Územní plán obce – postup přijetí a obrana

Předtím než se pustíme do popisu, co přesně znamená Územní plán obce, začneme s obecnějším pohledem. Tento pohled zahrnuje otázky týkající se využití území České republiky, tras silnic, umístění sportovišť a průmyslových oblastí.

Věci, které přímo ovlivňují život každého z nás, bez ohledu na to, zda se tímto tématem zabýváme či ne. O vzhledu naší obce, kraje nebo celého státu rozhoduje tzv. Územní plánování, a to prostřednictvím orgánů územního plánování a stavebních úřadů. Nástroje územního plánování mají jasnou a logickou hierarchii, zahrnující územní studie a územně analytické podklady (celkově označované jako územně plánovací podklady). Tyto dokumenty slouží jako podklad pro formulaci politiky územního rozvoje a dalších plánů týkajících se územního plánování. Následuje tzv. politika územního rozvoje, kterou připravují ministerstva a další centrální správní úřady s celostátní působností a schvaluje ji vláda. Jedná se tedy o obecný rámec pro celé území státu, s nímž musí všechny další nástroje územního plánování souznít.

Následně se dostáváme k konkrétním dokumentům územního plánování, včetně zásad územního rozvoje pro regionální úroveň, územního plánu pro obec a regulačního plánu pro specifická menší území (např. části měst). Regulační plán, jako nejdetailnější dokument, musí být v souladu s politikou územního rozvoje, zásadami územního rozvoje a územním plánem.

Nejčastěji se setkáváme s územním plánem obce. Územní plán obce (ÚP) podrobně popisuje organizaci území obce, včetně aspektů jako ochrana životního prostředí, umístění průmyslových zón, komunikací a rodinných domů. Územní plán řeší jednotlivé parcely a určuje jejich funkční využití. Schvaluje ho zastupitelstvo obce, a každá obec obvykle vlastní svůj územní plán, který může být v průběhu času aktualizován nebo nahrazen novým.

Celý proces schvalování nového územního plánu je náročný z hlediska času i financí. Přesto je to právě územní plán, na základě kterého stavební úřad rozhoduje o tom, zda je pozemek vhodný k zastavění, ať už novou stavbou, nebo komunikací. Zajišťuje také, zda v okolí budou nová sídliště. Z tohoto důvodu je důležité mít alespoň základní povědomí o procesu schvalování územního plánu a možnostech, jak se proti němu bránit.

Pro územní řízení je podstatný stav v katastru nemovitostí.

Víte, co vše je možné v katastru nemovitostí najít?

Čtěte:

Proces vytváření územního plánu následuje složitý postup stanovený stavebním zákonem, který lze shrnout následovně:

Prvním krokem je rozhodnutí zastupitelstva obce o tom, zda se má vytvořit nový územní plán nebo provést jeho změna. Zastupitelstvo obce může rozhodnout o vytvoření územního plánu z vlastní iniciativy, nebo může podnět předložit orgán veřejné správy, občan obce, fyzická nebo právnická osoba s vlastnickými nebo obdobnými právy k pozemku nebo stavbě na území obce, nebo oprávněný investor.

Pokud zastupitelstvo obce schválí vytvoření územního plánu, spolu s určeným členem zastupitelstva připraví návrh zadání územního plánu. Tento návrh obsahuje hlavní cíle a požadavky na zpracování plánu.

Návrh zadání je odeslán dotčeným orgánům, sousedním obcím, krajskému úřadu a zároveň vyhlášen veřejně. Probíhá první diskuse o novém územním plánu, během níž může kdokoli předložit písemné připomínky k návrhu zadání do 15 dnů od jeho doručení. Dotčené orgány a nadřízený krajský úřad mohou do 30 dnů od obdržení návrhu zadání poskytnout svá vyjádření.

Na základě výsledků diskuse se návrh zadání přepracuje a předloží zastupitelstvu, které musí schválit zadání územního plánu. Pořizovatel poté vypracuje konkrétní návrh územního plánu, vycházející z již schváleného zadání a případných pokynů pro jeho zpracování.

Po dokončení přípravy návrhu územního plánu oznámí pořizovatel veřejně místo a čas konání společného jednání a předloží návrh územního plánu. Toto společné projednání zahrnuje účast obce, pro kterou je plán vypracováván, sousedních obcí a dotčených správních orgánů. Během 30 dnů od doručení má každý možnost podat písemné připomínky u pořizovatele. Pořizovatel ve spolupráci s určeným zastupitelem zhodnotí výsledky projednání návrhu územního plánu a řeší případné nesrovnalosti. Krajský úřad následně poskytne pořizovateli koordinační stanovisko, kde zhodnotí soulad s principy územního rozvoje a politikou územního rozvoje. Samotný návrh územního plánu bude upraven a zveřejněn veřejnou vyhláškou spolu s oznámením o konání veřejného projednání.

Na veřejné projednání jsou zvláště pozváni obyvatelé obce, pro kterou je územní plán vypracováván, dotčené orgány, krajský úřad a sousední obce, a to s alespoň 30denním předstihem. Na tomto veřejném projednání bude přítomen i projektant, který poskytne vysvětlení k obsahu návrhu územního plánu. Každý, tedy i veřejnost, má možnost do sedmi dnů od konání veřejného projednání předložit své připomínky. Vlastníci pozemků a staveb, které návrh postihuje, oprávnění investoři a zástupci veřejnosti mohou vznesené námitky k návrhu územního plánu.

Po dokončení přípravy návrhu územního plánu pořizovatel předkládá zastupitelstvu příslušné obce návrh na vydání tohoto plánu spolu s jeho odůvodněním. Při tomto kroku zohledňuje zejména případné námitky a připomínky, které byly podány. Po ověření, že územní plán je v souladu s požadavky, zastupitelstvo obce vydává územní plán formou tzv. opatření obecné povahy. Pořizovatel má povinnost nejméně každé čtyři roky podávat zastupitelstvu zprávu o provádění územního plánu, která může obsahovat také pokyny pro případné změny v územním plánu.

Často se stane, že nám nový územní plán nevyhovuje, například pokud naše pozemky najednou nejsou vhodné pro výstavbu. Jejich nové určení funkce může být takové, že stavební úřad nepovolí žádnou novou výstavbu, což samozřejmě ovlivní hodnotu našeho majetku a významně zasáhne do našeho vlastnického práva. Další běžný případ je změna v územním plánu, která počítá s výstavbou dopravního spojení nebo nákupního centra přímo v blízkosti našeho domu. Tyto změny opět způsobují snížení hodnoty našeho majetku, a proto nám zákon poskytuje možnosti bránit se proti územnímu plánu. Stejně tak jsou zde možnosti obrany i pro veřejnost, což se nejčastěji projevuje v situacích, kdy nejsme vlastníky nemovitosti postižených novým územním plánem, ale přesto máme námitky k jeho obsahu.

Pro uplatňování práv v rámci přijímání územního plánu a i pro následnou obranu jsou zásadní informace.

Čtěte, jak se k nim dostat:

Primárním a nejčastěji využívaným nástrojem obrany jsou připomínky a námitky podávané při schvalování územního plánu. Důležité je si uvědomit, že připomínky a námitky nejsou synonyma. Námitky mají silnější právní váhu než připomínky a mohou být podávány pouze určitými „privilegovanými“ subjekty. Pokud tedy sami můžeme podávat pouze připomínky, můžeme zvážit konzultaci s někým, kdo může předložit námitky. Připomínky jsou zejména pro veřejnost, která má několik možností, jak se zapojit do procesu tvorby územního plánu. Vedle podání připomínek můžeme pověřit tzv. zástupce veřejnosti nebo kontaktovat dotčeného vlastníka, který, stejně jako zástupce veřejnosti, může podávat námitky. Veřejnost má také možnost předkládat připomínky již při zadávání územního plánu.

Každý, ať už občan (včetně jiných obcí), spolky, nebo cizinec, má právo podat připomínku, pokud si myslí, že navrhovaný územní plán obce není správný. Připomínky lze předkládat před veřejným projednáním a nejpozději do 7 dnů po skončení veřejného projednání. Během veřejného projednání, které vede obecní úřad, je přítomen projektant, zajišťující srozumitelný výklad a vysvětlení základních pojmů a souvislostí.

Důležité upozornění! Připomínky a námitky, jak před veřejným projednáním, tak i během něj a do 7 dnů po jeho skončení, musí být podány písemně a vlastnoručně podepsány. Kromě toho musí obsahovat identifikační údaje podávajícího.

Připomínky nejsou pro obec závazné, a proto má možnost s nimi nezabývat se podrobně. Při vyhodnocení připomínek obecní úřad obvykle reaguje jednou z tří frází: „akceptováno“, „akceptováno částečně“ a „neakceptováno“. Úřad není povinen zdůvodňovat neakceptování připomínek, a proti jeho rozhodnutí nelze podat žádný právní prostředek.

Vlastníci dotčených nemovitostí, zástupci veřejnosti a oprávnění investoři, kteří považují územní plán obce za nevhodný, mají možnost podat námitky s odůvodněním a uvedením údajů z katastru nemovitostí dokládajících vlastnictví nebo jiná práva, jež opravňují k podání námitek. Námitky lze podat nejpozději do 7 dnů po veřejném projednání. Důležitým aspektem je, že kdokoli, kdo má oprávnění podat námitku, může tak učinit i k částem územního plánu, které se ho přímo netýkají. Každé další podání od osoby oprávněné k podání námitek je bráno jako další námitky, nikoli pouze jako připomínky.

Na rozdíl od připomínek, o námitkách musí být rozhodnuto prostřednictvím písemného rozhodnutí. Toto rozhodnutí o námitce musí obsahovat vlastní odůvodnění a stává se součástí odůvodnění celého územního plánu. Proti tomuto rozhodnutí nelze podat žádný opravný prostředek. Jediná možnost nápravy špatně vyhodnocených námitek spočívá v podání podnětu na příslušný krajský úřad (tedy v obvodu dané obce), aby přezkoumal rozhodnutí o námitkách (tzv. podnět k přezkumu), a následně v podání žaloby proti rozhodnutí správního orgánu podle § 65 soudního řádu správního u krajského soudu.

Podnět k přezkumu u krajského úřadu je závislý na rozhodnutí samotného krajského úřadu, zda provede přezkum nebo ne. Jeho provedení nelze nijak právně vynutit. Každý má možnost podat podnět ke krajskému úřadu, ale úspěch a provedení přezkumu závisí na rozhodnutí tohoto úřadu. V případě, že krajský úřad rozhodne o změně nebo zrušení části rozhodnutí týkající se námitek, je obec povinna přizpůsobit územní plán tomuto rozhodnutí. Během této doby nelze rozhodovat nebo postupovat podle částí územního plánu, které byly zrušeny rozhodnutím o námitkách. Podnět lze podat až po účinnosti nového územního plánu.

Pokud se zástupce veřejnosti nebo osoba, která podala námitky, rozhodne podat žalobu proti rozhodnutí o vypořádání námitek (protože podnět k přezkumu nebyl úspěšný), žaloba nemá automaticky odkladný účinek. Tento účinek může být soudem přiznán, ale proces přijetí územního plánu bude pokračovat, pokud krajský soud jinak nerozhodne.

Možnost soudního přezkumu územního plánu – návrh o zrušení podle § 101a soudního řádu správního

Žádost o soudní zrušení územního plánu nebo jeho části může být podána nezávisle na podnětu a následné žalobě proti rozhodnutí o námitkách, což umožňuje paralelní průběh těchto dvou procesů. Tím pádem lze podat současně podnět k přezkumu (nebo následně žalobu proti rozhodnutí o vypořádání námitek) a žalobu na zrušení části nebo celého územního plánu u krajského soudu. Během soudního řízení o zrušení územního plánu nebo jeho části je zkoumána aktivita žadatele během procesu schvalování nového územního plánu. Zákonně sice není vyžadováno, aby byly vyčerpány možnosti námitek a podnětu před podáním žádosti o zrušení územního plánu, nicméně soudy na tuto aktivitu během procesu přihlížejí. Žádost o zrušení územního plánu nebo jeho části lze podat do jednoho roku od jeho účinnosti.

Po podání žaloby soud pouze zkoumá, zda byl územní plán vydán v souladu se zákonem. Zkoumá postup přijetí, soulad s územně plánovací dokumentací a tzv. hledisko proporcionality. Zkráceně řečeno, soud hodnotí, zda zásah do vlastnických práv a další omezení dotčených osob byly minimální a nejnutnější a zda situaci nebylo možné řešit vhodněji. Pokud soud dospěje k závěru, že obecní/městský úřad postupoval nesprávně, překročil své pravomoci nebo jednal nezákonně, může zrušit část nebo celý územní plán.

I přes širokou škálu možností obrany, které zákon na první pohled nabízí, je evidentní, že se jedná o odborně náročné dokumenty a postupy. Proto je vždy vhodné využít pomoc advokátní kanceláře, která je na takové situace připravena.

S úctou váš průvodce právem

JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát

Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz

Zdroje:

zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, v platném znění

zákon č. 150/2002 Sb., soudní řád správní, v platném znění