Článek
Výpověď z nájmu představuje právní krok, kterým se jednostranně zrušuje nájemní vztah. K tomu, aby byla výpověď z nájmu platná, musí splňovat dvě základní podmínky: musí být sepsána písemně a doručena druhé straně. Opatření výpovědi může být použito jak u nájmů uzavřených na dobu určitou, tak i na dobu neurčitou.
Samozřejmě musí být obsažena i výpovědní lhůta, která určuje časový okamžik ukončení nájmu. Tato lhůta začíná běžet od prvního kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně. Důležité je poznamenat, že nájemní vztah zaniká až uplynutím výpovědní doby, která obvykle činí tři měsíce. Výjimkou je situace, kdy nájemce zemřel a nájem nebyl převeden na člena jeho domácnosti. V tomto případě se výpovědní doba zkracuje na dva měsíce. Totéž platí pro dědice nájemce, kteří mohou vypovědět nájem do dvou měsíců od zjištění úmrtí nájemce.
Výpověď z nájmu ze strany pronajímatele
Co se týče výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele, občanský zákoník umožňuje pronajímateli podat výpověď pouze v případech specifikovaných v něm. Je nutné rozlišovat mezi nájmem na dobu určitou a neurčitou.
Pronajímatel má právo vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou, pokud:
- Nájemce hrubě porušuje své povinnosti, například provedením stavebních úprav bez souhlasu, zanedbáváním údržby nebo nesdělením zvýšení počtu osob.
- Nájemce spáchá úmyslný trestný čin namířený proti pronajímateli, jeho domácnosti nebo osobě bydlící v domě s nájemcem.
- Existuje rozhodnutí stavebního úřadu o vyklizení bytu.
- Jiný podobně vážný důvod, jako například závažné porušení dobrých mravů nebo rozsáhlá rekonstrukce, která znemožní užívání bytu.
Výpověď z nájmu ze strany pronajímatele na dobu neurčitou
V případě, že pronajímatel chce vypovědět nájem na dobu neurčitou, musí to učinit v tříměsíční výpovědní lhůtě za předpokladu:
- Potřeby bytu pro sebe nebo svého manžela, což může nastat při rozvodu manželství. Pronajímatel musí prokázat, že v době podání výpovědi podal alespoň návrh na rozvod.
- Potřeby bytu pro svého příbuzného, například při rozvodu sourozence.
Výpověď ze strany pronajímatele musí obsahovat výpovědní důvod, jak stanoví občanský zákoník. Tato povinnost však neplatí, pokud je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby.
V případě, že nájemce nesouhlasí s uvedeným důvodem pro výpověď, má právo vznést námitky a požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Návrh na přezkoumání musí nájemce podat do dvou měsíců od doručení výpovědi. Klíčovým prvkem výpovědi z nájmu je též poučení nájemce o možnosti vznést námitky; v opačném případě bude výpověď neplatná.
Okamžitá výpověď z nájmu ze strany pronajímatele
Někdy se v praxi stává, že nájemce vážně porušuje své povinnosti. V takových případech je nezbytné poskytnout pronajímateli právní ochranu, aby mu vzniklá škoda způsobená nájemcovým porušováním povinností byla eliminována. Občanský zákoník se proto zabývá situací, kdy nájemce závažným způsobem porušuje své povinnosti plynoucí z práva nebo nájemní smlouvy. V takovém případě má pronajímatel právo ukončit nájemní vztah bez nutnosti výpovědi, což mu umožňuje předejít dalším škodám.
Podle občanského zákoníku rozlišuje zákon různé stupně porušení povinností nájemce a s tím spojené podmínky, za nichž může pronajímatel vypovědět nájem. Aby mohl pronajímatel ukončit nájem bez výpovědní doby, musí nájemce vážně porušit své povinnosti, tedy provést zásadní porušení.
Před tím, než pronajímatel podá okamžitou výpověď z nájmu (kromě neuhrazení tří měsíčních nájmů), musí podle občanského zákoníku vyzvat nájemce, aby napravil své chování nebo odstranil protiprávní stav, který způsobil. V případě, že nájemce provede nápravu, výpovědní důvod zanikne a pronajímatel již nemůže nájem vypovědět. Zákon sice nevyžaduje, aby byla výzva písemná, ale pro splnění této podmínky musí výzva obsahovat popis nevhodného chování a stanovit přiměřený časový rámec pro nápravu. Pronajímatelovi se však doporučuje poskytnout písemnou výzvu k nápravě, aby měl v případném soudním sporu snazší prokázání této události.
Zvlášť závažné důvody pro výpověď z nájmu
Mezi zvlášť závažná porušení povinností, uvedená v § 2288 občanského zákoníku, patří například:
- Neuhrazení nájmu a nákladů na služby po dobu alespoň tří měsíců (nejčastější případ).
- Způsobení závažné škody na domě nebo bytě (například škoda ve výši trojnásobku nájemného a záloh na služby).
- Způsobení závažných obtíží nebo škod pronajímateli nebo ostatním osobám v domě (například nadměrný pach, hluk).
- Neoprávněné užívání bytu nebo jeho využívání pro jiný účel, než bylo dohodnuto (například podnikání bez splnění bytových potřeb).
- Další závažné jednání (například neodstranění poškození bytu, překročení povoleného počtu osob bydlících v bytě, neuhrazení jistoty, bránění prohlídky bytu).
Umožnění vstupu vlastníka do nemovitosti za účelem prohlídky a údržby
Víte, za jakých okolností může vlastník vstoupit do nemovitosti? Čtěte:
Výpověď z nájmu ze strany nájemce
Rozhodujícím faktorem při výpovědi nájmu ze strany nájemce je typ nájmu, tedy zda je smlouva sjednána na dobu určitou nebo neurčitou. V případě nájmu na dobu neurčitou může nájemce ukončit nájem i bez udání důvodu. Naopak u nájmu na dobu určitou umožňuje občanský zákoník nájemci vypovědět smlouvu v případě, že se změní okolnosti, které byly při uzavření smlouvy tak důležité, že by nelze rozumně očekávat, aby nájemce pokračoval v nájmu. Tato možnost vychází z charakteru nájemní smlouvy, která obvykle představuje dlouhodobý závazek.
Pravidla občanského zákoníku týkající se výpovědi nájemce jsou stručná, a na další otázky je třeba aplikovat ustanovení týkající se výpovědi pronajímatele.
Podle občanského zákoníku musí být výpověď z nájmu v písemné formě; v opačném případě hrozí relativní neplatnost. Ohledně výpovědní doby platí obecně tříměsíční lhůta. V některých specifických případech se délka výpovědní doby může lišit podle důvodu výpovědi, například v případě úmrtí nájemce je výpovědní doba dvouměsíční. Také délka výpovědní doby může být sjednána odlišně ve smlouvě.
Pro ukončení nájmu je nezbytné, aby byla výpověď doručena pronajímateli, a nájem končí po uplynutí výpovědní doby. Zákon stanoví speciální pravidlo pro běh výpovědní doby, kdy lhůta začíná běžet od prvního dne následujícího po dni, kdy výpověď dorazila druhé straně. Například, pokud nájemce podá výpověď, která pronajímateli dorazí 2. ledna, výpovědní doba začne běžet od 1. února.
Automatická obnova nájmu bytu
Pozor, pokud nevyzvete nájemce k předání bytu, tak dojde k jeho obnovení. Čtěte, jaké jsou podmínky:
(Ne)zaplacení peněžité jistoty při nájmu a její úročení
Čtěte, jak je to s jistotou. Ta se také musí řešit při ukončení nájmu!
Závěr
Výpověď z nájmu bývá nepříjemný krok. Je ale třeba jej dělat správně, jinak hrozí jeho její neplatnost a následné soudní spory.
S úctou váš průvodce právem
JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát
Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz
Zdroje:
zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění
