Článek
Co vlastně investoři a nájemníci chtějí ?
V minulých článcích jsem popsal, jak v nerovném souboji o nové byty zvítězili investoři nad lidmi, kteří chtějí bydlet ve vlastním bytě. Velký zájem o nové byty způsobil nejvyšší nárůst jejich cen a nedostupnosti v celé Evropě. Ujasněme si tedy, co vlastně lidé od bytů očekávají.
Průměrně vydělávající lidé chtějí vlastní byt, který dokážou bezpečně splácet. Posedlost vlastnickým bydlením ve východní Evropě je následkem nemožnosti vlastnit byt v socialistických časech. Pokud by se dokázali touhy po hřejivém pocitu vlastnictví zbavit, mají z poloviny vyhráno.
Na druhé straně barikády stojí investoři. Ti chtějí bezpečné uložení svých peněz a jejich zhodnocení vyšší než v bance. Také oni propadli omylu, že to nejde jinak, než být majitelem bytu. Věřím, že se zde popsaných starostí rádi vzdají, nicméně i oni musí slevit ze své touhy vlastnit.
Nájemníci, kteří mají ono zhodnocení zaplatit, by také raději byli majiteli než rukojmími investorů. Snížení úroků a splátek hypoték pod úroveň nájemného v minulém desetiletí bylo dalším z důvodů nárůstu cen. Ovšem kdo by nechtěl raději splácet svůj byt, než odevzdávat peníze investorovi?
Řešení se jmenuje družstevní bydlení
Většina z vás zná bytové družstvo jako socialistickou relikvii, ti šťastnější jako jeden ze způsobů, jak získat obecní byt do vlastnictví. Mnozí zažili pak dobu, kdy bytová družstva umožnila výstavbu téměř milionu nových bytů v letech 1960 až 1989. Poválečná generace nespoléhala na stát, založila družstva, která postavila nové byty a v nich pak zplodila Husákovy děti.
Osobně jsem družstevní principy použil v prodeji nových bytů ve Zlíně. Když v roce 2011 zamrznul trh, nabídnul jsem nové družstevní byty zájemcům, kteří neměli šanci dostat hypotéku. Založil jsem bytové družstvo, vyřídil úvěr u České spořitelny a deset let družstvo vedl.
Členy našeho družstva se tak staly matky samoživitelky, senioři, podnikatelé i cizinci, kteří byli schopní zaplatit třetinu ceny a splácet částku srovnatelnou s nájemným. Touto cestou od té doby šla některá města a developeři, v Praze nejvíce FINEP. V nových družstevních bytech tak bydlí stovky lidí, kteří by byli nuceni zůstat v nájmu.
Proč už tak nebydlí více lidí?
Jak jsem popsal zde, největší překážkou je touha po hřejivém pocitu vlastnictví. V družstevních bytech bydlela před rokem 1989 spokojeně třetina Čechů, protože neměli jinou možnost. Byty sice vlastní družstvo, členové jsou nájemníky, ale z bytu je nikdo nemůže připravit, pokud řádně platí nájemné a splátky úvěru.
Většina lidí nechápe, že „jejich“ byt, pořízený na hypotéku, prakticky vlastní banka až do splacení poslední splátky. V tom je družstevní byt stejný, banka na něm má zástavní právo až do splacení úvěru. Rozdíl je v tom, že družstvo splácí úvěr za celý dům bance, která nezkoumá možnosti splácení jednotlivých členů.
Další překážkou je podmínka splacení 25 až 30 % ceny bytu z vlastních zdrojů. Oproti dřívějším 100 % hypotékám dnes banky požaduji zpravidla 20 % ceny, takže rozdíl už se zásadně zmenšil. To však platí pouze u standardního financování družstva bankovním úvěrem.
Představte si, jak by mohly fungovat developerské projekty jako družstva.
Podobně jako jsem v devadesátých letech klientům odhaloval možnosti realitního trhu, popíšu ideální stav, kdy mohou všichni dostat to, co chtějí. Postačí, když trochu sleví ze své posedlosti osobním vlastnictvím. Potom nahradíme úvěr banky penězi investorů a nastavíme nová pravidla fungování družstva
Developerovi je jedno, jestli byt prodá investorovi nebo družstvu za peníze vložené investorem. Svoje peníze dostane naráz a družstvo se postará o správu domu, kterou si obvykle zajišťoval po dobu prodeje a záruky sám. Bytová družstva umožňují také nepeněžité vklady a další daňové výhody.
Investor chce výnos bez práce a starostí, které převezme bytové družstvo. To si vybírá členy, schvaluje podnájemníky, rozhoduje většinou hlasů na členské schůzi. V případě porušování pravidel bydlení nebo neplacení nájmu je jednoduché problémového člena vyloučit a nahradit jiným.
Člen družstva si jako nájemník splácí v nájemné „svůj“ byt a podle toho se k němu a sousedům chová. Toto je řešení stávajících problémů s nájemníky, kteří se k cizímu bytu chovají stylem „užij dne a po nás potopa“. Družstevník může se souhlasem družstva přenechat byt a jeho splácení podnájemníkovi.
Výhody a nevýhody družstevního vlastnictví
Největší výhodou je to, že v družstevním domě nehrozí, aby některý z vlastníků omezoval ostatní z titulu vlastnictví. Pokud jste to nezažili, podívejte se na film Vlastníci. Na vlastní kůži jsem zažil, že realita je mnohdy ještě horší. V družstevním domě nevzniká společenství vlastníků jednotek (SVJ), správu domu zajišťuje družstvo.
Investora bude zřejmě těšit, že není vidět jako vlastník v katastru. Svoji investici může mít zajištěnou zástavním právem ke konkrétnímu bytu, která ovšem v katastru vidět bude.
Nájemník a uživatel bytu se každou splátkou přibližuje tomu popisovanému hřejivému pocitu vlastnictví, podobně jako u hypotéky.
Zbývá vyřešit otázku spravedlivého rozdělení navýšení hodnoty bytu v čase. Na to sází investoři, kteří nechávají svoje byty prázdné. O tom si řekneme zase příště.
Anketa:
