Umožnění vstupu vlastníka do nemovitosti za účelem prohlídky a údržby

Mnozí nájemníci často projevují svou nespokojenost s oznámením umístěným v bytovém domě, které se týká jejich povinnosti umožnit provádění odečtů tepla, vody nebo kontrolu plynu a jiných zařízení v bytě, například kotle. Tato nespokojenost často vychází z toho, že plánovaný termín pro provádění odečtů nebo kontroly koliduje s pracovním časem nájemníků, což je následně nutí brát si dovolenou, neplacené volno nebo pracovat přesčasy.

Bohužel, toto je jedna z obtíží a nevýhod spojených s nájemním bydlením nebo obecně s bydlením ve sdíleném prostoru, ať už v panelových domech, nebo tzv. bytových domech, protože taková povinnost vyplývá z občanského zákoníku. Z ustanovení § 2219 občanského zákoníku vyplývá, že nájemce má povinnost umožnit v nezbytném rozsahu prohlídku bytu a poskytnout přístup za účelem provedení nezbytných oprav nebo údržby.

Tato povinnost pro nájemce však není neomezená, protože i pronajímatel má určité povinnosti. Mezi tyto povinnosti patří včasné oznámení nájemci, že bude nutné zpřístupnit byt, a přitom není vyžadován souhlas nájemce. Tato oznámení však pronajímatel nemusí poskytnout v případě, že je nezbytné zabránit škodě nebo hrozí nebezpečí z prodlení, zejména v případě havárií (výbuch plynu, prasklé topení atd.).

Nepostradatelný rozsah umožnění přístupu je třeba posuzovat s ohledem na účel, pro který má být umožněn přístup. Je třeba zvážit, zda je nezbytné umožnit přístup ke všem částem pronajatého objektu nebo pouze k části, která vyžaduje opravu, a také trvání období, po které má být umožněn přístup, a zda bude povolen přístup třetím stranám, například opravářům.

Co se týče oznámení, nejsou stanovena konkrétní forma ani postup, kterým má být provedeno. Obvykle však jde o oznámení od pronajímatele umístěné na nástěnce, dveřích domu nebo webových stránkách domu. V oznámení by měly být uvedeny:

- čas, kdy se plánuje přístup, a

- důvod umožnění přístupu.

V případě, že nedovolíte přístup do bytu pro účely oprav nebo údržby, může pronajímatel požadovat splnění této povinnosti žalobou u příslušného soudu (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 2791/2005). Soud v takovém případě může na návrh pronajímatele upravit formu kontroly, její frekvenci a rozsah, avšak musí také zohlednit konkrétní okolnosti s ohledem na vyváženost zájmů obou stran nájemního vztahu.

Dále, pokud nájemce nedodrží svou povinnost, může být povinen nahradit škodu pronajímateli nebo dokonce třetím stranám, které utrpěly následky. Klasickým příkladem je situace, kdy nájemce brání v kontrole plynu v bytě a následně dojde k explozi. V takovém případě by nájemce nejen musel nahradit škodu pronajímateli, ale také ostatním vlastníkům a nájemcům v domě, kteří utrpěli škodu v důsledku této exploze.

Porušení povinností nájemce může rovněž poskytnout pronajímateli právo ukončit nájemní smlouvu. To může být z důvodu:

- vážného porušení povinností, které by způsobilo významnou újmu pronajímateli, bez nutnosti dodržovat výpovědní dobu (paragraf 2232 občanského zákoníku),

- hrubého porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu, s tříměsíční výpovědní dobou (paragraf 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku),

- vážného porušení povinností bez výpovědní doby a možností požadovat, aby nájemce okamžitě vrátil byt, nejpozději do jednoho měsíce od ukončení nájmu (paragraf 2291 odst. 1 občanského zákoníku).

Pronajímatel má také možnost vstoupit do pronajatého bytu bez souhlasu nájemce za určitých podmínek. To se může stát například v případě, že je nutná oprava bytu a nájemce nevyjádří souhlas, a proto pronajímatel provede opravu sám nebo za pomocí třetích osob (specialistů). Tato situace se zejména týká prevence, kdy musí pronajímatel jednat tak, aby zabránil neoprávněnému ohrožení života, zdraví nebo majetku ostatních (např. opakované odmítání kontroly komínů nebo kotle).

S nájmem je neoddělitelně spojeno vyúčtování za energie.

Víte, jak jsou pravidla vyúčtování?

Víte, kdy může dojít ke zvýšení?

Přečtěte si tento článek:

Je důležité zdůraznit, že pravidla týkající se pronájmu bytu nejsou omezena pouze na specifická ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu, která najdeme v paragrafech § 2257 a následujících občanského zákoníku. Platí rovněž obecná ustanovení o nájmu obsažená v paragrafech § 2201 a následujících občanského zákoníku. V těchto obecných ustanoveních jsou stanoveny podmínky, za nichž je pronajímatel oprávněn provádět prohlídky. Na nájemní smlouvu je možné aplikovat i obecné ustanovení § 2233 občanského zákoníku, které reguluje povinnost nájemce umožnit pronajímateli prohlídku nemovitosti zájemci o nájem.

Nicméně tato právní regulace je dispozitivní. Strany mohou dohodnout podrobnosti prohlídky nebo dokonce vyloučit možnost prohlídky úplně. Pokud není tato dohoda výslovně zakotvena v nájemní smlouvě, nájemce má následně povinnost umožnit prohlídku zájemci o nájem, s předpoklady stanovenými zákonem. Nájemce může prohlídku umožnit i bez splnění těchto předpokladů, například ve své nepřítomnosti, nepřítomnosti pronajímatele nebo bez předchozí výzvy, což závisí pouze na jeho vlastní vůli.

Oprávněným subjektem je pronajímatel, a zájemci o nájem nevznikají vůči nájemci žádná práva. Porušení povinnosti nájemce však může mít za následek nárok zájemce na náhradu škody, například pokud nájemce nedovolí prohlídku v daném termínu. Je však důležité zdůraznit, že zájemci nevzniká právo na provedení prohlídky ani vůči pronajímateli.

Zájem o pronájem obvykle vzniká prostřednictvím interakce mezi pronajímatelem a třetí stranou. Rozhodnutí o tom, zda pronajímatel umožní zájemci prohlídku, závisí pouze na pronajímateli. Může tak učinit zejména v případech, kdy má zájem uzavřít nájemní smlouvu s touto osobou. Nájemce není oprávněn vyžadovat žádný důkaz o zájmu třetí osoby o pronájem. Před skončením nájmu je nájemce povinen na výzvu pronajímatele umožnit prohlídku. Nájemce je povinen umožnit prohlídku zájemci pouze za přítomnosti pronajímatele.

Nájemce musí umožnit prohlídku pouze v nezbytném rozsahu, který musí odpovídat účelu prohlídky, tj. posouzení zájmu o uzavření nájemní smlouvy. To se týká jak délky prohlídky, tak i toho, co bude předmětem prohlídky (například prohlídka skříní nájemce nemusí být nezbytná). Zákon zdůrazňuje přítomnost nájemce a pronajímatele během prohlídky nemovité věci zájemcem o pronájem. Nájemce je povinen umožnit prohlídku pouze ve společnosti pronajímatele (pronajímatel nemůže požadovat prohlídku bez přítomnosti nájemce). Nájemce však může povolit prohlídku i v nepřítomnosti nebo ve společnosti jiných osob, například správce nemovitosti nebo členů domácnosti.

Povinnost nájemce umožnit prohlídku pronajaté nemovitosti je omezena časově. Tato povinnost vzniká nejpozději tři měsíce před ukončením nájmu. Zásadní je, že záleží na vědomosti o době skončení nájmu, bez ohledu na způsob ukončení nájmu. Oznámení o prohlídce musí být provedeno v dostatečně přiměřeném předstihu. Forma a způsob oznámení nejsou přesně stanoveny, ale obvykle se jedná o individuální komunikaci směrem k nájemci. Oznámení musí obsahovat informace o čase, kdy se má prohlídka konat. Dostatečný předstih se odvíjí od míry zásahu do užívání nájemce a potřeby se na prohlídku připravit. Kratší lhůta bude postačující pro prohlídky v době, kdy je nájemce obvykle přítomen, naopak pro prohlídky v době pracovního dne nebo dovolených bude nutné poskytnout delší lhůtu.

Řešíte, za jakých podmínek může být dána výpověď bytu?

Raději, než abyste učinili neplatnou výpověď, přečtěte si tento článek:

Víte, že za určitých okolností dochází automaticky k obnově nájmu bytu?

Přečtěte si, jaké to jsou:

V okamžiku, kdy je nemovitost pronajata v určité míře dochází ke střetu práv vlastníka a nájemce. Například vlastník nemůže jen tak vstupovat do pronajaté nemovitosti. Vždy je třeba dbát práv nájemce. Jinak by mohl hrozit postih, třeba i trestní.

S úctou váš průvodce právem

JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát

Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz