Dostupné byty v Česku? Bez reforem a tlaku na spekulanty to nepůjde

Dostupné bydlení je ožehavé téma a stalo se jedním z důležitých bodů nadcházejících voleb do Poslanecké sněmovny. Politické strany slibují zásadní změny – od omezení daňových výhod pro spekulanty až po masivní výstavbu nových bytů.

Podle analýzy Jakuba Komárka je český systém podpory bydlení neefektivní. Stát ročně vydává až 50 miliard korun na podporu poptávky – například formou daňových úlev na hypotéky, příspěvků na bydlení nebo podpory stavebního spoření. Naproti tomu na podporu výstavby míří jen jednotky miliard korun. Problémem je daňové zvýhodnění investičního bydlení. Například tzv. časový test umožňuje investorům prodat nemovitost bez daně po určité době držení, čímž se podporuje upřednostňování investic do nemovitostí před jinými investováním. Odpočet hypotečních úroků navíc využívají především bohatší domácnosti, které si pořizují větší nebo další nemovitosti.

Na neefektivní nastavení podpory bydlení upozorňují nejen jednotliví odborníci, ale i rozsáhlé výzkumné týmy. Jeden z nejkomplexnějších pohledů na daňový systém v souvislosti s dostupností bydlení přináší nedávná studie Chytřejší daně, kterou nedávno společně připravili PAQ Research, Centrum veřejných financí a IDEA při CERGE-EI. Jedná se o ucelenou unikátní analýzu daňového systému v Česku. Studie se také zaměřuje na dostupnost bydlení a navrhuje konkrétní změny v oblasti zdanění nemovitostí – například navázání daně z nemovitých věcí na hodnotu pozemku, zrušení časového testu pro investiční nemovitosti či zavedení dědické daně pro vysoké hodnoty. Cílem je omezit spekulace, zvýšit efektivitu využívání bytového fondu a podpořit dostupné nájemní bydlení. Reforma daní tak může být nejen nástrojem pro lepší fiskální politiku, ale i klíčovým prvkem řešení bytové krize. Že nejde jen o pohled domácích expertů, potvrzuje i aktuální zpráva OECD.

Na problém nedostupnosti bydlení v Česku upozorňuje i aktuální zpráva OECD. Ta mimo jiné navrhuje úpravu systému danění nemovitostí – odstranění neefektivních výjimek a zvýšení motivace k výstavbě, nebo zavedení legislativního a finančního rámce pro dostupné nájemní bydlení, včetně podpory neziskových poskytovatelů a spolupráce s obcemi.

Jak se zdá, návrhy, jak problém začít řešit, existují. Co na to nejsilnější české politické strany? Z analýzy jejich předvolebních programů je patrné, že rostoucí tlak veřejnosti na řešení bytové krize je motivuje alespoň k nějakým úvahám. Přístupy se však výrazně liší.

Politická uskupení SPOLU, ANO, SPD či Motoristé slibují například zjednodušení výstavby či využití brownfieldů a státních pozemků. V oblasti daňové reformy jsou ale mírně řečeno nekonkrétní, respektive úpravu zdanění nemovitostí neřeší vůbec. Naopak Stačilo! chce zdanit spekulanty, kteří hromadí velké množství prázdných bytů, osvobodit obecní a družstevní bydlení od daně z nemovitostí a prostřednictvím státního stavebního holdingu postavit 40 000 bytů ročně. STAN plánuje omezit daňové zvýhodnění hypoték, zvýhodnit dlouhodobé nájmy a podpořit vznik bytových společností s omezeným ziskem.

Piráti navrhují vyšší zdanění pozemků v lokalitách, kde se málo staví, otevření tzv. akceleračních zón nebo také výstavbu 200 000 nových bytů za čtyři roky. Jejich předseda Zdeněk Hříb v rozhovorech zdůrazňuje, že součástí boje za dostupné bydlení by měla být snaha zamezit spekulacím s byty. Spekulantem je podle něj ten, kdo má více investičních bytů, než kolik má dětí. Daň z nemovitosti, kterou by bylo vhodné přejmenovat na „příspěvek na místní infrastrukturu“, by se měla podle Hřiba upravit tak, aby byla progresivní.

Bez hlubší reformy daňového systému a podpory výstavby se dostupnost bydlení nezlepší. Volby mohou být začátkem. Klíčová ale bude zejména schopnost nové vlády překonat neochotu ke změnám – například ze strany určitých lobbistických skupin – a prosadit dlouhodobě udržitelné řešení. Jinak zůstane dostupné bydlení jen dalším prázdným předvolebním heslem.