Článek
V současnosti se pronajímatelé snaží získat silnější pozici, než jim dovoluje zákon. Často to vyplývá z finančních problémů nájemníků nebo jejich problematického chování. Vyřešit situaci s problémovým nájemníkem je podle současných právních předpisů složité. Pronajímatel může využít pouze zákonné prostředky k ochraně svých práv, což bývá často dlouhý proces. Pokud by pronajímatel postupoval nezákonně, mohl by čelit trestnímu stíhání.
Kogentnost ochrany nájemníků
Zákonná ochrana nájemníků je založena na principu ochrany slabší strany. V úvodní části § 2235 odst. 1 občanského zákoníku (zákona č. 89/2012 Sb.) je tato zásada jasně formulována. Ustanovení se týká nájmu bytů a domů a zajišťuje, že nájemní smlouva musí zajistit bydlení nájemníka a jeho domácnosti, přičemž nesmí být omezována nájemníkova práva.
Tento princip se nazývá relativní kogentnost nájemních ustanovení, což znamená, že nelze odchýlit od zákonné úpravy ve prospěch pronajímatele, ale pouze ve prospěch nájemce. Jakékoli ujednání v nájemní smlouvě, které by snižovalo nájemníkova práva, se nepovažuje za platné.
Nicméně, nájemce může ve smlouvě přijmout povinnosti, které jdou nad rámec zákonné úpravy, pokud to neomezí jeho zvláštní práva. V každém případě je nutné pečlivě zvážit, zda tyto dodatečné povinnosti nejsou v rozporu s jeho zvláštními právy.
Zvláštní práva ochrany nájemníků
Občanský zákoník stanovuje speciální práva pro ochranu nájemníků, která jsou definována v sekcích § 2235–2301. Tato práva zahrnují například odmítnutí přestěhování do nevhodného bytu (§ 2244 odst. 1), nárok na úroky z jistoty (§ 2254 odst. 2), možnost mít v bytě domácího mazlíčka (§ 2258), právo přijímat návštěvy ve svém domě (§ 2272 odst. 1), a právo požádat soud o přezkoumání výpovědi z nájmu (§ 2290), mezi dalšími. Tyto práva jsou často neoprávněně omezována pronajímateli v nájemních smlouvách.
Dále je nemožné vytvořit další důvody pro výpověď mimo zákonné a určitá porušení povinností nájemce nemohou být automaticky považována za závažná s možností okamžité výpovědi bez výpovědní lhůty.
Následek protiprávního krácení ochrany nájemníků
Pokud jsou práva nájemců neoprávněně omezena, takové ujednání je považováno za neplatné a nesmí mít právní důsledky. Soud má povinnost v případě sporu zkoumat platnost těchto ujednání. Nájemce nemůže vzdát se své zákonné ochrany, ani v soudním řízení.
Zakázaná ujednání ochrany nájemníků v nájemní smlouvě
V současnosti je stále obtížnější najít dobrého a spolehlivého nájemce, stejně tak jako čestní nájemci se mohou setkat s nátlakem ze strany pronajímatelů. Bez ohledu na příčiny těchto situací je důležité znát a respektovat zákony, které poskytují nájemcům ochranu. Vztah mezi pronajímatelem a nájemcem je právní vztah, ve kterém má nájemce pozici slabší strany a potřebuje více ochrany. Vztah pronajímatele a nájemce se dá totiž považovat za právní vztah, v němž právě nájemce má pozici slabší smluvní strany a větší ochrany.
Základní právní ochrana nájemníků
Hlavním ustanovením, které chrání nájemce, je § 2239 občanského zákoníku. Toto ustanovení zakazuje dohody v nájemní smlouvě, které by mohly být pro nájemce nepřiměřeně zatěžující, i když neodchylují od zákonných předpisů. Pokud je povinnost nájemce v nájemní smlouvě zjevně nepřiměřená vzhledem k okolnostem, takové ujednání nebude bráno v úvahu.
V současnosti občanský zákoník umožňuje dohodnout smluvní pokutu v nájemní smlouvě, avšak její výše je omezena. Maximální výše smluvní pokuty může dosáhnout trojnásobku měsíčního nájmu a nesmí překročit součet s nájemní jistotou (kauce). Pokud je nájemní jistota sama o sobě na maximální možné výši, smluvní pokuta již nemůže být stanovena.
Přestože je možné dohodnout smluvní pokutu nebo jistotu, pronajímatel má stále právo požadovat náhradu škody. Nicméně, pokud si pronajímatel nevyhradil právo požadovat vyšší náhradu škody než je smluvní pokuta, měl by se limit náhrady škody řídit výší smluvní pokuty.
Další ochranná ustanovení pro nájemníky
Smluvní strany často sjednávají různá práva a povinnosti, jako jsou například úklid společných prostor, právo na teplou vodu, povinnost označovat dveře, povinnost nájemce hlásit předem návštěvy, omezení nočních návštěv. Nicméně zákonodárce nespecifikoval, kdy bude takové ujednání považováno za zjevně nepřiměřené. Každý případ musí být hodnocen individuálně. Například úplný zákaz přijímání rodinných návštěv by mohl být považován za zjevně nepřiměřený. Nepřiměřené může být i ujednání, které klade na nájemce povinnosti nesouvisející se zákonnými předpisy mimo ustanovení o nájmu bytu. Je potřeba, aby mezi takovými ujednáními a omezeními nájemce byla spravedlivá rovnováha. Při posuzování nepřiměřenosti se často vychází z porovnání s podobnými případy, kde taková ujednání nebyla sjednána.
Automatická obnova nájmu bytu
Víte, že za určitých okolností dochází k automatickému obnovení nájmu? Čtěte, kdy a jak:
Právní ochrana nájemníků u soudu
Pokud se v soudním řízení posuzuje zjevná nepřiměřenost ujednání v nájemní smlouvě, občanský zákoník určuje, že taková ujednání, která přesahují zákonné limity nebo ukládají nájemci nepřiměřené povinnosti, nebudou brána v úvahu. To znamená, že jsou považována za neplatná a bez právního významu. Soud má povinnost samostatně posuzovat platnost těchto ujednání bez toho, aby nájemce musel tyto nedostatky explicitně zpochybňovat.
Ukončení nájmu
Řešíte-li ukončení nájmu, tak si přečtěte tyto články:
Závěr
Vztah pronajímatele a nájemce není rovnocenný.
Je dobré vědět, v čem je nájemce zvýhodněn a která strana si může co dovolit.
S úctou váš průvodce právem
JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát
Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz
Zdroje:
zákon č. 341/2011 Sb., o generální inspekci bezpečnostních sborů, v platném znění
