Článek
Česko je podle údajů Deloitte Property Index, což je nástroj, který porovnává ceny nových bytů, nájmů a další trendy na rezidenčních trzích v desítkách zemí, v Evropě dokonce druhou nejméně dostupnou zemí pro koupi vlastního bydlení.
Experti odhadují, že aby se bytová situace zlepšila, muselo by například jen v metropoli ročně vzniknout kolem 10 000 nových bytů, což by znamenalo měsíčně více než 830 nových bytů. Reálná čísla tuto potřebu ovšem pokrývají jen mizivě: Staví se momentálně řádově nižší desítky bytů.
V Česku se stavební boom odehrával v 70. a 80. letech minulého století. Tehdy vznikalo ohromujících 70 000 až 100 000 jednotek za rok. Šlo o panelové domy. Které se navíc rozhodně nestaly reliktem socialistické šedé minulosti. Slouží dodnes a tvoří dokonce třetinu nynějšího bytového fondu.
Aktuálně je ale situace diametrálně odlišná. České stavebnictví vykazovalo v průběhu téměř celého druhého pololetí loňského roku meziroční propad a tento pokračuje, jak uvádí Seznam Zprávy s odkazem na analýzu Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR), také na začátku letošního roku.
V čem tedy spočívá základní problém a proč se nemůžeme někdejšími úspěchy inspirovat? Jaké jsou příčiny toho, že se nestaví?
Proč v tuzemsku aktuálně chybí byty
Tím, co představuje zásadní bariéru k nové výstavbě, je jednoznačně byrokracie. Stavebníci jsou nuceni obíhat úřady a s krajně nejistým výsledkem čekat na jejich rozhodnutí. Nezbytný legislativní proces se tak neúměrně prodlužuje.
Získat stavební povolení přitom v současné době může trvat i 10 let. V mnoha zemích přitom výstavbě podobné klacky pod nohy úředníci neházejí. Ve Vídni je tato doba desetinová, rychleji se povoluje i v řadě zemí třetího světa, konstatují neradostné srovnání dostupné zdroje.
V Česku je ve srovnání s řadou států EU navíc provázáno územní a stavební řízení. Územní plán Prahy trpí nejasným nadefinováním ohledně možnosti zastavět konkrétní území. Malá města či obce podobným touto dokumentací často nedisponují vůbec. Výstavba tak v mnoha případech jen bezdradně přešlapuje na místě.
Už v roce 2017 dobře ilustroval tento stav počet projektů, které čekaly na kýžené úřední razítko. V té době se jednalo o 900 projektů se 40 000 byty. Z dostupných statistik je přitom patrno, že od roku 2000 klesl počet vydaných územních rozhodnutí a stavebních povolení dokonce o 75 %. A situace se v současné době valně nezlepšuje.
Zásadní brzdu představují ale i argumenty na téma environmentální a kulturní udržitelnosti. V mnoha případech ryze účelově se argumentuje ochranou přírody nebo ochranou z historického hlediska nikterak ve skutečnosti hodnotného odkazu minulosti.
Problém mají hlavně velká města
Důvody, proč chybí byty, tak nejsou ryze byrokratické. Svou roli dále sehrávají i faktory demografické a společenské. Lidé mají potřebu se koncentrovat do velkých měst, kam odcházejí za vzděláním, prací a dalšími příležitostmi. Mizí idea vícegeneračního bydlení a přibývá těch, kteří z různých důvodů žijí sami.
Jednotlivé regiony napříč Českem tedy jednoznačně nevykazují shodný stav. Bytová krize silněji zasahuje především už zmíněnou Prahu, ale právě i jiná velká města. Problém pomalé výstavby bytů je zde způsoben i nárůstem cen stavebních vstupů a úrokových sazeb, což snižuje výnosnost výstavby.
Pražanům zdražuje bydlení také příliv mezinárodních peněz. Z investorského hlediska je tato lokalita zajímavá. Vznikají zde mezinárodní huby nebo se otevírají pobočky velkých korporací. Do Prahy se tak stěhují ve velkém lidé, kteří ekonomicky na bydlení dosáhnou.
Porovnáním v absolutních číslech lze poměrně dobře ilustrovat, že realitní trh v Praze se nepohybuje v takových cenových hladinách jako třeba v Londýně nebo v Paříži. Pro tuzemské zájemce o bydlení už ale ceny nemovitostí v této fázi nedostupně vysoké jsou. V Česku tak především vůči cenám nemovitostí jednoduše „nestíhá“ růst platů a mezd. Kupní síla obyvatelstva také klesá pod vlivem energetické krize a nárůstu úrokových sazeb.
Co v praxi změní nový stavební zákon?
Nový stavební zákon, který měl napomoci odstranit hlavní problém v podobě byrokracie, už vstoupil v platnost, stalo se tak v lednu roku 2024. Nicméně nabytí účinnosti nové legislativy a její následné užití se významně zkomplikováno dvojí novelizací, rozsahem změn i dělenou a odkládanou účinností.
Přinese tedy skutečně ono kýžené zrychlení povolovacího procesu? Odborníci jsou vůči novince zatím skeptičtí. Zkrachovala především snaha o zavedení jednotné soustavy, speciálních stavebních úřadů, oddělených personálně i formálně od obcí. Stalo se tak z ekonomických i politických důvodů.
Podobně zůstala opominutou podstatná otázka územního plánování. Úprava tzv. jednotného standardu územně plánovací dokumentace zůstala v nevyhovující podobě.
Jako další důležitý bod zmiňují odborníci i to, že bez řešení zůstal problém nečinnosti stavebních úřadů a nekonání v zákonných lhůtách. Přestože se jako zvažovaná alternativa objevila i možnost tzv. fikce kladného rozhodnutí, od tohoto záměru bylo nakonec upuštěno.
Změny tak budou mnohem méně zásadní, než bylo očekáváno. Teoreticky by tak nová zákonná úprava mohla urychlit a zjednodušit přípravu jednoduchých staveb. V mnoha ohledech je však stále zákon citelně nedotažený a zřejmě nepřinese kýžený efekt zkrácení a sjednocení stavebního řízení.
Zdroje
1) Nestaví se vůbec nikde
2) Česko je druhou nejméně dostupnou zemí pro koupi bytu
3) Delloite property index
4) Proč jsou byty tak drahé?
5) Nový stavební zákon pod lupou
6) Žádné zlevňování nebude, v Praze chybí 120 tisíc bytů
