistit online prostřednictvím nahlížení do katastru nemovitostí na webových stránkách Státní správy zeměměřičství a katastru.
Darovací smlouva na nemovitost – zcela bez poplatku?
Při plánování uzavření darovací smlouvy na nemovitost je důležité si uvědomit, že i přes bezúplatnost převodu vlastnického práva k nemovitosti prostřednictvím této smlouvy, se mohou vztahovat určité poplatky. Kromě správního poplatku ve výši 2 000 Kč za podání návrhu na vklad, který mohou smluvní strany sjednat, existují i další platební povinnosti spojené s bezúplatnou darovací smlouvou.
Daňová povinnost
Jednou z těchto povinností je daňová povinnost obdarovaného. Kromě pravidelné povinnosti platit daň z nemovitosti, je také třeba odvést daň z přijmu ve výši 15 % z ceny darované nemovitosti. V případě bezúplatné darovací smlouvy se cena nemovitosti stanovuje podle speciálního právního předpisu platného v den nabytí majetku. Možnost zproštění se této daňové povinnosti se může objevit v souladu s ustanovením § 10 odst. 3 zákona o daních z příjmu, které obsahuje výjimky z povinnosti odvést daň z přijmu. Tyto výjimky se často vztahují k příbuzenským vztahům:
- Darovací smlouva na nemovitost uzavřena mezi příbuznými v hlavní linii, tedy například mezi rodiči a dětmi nebo prarodiči a vnuky.
- Darovací smlouva na nemovitost uzavřena mezi příbuznými ve vedlejší linii, což zahrnuje vztahy mezi manžely, sourozenci, tetami, strýci, synovci, neteřemi, manželem dítěte, dítětem manžela, rodiči manžela nebo rodiči manžela.
Další možností osvobození od daňové povinnosti je pro obdarovaného, který sice není v příbuzenském vztahu s dárcem, ale žil s ním nejméně jeden rok před získáním nemovitosti ve společné domácnosti a zároveň pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou dle § 10 odst. 3 zákona o daních z příjmu.
Uplatnění v praxi
V praxi se často setkáváme s motivací k uzavření darovací smlouvy na nemovitost v souvislosti s úvahami o nakládání s majetkem po smrti, jak bylo zmíněno v předchozím odstavci. Mnoho lidí se rozhodne pro tuto smlouvu s cílem vyhnout se složitému a časově náročnému dědickému řízení, které může být spojeno s různými poplatky, včetně notářských. Představme si situaci, kdy prarodič jako dárce uzavře darovací smlouvu se svým vnukem, převede mu vlastnické právo k nemovitosti, která může zahrnovat i dům, kde vnuk žije. Vzhledem k jejich přímému příbuzenskému vztahu je vnuk osvobozen od povinnosti platit daň z přijmu za darovanou nemovitost.
V takovém případě by dárce měl vzít v úvahu ujednání tzv. výměnku nebo věcného břemena, které mu umožní dožít se v předmětné nemovitosti, a tím zajistit osud této nemovitosti.
Spoluvlastnictví rodinného domu či bytu - problémy a řešení
Jestli chcete darovat najednou více osobám, tak zpozorněte.
Přečtěte si, jaké z toho plynou problémy:
Závěr
Celkově lze očekávat, že strany darovací smlouvy budou mít většinou blízké vztahy, ať už jde o rodinné příslušníky, přátele nebo jiné známé. Navzdory tomu však doporučujeme, aby při převádění nemovitosti prostřednictvím darovací smlouvy vždy vyhledaly právní pomoc advokáta, abychom předešli případným budoucím sporům.
S úctou váš průvodce právem
JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát
Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz
