Článek
Stále častěji se v naší advokátní kanceláři setkáváme s klienty, kteří hledají pomoc v identické situaci. Tato situace nastává, když mají, nebo měli významný problém s vystěhováním nájemce z pronajatého bytu a řeší tedy ukončení nájmu. Všichni klienti se zajímají o řešení této situace, tj. jak co nejrychleji a s co nejmenšími náklady dostat obtížného nájemce ze svého bytu.
Kdy ztrácí nájemce právo užívat byt? Jak lze řešit ukončení nájmu?
Pokud byl nájem bytu dohodnut na dobu určitou, nájemní vztah končí s uplynutím doby stanovené v nájemní smlouvě. Výjimkou je tzv. konkludentní nájem, kdy nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu nejméně tří měsíců po datu, kdy měl původně nájem skončit, a pronajímatel ho nenapíše písemně žádost o opuštění bytu. V takovém případě je nájem prodloužen na stejnou dobu jako původně stanovená.
Druhou možností ukončení nájmu je uplynutí výpovědní doby po výpovědi nájemní smlouvy z důvodů stanovených občanským zákoníkem, bez ohledu na to, zda byl nájem sjednán na dobu určitou nebo neurčitou.
V obou případech nájemce musí poslední den opustit prostory bytu a předat je vlastníkovi. Nájemce splní své povinnosti, pokud předá vlastníkovi klíče a není mu v užívání bytu nic bráněno. Bohužel se však dnes často stává, že nájemce neodevzdá byt pronajímateli a nadále ho neoprávněně užívá nebo v něm ponechává své věci. V takovém případě se nájemce evidentně dostává do prodlení se splněním svých zákonných povinností.
(Ne)zaplacení peněžité jistoty při nájmu a její úročení
V souvislosti s nájmem je často sjednávána jistota / kauce.
Víte, jestli je povinná?
Víte, jaká jsou omezení?
Čtěte:
Výpověď nájmu bytu pronajímatelem
Pronajímatel má právo ukončit nájem na dobu určitou i neurčitou během tříměsíční výpovědní lhůty v následujících případech:
a) pokud nájemce hrubě poruší své povinnosti vyplývající z nájmu,
b) v případě, že nájemce byl odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti, osobě v domě, kde se byt nachází, nebo proti majetku v tomto domě,
c) když je nutné vyklidit byt z důvodu veřejného zájmu, který vyžaduje naložení s bytem nebo domem tak, že byt nelze vůbec užívat,
d) pokud existuje jiný podobně vážný důvod pro vypovězení nájmu.
Okamžitá výpověď nájmu bytu
Nájemce může být okamžitě vypovězen bez výpovědní doby, pokud hrubě poruší některou ze svých povinností. V takovém případě může pronajímatel požadovat, aby nájemce bez zbytečného odkladu vrátil byt, a to nejpozději do jednoho měsíce od ukončení nájmu. Mezi situace považované za zvlášť závažné porušení povinností nájemce, které opravňují k okamžité výpovědi, patří:
- Neuhrazení nájemného a nákladů na služby po dobu alespoň tří měsíců.
- Závažné a nenapravitelné poškozování bytu.
- Působení jiných závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám bydlícím v domě.
- Neoprávněné užívání bytu odlišným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo dohodnuto.
V případě okamžité výpovědi kvůli neuhrazení nájemného a nákladů na služby musí být tato situace trvající alespoň tři měsíce. Je důležité podotknout, že tyto tři měsíce nemusí být nepřetržité. Pokud nájemce pouze částečně hradí nájemné a náklady na služby, aby se vyhnul okamžité výpovědi, lze jeho jednání charakterizovat jako hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu, a pronajímatel má právo vypovědět nájem ve standardní tříměsíční výpovědní době, která nastane po uplynutí výpovědní doby.
Jak postupovat legálně, pokud nájemce odmítá dobrovolně opustit byt?
Často se setkáváme s požadavky našich klientů, kteří chtějí mít ve svých nájemních smlouvách ustanovení o souhlasu s vstupem a vyklizením bytu v případě, že nájemce dobrovolně neopustí byt po skončení nájmu. Někteří již mají v smlouvách podobná ustanovení, která je opravňují k vstupu a vyklizení bytu i bez souhlasu nájemce, a to i v případě, že nájemce musí opustit byt zákonně.
Je důležité zdůraznit, že i v těchto situacích nemají pronajímatelé nebo jiné osoby oprávnění vstoupit do pronajatého bytu. Pronajímatel není oprávněn odstranit nájemcovi věci nebo vyměnit zámek od bytu. Pokud by tak učinil, vystavuje se riziku trestního stíhání a možného odnětí svobody až na dva roky za neoprávněné vniknutí do obydlí, což je považováno za porušení domovní svobody. Naopak setrvání nájemce v bytě po skončení nájemního vztahu není trestným činem. Jediným, kdo může rozhodnout o vystěhování, je soud v obvodu, kde se byt nachází.
Žaloba k soudu
V případě, že nájemce odmítá vyklidit byt, může pronajímatel podat žalobu k soudu, odvolávajíc se na nesplnění zákonných povinností nájemcem, s cílem dosáhnout výmazu a předání nájemního bytu. Pronajímatel může též žádat pouze o předání bytu, pokud je již vyklizen, ale nájemce odmítá ho předat.
Je nutné identifikovat nemovitost podle údajů z katastru nemovitostí.
Teprve po získání pravomocného rozhodnutí soudu o povinnosti nájemce vyklidit a předat byt může pronajímatel předat vykonání této povinnosti exekutorům. Exekutoři stanoví nájemci lhůtu k vyklizení. Pokud k vyklizení a předání bytu nedojde ani přes tuto lhůtu, mají exekutoři oprávnění vstoupit do bytu a vyklidit ho sami.
Z uvedeného je zřejmé, že tento proces trvá určitou dobu, během které pronajímatel ztrácí nájemné. Občanský zákoník proto stanoví náhradu ve výši nájemného za tento časový odklad. Pronajímatel má nárok na tuto náhradu až do dne, kdy nájemce skutečně předá byt pronajímateli.
Co dělat, když nájemce zanechává své věci v bytě po jeho předání?
V situaci, kdy pronajímatel zjistí přítomnost věcí nájemce v bytě po skončení nájmu, je nezbytné vyčkat, dokud si nájemce tyto věci nepřevezme. Pokud však nájemce nejedná a pronajímatel mu zasílá písemnou výzvu s adekvátní lhůtou k vyzvednutí, může nakládat s těmito věcmi podle svého uvážení, například je prodat.
V případě, že by pronajímatel tak neučinil a věci zlikvidoval bez předchozího upozornění nájemce, mohl by být považován za odpovědného za vzniklou škodu. Tuto možnost bychom doporučovali zvážit pouze v případech, kdy jsou věci zjevně nepoužitelné a znehodnocené, a kdy je jasné, že nájemce o ně nemá zájem. Nicméně by pronajímatel měl řádně zdokumentovat stav věcí, například pomocí fotografií, a ideálně telefonicky nájemce vyzvat k jejich vyzvednutí.
Automatická obnova nájmu bytu
Víte o tom, že nájem se může automaticky obnovit?
Čtěte kdy a za jakých podmínek:
Závěr
Celkově lze konstatovat, že vystěhování problematického nájemce lze provést pouze po získání pravomocného rozhodnutí soudu. Tuto situaci lze řešit pouze soudní žalobou, a v této oblasti jsme připraveni poskytnout pomoc. Jakékoli dohody nebo souhlasy o vystěhování v nájemní smlouvě nemohou být použity k samovolnému vystěhování nájemce. Ukončení nájmu není možné řešit samostatně. V opačném případě by pronajímatel mohl porušit zákon a dopustit se trestného činu. Nájem v těchto případech obvykle končí výpovědí z důvodů stanovených zákonem nebo uplynutím sjednané doby, čímž nájemní smlouva a vyplývající oprávnění zanikají. V případě, že nájemce dobrovolně nepředá byt, ocitá se v prodlení. Až do faktického předání má povinnost uhradit nájem, tj. náhradu za prodlení s užíváním bytu. Pronajímatel má právo podat žalobu k soudu. Po získání pravomocného rozhodnutí může pronajímatel pověřit exekutory vyklizením a předáním bytu, kteří mohou do bytu vstoupit i proti vůli nájemce.
S úctou váš průvodce právem
JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát
Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz
Zdroje:
zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění
zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění
zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, v platném znění
zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád, v platném znění
