Výpověď nájmu bytu

I přes uplynutí dlouhého období od přijetí nového občanského zákoníku zůstává mezi lidmi mnoho sporných oblastí, které ovlivňují jejich každodenní život. Jednou z těchto oblastí je nájem bytu a výpověď nájmu.

Mnoho jedinců má nesprávný názor, že výpověď a okamžitá výpověď jsou totožné. To však není pravda. V tomto článku se zaměříme na situace, kdy je možné právně ukončit nájemní vztah výpovědí a kdy je možné použít okamžitou výpověď (bez výpovědní doby).

Výpověď je jednostranným právním aktem, který slouží k ukončení nájemního vztahu, a musí splňovat dvě podmínky. Musí být sepsána písemně a doručena druhé straně. Výpovědí lze ukončit nájemní smlouvu uzavřenou na určitou dobu i nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou.

Samozřejmě výpověď musí obsahovat termín, kdy má nájemní vztah skončit. Tento termín začíná běžet od prvního kalendářního měsíce po doručení výpovědi druhé straně. Důležité je, že nájemní vztah končí až po uplynutí výpovědní doby. Standardní výpovědní doba činí tři měsíce. Výjimkou je případ, kdy nájemce zemře a nájem bytu nepřejde na člena nájemcova domácnosti. V takovém případě platí výpovědní doba dvě měsíce. Stejně tak platí pro nájemcovy dědice, kteří mohou vypovědět nájem během dvou měsíců po získání informace o nájemcově smrti. Pokud si to představíme na konkrétním příkladu:

Pronajímatel odeslal výpověď nájemci dne 14. 12. 2020. Pokud byla výpověď doručena tentýž den nebo do konce prosince 2019, výpovědní doba začíná běžet od 1. 1. 2020. Pokud byla sjednána standardní výpovědní doba, nájemní vztah skončí 1. 4. 2020.

Občanský zákoník, konkrétně zákon č. 89/2012 Sb., poskytuje pronajímatelům možnost udělit výpověď pouze v případech uvedených v § 2288 občanského zákoníku, a to v závislosti na tom, zda jde o nájem na dobu určitou, nebo neurčitou.

Pronajímatel má právo ukončit nájem na dobu určitou nebo neurčitou v rámci tříměsíční výpovědní lhůty, pokud:

Dále pronajímatel může ukončit nájem na dobu neurčitou s dodržením tříměsíční výpovědní doby, pokud:

V případě, že nájemce neplatí nájemné po dobu delší než tři měsíce, jedná se o závažné porušení jeho povinností podle § 2291 občanského zákoníku. V takovém případě může pronajímatel ukončit nájem bez dodatečné výpovědní doby a požadovat, aby nájemce byt neprodleně opustil.

Text výpovědi by měl obsahovat uvedení důvodu výpovědi, což stanovuje občanský zákoník. Toto pravidlo neplatí, pokud má pronajímatel právo ukončit nájem bez výpovědní doby. Pokud nájemce nesouhlasí s uvedeným důvodem výpovědi, může podat námitky a žádat o soudní přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Námitky je třeba podat do dvou měsíců ode dne obdržení výpovědi. Důležité je, aby pronajímatel nájemce informoval o tomto právu; pokud tak neučiní, bude výpověď neplatná.

S problematikou výpovědi je neoddělitelně spojena otázka jistoty/kauce hrazené při nájmu. Přečtěte si, kdy a za jakých podmínek ji lze požadovat a jak je to s vrácením:

(Ne)zaplacení peněžité jistoty při nájmu a její úročení

S problematikou nájmu a výpovědi je taktéž spojeno vyúčtování energií. Víte, jak je to v případě ukončení nájmu? Přečtěte si tento článek:

V praxi se často objevují situace, kdy nájemce závažným způsobem porušuje své povinnosti, což může způsobit škodu pronajímateli. Proto je nutné poskytnout pronajímateli právní ochranu, aby mohl v případě vážného porušení povinností nájemcem ukončit nájemní vztah bez dodatečné výpovědní doby, a tím předejít dalším škodám. To však podléhá určitým podmínkám.

Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. proto stanovuje, že v případě závažného porušení povinností nájemce, které jsou vymezeny v zákoně nebo nájemní smlouvě, může pronajímatel přistoupit k ukončení nájmu bez nutnosti dodržení výpovědní doby. Toto závažné porušení musí být výjimečné a extrémní.

Před tím, než pronajímatel podá výpověď, je v souladu s § 2291 odst. 3 občanského zákoníku povinen nejprve vyzvat nájemce k napravení svého porušujícího chování nebo k odstranění jeho důsledků, a to v písemné či ústní formě. Tato výzva by měla obsahovat popis konkrétního chování nájemce a stanovit rozumný termín pro nápravu. Je vhodné, aby pronajímatel výzvu k napravení poskytl písemně, protože to může usnadnit budoucí důkazní břemeno v případě případného sporu mezi oběma stranami.

Pod zvlášť závažným porušením nájemcových povinností, jak je uvedeno v § 2291 odst. 2 občanského zákoníku, spadají například následující situace:

Víte, jestli jak se řeší situace, kdy je nemovitost vlastněna více osobami? Kdo potom jedná za vlastníka? Mění to nějak práva nájemce? Přečtěte si tento článek:

Po udělení výpovědi nájemce má pronajímatel právo vyžadovat, aby nájemce byt neprodleně opustil. Nájemce má povinnost byt odevzdat nejpozději do jednoho měsíce od ukončení nájmu. Samozřejmě má nájemce možnost bránit se výpovědi tím, že se obrátí na soud. Vzhledem k tomu, je v jeho zájmu podat takovou stížnost co nejdříve po obdržení výpovědi a případně požádat soud o předběžné opatření, které mu umožní zůstat v bytě do doby, než soud rozhodne o jeho vypuzení.

Pokud nájemce nedodrží povinnost vyklidit byt do jednoho měsíce po skončení nájmu, pronajímatel má možnost využít občanskoprávní soudní řízení k dosažení vydání bytu.

Je nezbytné mít znalost postupu pro podání výpovědi z nájmu, včetně formy, obsahu a doručení. Tyto právní aspekty jsou klíčové a je užitečné mít na ně odpovědi.

S úctou váš průvodce právem

JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát

Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz