Automatická obnova nájmu bytu

Téměř každý, kdo někdy byl nájemcem nebo pronajímatelem, se setkal s otázkou týkající se automatického obnovení nájmu bytu. Mnozí však nejsou jistí, za jakých podmínek tento proces probíhá a někdy to může být matoucí. Zároveň mnozí nevědí, jak postupovat, pokud nedojde k automatickému obnovení nájmu a musí byt odevzdat.

Občanský zákoník v § 2285 upravuje tzv. konkludentní obnovení nájmu. Toto právní ustanovení se týká situace, kdy nájemce pokračuje v užívání bytu i poté, co měla nájemní smlouva v souladu se smlouvou již skončit. Když jsou splněny určité podmínky, dochází k právnímu předpokladu znovu uzavření nájemní smlouvy. Tyto podmínky zahrnují, že jde o nájem bytu na určitou dobu, nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců od termínu, kdy měla smlouva skončit, a pronajímatel nepožádal nájemce, aby byt opustil.

V případě, že nájemce nadále užívá byt po uplynutí doby, na kterou byl nájemcem oprávněn, dochází k porušení smlouvy. Prozatím, dokud nedojde k obnovení nájmu. Je nepodstatné, zda pronajímatel věděl o užívání bytu nájemcem, nebo ne.

Užívání bytu zde znamená faktické užívání ze strany nájemce, pouhé placení nájemného a služeb nestačí. Podmínka užívání bytu je také splněna, pokud nájemce neopustil byt, nebo byt podnajal.

Pokud jde o třetí uvedenou podmínku, pronajímatel má 3 měsíce na to, aby vydal výzvu k vyklizení bytu. Tato lhůta znamená, že poslední den této lhůty musí být nájemci doručena výzva. Tato lhůta začíná běžet den po skončení nájemní doby. Výzva musí být vždy písemná. Z výzvy musí jasně vyplývat, že pronajímatel nesouhlasí s prodloužením nájmu a trvá na ukončení nájmu v souladu s původní smlouvou.

Splnění těchto podmínek vede k právní domněnce, že byla uzavřena nová nájemní smlouva za podmínek, které byly sjednány původně. Neprodlužuje se původní smlouva, ale uzavírá se nová nájemní smlouva.

Ustanovení § 2285 občanského zákoníku stanoví, že nová smlouva o nájmu bude na stejnou dobu, na kterou byla původní smlouva, ale maximálně na 2 roky. Nový nájem začíná běžet (zpětně) následující den po skončení původní smlouvy.

Toto ustanovení je volitelné a strany v nájemní smlouvě mohou buď zcela vyloučit jeho použití nebo upravit podmínky obnovení jinak.

Součástí nájmu bytu bývá velice často povinnost hradit kauci / peněžitou jistotu. Víte, jestli je to povinné? Víte, jestli je nějak omezena její výše? Víte jestli je povinně úročena? Pokud ne, přečtěte si tento článek:

Součástí nájmu bytu je neoddělitelně povinnost hradit náklady na služby s nájmem spojené. Víte jaké povinnosti má nájemce a jaké povinnosti má pronajímatel? Pokud ne, přečtěte si tento článek:

Pokud nedojde k obnovení nájmu bytu nebo je tento proces vyloučen ze smlouvy, nájemce je povinen vrátit byt pronajímateli.

Občanský zákoník v § 2292 a dalších ustanoveních obsahuje podrobná pravidla pro předání bytu pronajímateli, aby nebylo nejasností ohledně toho, kdy došlo k řádnému vrácení bytu. Zákon stanoví, že pokud pronajímatel obdrží klíče od nájemce a není žádný zásadní důvod, který by mu bránil v přístupu do bytu, považuje se to za předání bytu. Toto pravidlo platí jak při začátku nájmu a předání bytu nájemci, tak i při jeho ukončení a vrácení pronajímateli.

Je rozumné doporučit pronajímateli a nájemci, aby si vyžádali písemnou dokumentaci obsahující podrobnosti o bytu, jako jsou stav měřičů, stavy poškození bytu a případné změny v něm. Současně je vhodné pořídit fotografickou dokumentaci.

Důležité je také jednoznačně identifikovat samotný byt, což lze provést například použitím údajů z katastru nemovitostí.

Někdy se stane, že nájemce opustí byt bez provedení výše uvedeného postupu. V takovém případě platí pravidlo obsažené v občanském zákoníku, že pokud je byt ve stavu, který naznačuje, že nájemce jej opustil a nepoužívá, považuje se za odevzdaný ke dni, kdy byl byt opuštěn.

V případech, kdy nájemce neodstěhuje a nadále užívá byt, ačkoli automatické obnovení nájmu není možné, pronajímatel má právo na náhradu za nemožnost využívat byt v tomto období. Náhrada činí částku rovnající se dohodnutému nájemnému a má za cíl motivovat nájemce k rychlému odstěhování.

Nájemce má povinnost předat byt v původním stavu, tedy včetně úklidu a nátěru. Pokud v bytu jsou vady nebo je vážně poškozen, pronajímatel není povinen byt převzít. Pokud však přijme byt ve vadném stavu, končí nájemní smlouva, ale pronajímatel zároveň může požadovat náhradu škody za poškození.

Nájemci často mylně věří, že pokud provedou stavební změny v bytě, které ho zlepší, nemusí tyto změny po skončení nájmu uvést do původního stavu. Avšak opak je pravdou. Bez ohledu na souhlas nebo nesouhlas pronajímatele musí nájemce obvykle vrátit byt do původního stavu. Samozřejmě, může být dohodnuto jinak.

Výjimkou jsou situace, kdy nájemce provede stavební úpravy, které nelze odstranit bez poškození bytu, a to se souhlasem pronajímatele. Naopak, pokud nájemce provede takové úpravy bez souhlasu pronajímatele, tyto změny zůstávají v bytě a vlastnictví přechází na pronajímatele.

Může se stát, že nájemce ve svém bytě zanechá osobní věc, která je jeho vlastnictvím. Jde o věci, kterými nájemce disponuje. V takovém případě má pronajímatel povinnost dočasně se postarat o tyto věci a čekat, zda si je nájemce vyzvedne. Pokud nájemce věc nevyzvedne, má pronajímatel právo ji prodat. Nájemce musí být o tomto kroku předem informován. Avšak pokud jde o věc, která je zjevně znehodnocená, nepoužitelná nebo je zřejmé, že nájemce o ni nestojí a opustil ji, není nic, co by bránilo pronajímateli ve zlikvidování této věci. Nájemce ztratí své vlastnické právo k této věci.

Byt často bývá ve vlastnictví více osob. Víte, jaké má spoluvlastnictví specifika? Na jaké věci si je třeba dávat pozor? Pokud Vás to zajímá, přečtěte si tento článek:

V tomto článku jsme vám představili problematiku automatického obnovení nájmu bytu a rovněž jsme vysvětlili situaci, kdy k tomuto obnovení nedochází nebo je vyloučeno. Život přináší mnoho nečekaných situací, které nelze předvídat. Proto je vždy rozumné konzultovat se specialistou, který vám poskytne rady o tom, jak postupovat, aby vše probíhalo správně.

S úctou váš průvodce právem

JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát

Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz