Kupní smlouva na nemovitost - náležitosti, vady a problémy

Během života mnozí z nás čelí potřebě prodat svůj dům nebo byt, a pro tento prodej je obvykle využívána kupní smlouva na nemovitost. Tato smlouva je jedním z nejčastějších typů smluv v praxi. Aby se předešlo možným problémům při koupi nebo prodeji, je doporučeno svěřit prodej nemovitosti do rukou advokáta, zejména pokud jde o věci s vyšší pořizovací cenou a převodem vlastnického práva.

Kupní smlouva na nemovitost umožňuje převod vlastnického práva od prodávajícího na kupujícího a spadá pod právní pojmy občanského zákoníku. Nemovité věci jsou rozděleny na přirozené (pozemky a některé stavby) a umělé (práva). Kupní smlouva je regulována v čtvrté části občanského zákoníku, která upravuje relativní majetková práva.

Zajímá vás i jak je to s darováním nemovitosti?

Přečtěte si tento článek?

Je důležité, aby kupní smlouva na nemovitost byla uzavřena v písemné formě, což zajišťuje větší právní jistotu. Nedodržení této formy při převodu vlastnického práva k nemovitosti může vést k absolutní neplatnosti právního jednání. Předkupní právo je jedním z častých vedlejších ujednání, které vyžaduje písemnou formu, pokud strany chtějí zřídit věcné právo k nemovitosti. Toto ujednání má výhodu působení vůči třetím osobám, a v případě jeho nedodržení jsou závazné pouze pro strany smlouvy.

Pokud jde o koupi budovy, kupující má speciální právo upozornit prodávajícího na skryté vady. Vadou se rozumí situace, kdy předmět nákupu (nemovitá věc) nesplňuje vlastnosti sjednané ve smlouvě. Skrytou vadou se rozumí taková vada, která existovala při převzetí nemovitosti, ale kupujícímu nebyla zjevná a projevila se až později. Je důležité rozlišovat mezi zjevnou vadou, kterou by kupující měl s obvyklou pozorností rozpoznat při uzavírání smlouvy. Kupující musí upozornit na skrytou vadu bez zbytečného odkladu, nejpozději však do pěti let od převzetí nemovitosti. Soud nepřizná kupujícímu právo na vadné plnění, pokud prodávající namítne, že vada nebyla oznámena včas. To neplatí v případě, že prodávající věděl nebo měl vědět o skryté vadě v době předání věci. Občanský zákoník poskytuje kupujícímu dostatečná práva z vadného plnění, například právo na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo právo odstoupit od smlouvy.

V případě kupní smlouvy na nemovitost je právo na užitky vázáno na převzetí věci. Toto ustanovení je dispozitivní (lze se od něj odchýlit). Mohou tak nastat situace, kdy si strany dohodnou, že užitky a plody budou náležet prodávajícímu po určitou dobu od převzetí. Příkladem práva na užitek může být například nájemné z bytů při nákupu bytového domu.

Současně s právem na užitky přechází na majitele nebezpečí škody na věci, což znamená, že riziko následků spojených se ztrátou, zničením, poškozením nebo jakýmkoli znehodnocením věci přechází na majitele. Pro ilustraci si můžeme představit situaci, kdy je předmětem nákupu dům, který je následně zničen požárem. Subjekt (buď kupující nebo prodávající), který nese nebezpečí škody na věci v době požáru, bude odpovědný za ztrátu domu.

Není důležité nejen mít dobrou kupní smlouvu. Je podstatné i správně podat návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Čtěte jak:

Občanský zákoník obecně řeší problematiku nákupu nemovitých věcí prostřednictvím ustanovení o koupi movitých věcí. V situacích, kdy jsou ustanovení o koupi movité věci nevhodná, dochází k uplatnění specifických ustanovení o nákupu nemovitých věcí. Mezi těmito specifickými ustanoveními, odlišnými od regulace nákupu movité věci, patří například odlišná délka objektivní lhůty pro uplatnění námitky skryté vady.

Chystáte se koupit nemovitost do spoluvlastnictví?

Víte, jaké jsou s tím spojené problémy?

Čtěte:

Pro laiky může být právní úprava kupní smlouvy na nemovitost v občanském zákoníku v některých případech zmatená, zejména pokud jde o odkazování na obecná ustanovení o koupi a koupi movité věci.

S úctou váš průvodce právem

JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát

Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz