Věcné břemeno při převodu nemovitosti na děti a vnoučata - vaše pojistka

V mnoha rodinách dochází v určitém okamžiku k situaci, kdy majetek předává nejstarší generace na mladší. Rodiče předávají své nemovitosti a jiný majetek mladším členům rodiny. Pokud se jedná o byty, domy či pozemky, takový převod musí probíhat skrze katastr nemovitostí. Pro zajištění právní i praktické jistoty v tomto procesu poskytuje občanský zákoník různé nástroje dárcům, kteří mohou zajistit užívání či jiný prospěch ze svého majetku. Většina z těchto nástrojů spadá pod kategorii věcného břemene.

Nemovitost ne vždy je ve vlastnictví jedné osoby. Často je ve vlastnictví více - spoluvlastnictví. Víte, jaká jsou práva mezi spoluvlastníky? Víte, na co si je třeba dávat pozor? Čtěte tento článek:

Těmito nástroji jsou:

· Služebnost bytu

· Služebnost užívání

· Služebnost užívání s právem požívání

· Výměnek

V tomto případě, se často využívá při převodu nemovitosti, kdy rodič chce předat svůj byt či dům dítěti, ale zároveň si přeje dožít se v této nemovitosti. V tomto případě se k darovací smlouvě také uzavírá smlouva o zřízení služebnosti bytu. To umožňuje vlastníkovi služebnosti bytu využívat daný byt či dům pro své potřeby a potřeby jeho domácnosti. Avšak nový vlastník má závazek udržovat nemovitost v dobrém stavu a řešit většinu závad. Služebnost bytu lze zřídit s finančním vyrovnáním nebo bez něj. V případě úmrtí osoby, která má nárok na služebnost bytu, tato služebnost končí.

Rodičům, kteří předávají nemovitosti svým dětem, se často doporučuje, aby vždy současně s převodem nemovitosti zřídili i služebnost bytu. Pokud by byla smlouva o zřízení věcného břemene neplatná, katastr nemovitostí neprovede převod vlastnictví, neboť tuto právní operaci považuje za nedílnou součást celého procesu. Služebnost bytu není vázána na konkrétní osobu, ale na konkrétní nemovitost. Klíčovým bodem je zaznamenání této služebnosti v katastru nemovitostí, což ji činí závaznou i pro třetí strany. Tímto způsobem je také dárce nemovitosti chráněn v budoucnosti, a služebnost bytu nepřestává platit v případě změny vlastníka nemovitosti.

Dalším způsobem, jak zajistit ochranu dárce, je zřízení užívacího práva. Podobně jako služebnost bytu lze i užívací právo zřídit bezúplatně a na doživotí. Na rozdíl od služebnosti bytu může užívací právo zahrnovat téměř jakoukoliv věc, což rozšiřuje možnosti zatížení nemovitostí. Osoba oprávněná užívacím právem má právo na plody a výhody z této věci, avšak pouze v rozsahu svých potřeb a potřeb své domácnosti. Užívací právo lze z hlediska obsahu srovnat s běžným nájemním vztahem, s tím rozdílem, že může být sjednáno bezplatně.

Jako alternativa ke služebnosti může být zřízeno i požívací právo. Toto se často vyskytuje, když je darován zemědělský pozemek. Osoba oprávněná k požívacímu právu má nárok na plody a výhody z dané věci. Nicméně, v případě požívacího práva je povinna hradit běžné náklady spojené s touto věcí. To mohou být například náklady na pěstování rostlin, údržbu půdy nebo jiné výdaje. Důležité je dodat, že výnos z nájmu také spadá do kategorie plodů a výhod.

Všechny výše uvedené právní nástroje patří do kategorie věcných práv, což znamená, že jsou spojeny s konkrétní věcí a nezávisí na konkrétní osobě. Výjimkou je výměnek, kde vlastník nemovitosti vyjednává pro sebe nebo třetí osobu právo na plody, činnosti nebo jiná práva spojená s touto nemovitostí po dobu svého života. Vlastník obdarovaného je povinen tyto povinnosti splnit. Samotný obsah výměnku je stanoven smlouvou, která může být jak v penězích (důchod), tak v naturáliích (bydlení nebo různé služby). Výměnek může být také zaznamenán v katastru nemovitostí.

V praxi jsou nejběžněji využívány služebnosti bytu a užívání domu, protože nejlépe upravují zamýšlený právní vztah mezi stranami. Nicméně strany si tyto nástroje mohou upravit smluvně, za předpokladu, že dodrží ustanovení občanského zákoníku.

Ochrana majetku dárce nemovitosti může být zajištěna i prostřednictvím zákazu převodu a zatížení nemovitosti. Tento zákaz představuje opatření, které zabrání obdarované osobě v libovolném prodeji nebo zatížení darované nemovitosti. Samostatně lze zřídit zákaz převodu vlastnictví nemovitosti třetí osobě, nebo zákaz zatížení nemovitosti věcným právem ve prospěch třetí strany, což omezuje vlastníka v nakládání s nemovitostí. Typickými příklady jsou právo na předkupní právo, věcné břemeno nebo zástavní právo.

Obvykle se však oba tyto zákazy zřizují společně, což poskytuje větší jistotu, že obdarovaná osoba nebude moci disponovat darem. Co se týče účinnosti těchto zákazů vůči třetím stranám, platí, že zákaz převodu a zatížení v souladu s občanským zákoníkem má platnost pouze mezi stranami samými, pokud nejsou zaznamenány jako věcná práva. To znamená, že pokud je zákaz převodu a zatížení pouze dohodnut mezi dárcem a obdarovaným a není zapsán do katastru nemovitostí, katastrální úřad nebude brát takový zákaz v úvahu. To znamená, že nemovitost může být prodána nebo zatížena i bez souhlasu osoby, která má právo na tento zákaz. Nicméně, pokud je zákaz převodu a zatížení zapsán v katastru nemovitostí jako věcné právo, žádná třetí osoba nemůže namítat, že o takovém zákazu nevěděla. V takovém případě katastrální úřad nemůže povolit převod nebo zatížení nemovitosti bez souhlasu oprávněné osoby.

Občanský zákoník neupravuje přímo postup, kterým se zřizuje zákaz prodeje a zatížení nemovitosti, a nedefinuje, jaký má mít tento zákaz obsah nebo jak může být zrušen. Pouze stanoví, že pokud jde o zatížení nemovitostí, je třeba mít písemnou dohodu. Aby mohl být zákaz prodeje a zatížení zřízen jako věcné právo s uvedenými účinky, musí být zapsán do katastru nemovitostí. Většinou je tento zákaz zapisován do katastru současně s převodem nemovitosti, například při zřizování věcného břemena. Pro platnost zákazu je důležité, aby byl stanoven na určitou a relevantní dobu, která odpovídá zájmům stran a zaslouží si právní ochranu.

Obvykle se zákaz prodeje a zatížení zřizuje společně s vytvořením služebnosti bytu, zejména v situacích, kdy osoba, která má nárok na služebnost, si přeje zajistit, že nemovitost nebude převedena na jiného vlastníka nebo zatížena.

S užíváním nemovitosti jsou neoddělitelně spojena plnění spojená s užíváním nemovitosti - energie. Víte, co ve je třeba při vyúčtování? Přečtěte si tento článek:

Nemovitosti jsou velmi často ve vlastnictví manželů. Problém nastane, když se manželé rozvádí. Víte, jak se potom postupuje? A jaká jsou rizika? To se dočtete v tomto článku:

Celkově lze říci, že soudní praxe ukazuje, že nelze oddělit dohodu o převodu vlastnického práva k nemovitosti od dohody o zřízení služebnosti, protože obě právní jednání jsou prováděna jako nedělitelná. Bez provedení jednoho z těchto opatření by nedošlo k druhému. Dohoda o převodu vlastnického práva a o vytvoření práva podobného věcnému břemenu nebo zákazu prodeje a zatížení jsou obvykle uzavřeny současně. Jinými slovy, bez jednoho by nedošlo k darování, protože dohoda o zřízení druhého práva je s ním nerozlučitelně spojena. Informace o nemovité věci lze získat v rámci Nahlížení do katastru nemovitostí.

S úctou váš průvodce právem

JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát

Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz