Článek
Socialistická stavební bytová družstva
Neznámější bytová družstva vznikla v 70. letech a pomohla vyřešit tehdejší bytovou krizi . Mají v názvu Stavební bytové družstvo (zkráceně SBD) následované názvem města. Ono „stavební“ znamená, že tehdy družstva skutečně stavěla nové byty, ať už dodavatelsky velké bloky ve městech, nebo svépomocně malé bytovky na venkově.
SBD se dnes zabývají správou bytů, které musela převést do vlastnictví družstevníků. Počty zbývajících družstevních bytů v SBD se tak zmenšily na desítky, maximálně stovky. Proto není tato skupina co do počtu bytů největší. V nich zůstávají členy nešťastníci, kteří nevyužili práva na převod do vlastnictví mezi lety 1994 až 2020. Dodnes tak jsou rukojmími SBD a marně hledají viníka neprodejnosti svého bytu jinde než v zrcadle.
Dotační bytová družstva
V letech 1997 až 2002 stát podporoval výstavbu nových bytů a jednou z možností využití podpory bylo bytové družstvo. Obce zakládaly bytová družstva, s pomocí dotace 320 + 50 tis. Kč na byt postavily nové byty a ty nabídly svým obyvatelům. Ačkoliv bylo potřeba uhradit členský podíl ve výši statisíců, šlo o nejlevnější možnost, jak získat nový družstevní byt.
Podmínkou dotace však bylo dvacet let využití bytu jako nájemního. Co bude pak a za jakých podmínek bude, či nebude možné převést byt do vlastnictví, bylo v nedohlednu. Po 20 letech tak vznikly spory, jak to je ve smlouvách a kolik to ještě bude družstevníky stát.
Často jsem jako realitní makléř odpovídal na otázky, co bude s těmito byty po skončení dvacetileté lhůty. Přiznal jsem, že nevím, a vysvětloval odlišnosti takových družstev a jejich bytů od výše uvedených družstev. Zkušenost s těmito družstvy neodrazuje pouze družstevníky, ale také vedení obcí a měst. Družstevní bydlení je proto v očích mnoha lidí říší snů a politických deklamací o levném obecním bydlením.
Privatizační bytová družstva
Nejpočetnější typ družstev nazývejme privatizačním, protože vznikla pouze za účelem privatizace obecních bytů. Jak jsem popsal zde, privatizace probíhala ve dvou vlnách. První po roce 1994 většinou po jednotlivých bytech, což bylo pracné a na konci zbyly nezprivatizované byty, které musela obec dál spravovat.
Ve druhém kole proto podmínila zejména velká města převod bytů do vlastnictví nájemníků založením bytového družstva. To pak nabylo celý bytový dům do vlastnictví, změnil se pouze název vlastníka. Nově založená „privatizační“ družstva tak nahradila SVJ se všemi důsledky na soužití v domě viz film Vlastníci. Díky jim bylo roce 2017 v ČR celkem 8.429 družstev, která vlastnila 431.500 bytů .
V těchto zprivatizovaných domech přetrvává stav, kdy družstevník vlastní pouze družstevní podíl a má právo nájmu v bytě, který užívá jeho rodina od dob socialistických. Hřejivý pocit vlastnictví se sice nedostavil, ale původní nájemníci se zbavili placení nájemného, které deregulací dosáhlo úrovně tržního nájemného. Navíc bylo použito obcemi na opravy jiných domů, které to nejvíc potřebovaly.
Tyto byty jsou prakticky neprodejné, protože většinou nejsou vymezené jako bytové jednotky v katastru a jejich převod do vlastnictví tak není možný. Řada privatizačních družstev po získání domy vymezila prohlášením vlastníka jednotky a obratem je převedla do vlastnictví členům. Tím splnila svůj účel, zůstala správcem domu nebo zanikla a byla nahrazena společenství vlastníků jednotek (SVJ).
Většina členů těchto družstev spokojeně bydlí, jejich byty zpravidla zdědí potomci. Ti se začnou zajímat o možnost prodeje bytu a narazí na patový stav. Starousedlíci nechtějí nic měnit a nejsou ochotní řešit prohlášení vlastníka k vymezení jednotek. Jedinou cestou k vlastnictví a prodeji bytu je pak stát se členem představenstva družstva a celý proces zorganizovat. V poslední době mi přibývají požadavky na profesionální řešení takových situací.
Developerská bytová družstva
Těchto novodobých, po roce 2010 vzniklých družstev a jejich bytů je nejméně. Když jsem v roce 2010 zakládal Bytové družstvo Nad Nivami a vyřizoval úvěr, bylo jich sotva 10 v celé republice. Výstavba nových bytů, označovaná jako development, právě nafukovala první cenovou bublinu. Developerům stačilo vyplňovat rezervační smlouvy se zájemci o nové byty a družstva je nezajímala.
Díky ekonomické krizi v USA začala prodejnost klesat i u projektu ve Zlíně, který jsem měl na starost. Abych umožnil získání nových bytů i lidem, kteří nedostali hypotéku, založil jsem bytové družstvo tohoto typu. Ačkoliv jsem princip družstevního bydlení propagoval několik let, většina bytů v projektu byla prodána do vlastnictví.
Moje bytové družstvo vlastnilo v nové bytovém domě 37 z 85 bytů. Ty si pořídili senioři, samoživitelky, podnikatelé, cizinci, kteří nedostali hypotéku, ale měli peníze na vklad a splátky. Zaplatili 30 % z ceny bytu a družstevní úvěr spláceli měsíčně v nájemném, které bylo srovnatelné s tržním nájmem srovnatelného bytu.
V minulém článku jsem popisoval z vlastní zkušenosti právě tento typ družstva. Možnost převodu bytu do vlastnictví je zaručená stanovami, díky tomu je byt jednoduše prodejný za cenu srovnatelnou s byty ve vlastnictví. Družstevník prodává svůj podíl, tedy dosud splacené vklady a splátky úvěru + navýšení tržní ceny bytu od jeho získání.
Právě tento typ bytového družstva může vyřešit patovou situaci v bydlení, jak jsem popsal zde a podrobně rozeberu v dalších článcích.
Zdroje :
https://archiv.hn.cz/c1-911764-program-na-podporu-vystavby-najemnich-bytu-a-technicke-infrastruktury
