Článek
Vlastnictví nemovitosti zůstává v České republice stále oblíbené a většina z nás si představuje svou budoucnost takto. Nicméně hledání vlastního bydlení je v současné době obtížné, protože byty nejsou k dispozici a ceny stoupají. To vede stále více mladých lidí k tomu, že začínají s pronájmem a zůstávají v něm až do doby, kdy si našetří dostatečnou finanční hotovost na nákup vlastní nemovitosti nebo na využití hypotéky. Avšak po skončení nájemní smlouvy vzniká pro pronajímatele závažný problém, protože potřebuje ihned najít nového nájemce po předchozích nájemcích. Tento článek se podrobněji zaměřuje na práva a povinnosti pronajímatele a nájemce v souvislosti s prohlídkami pronajímané nemovitosti a na to, co zahrnuje povinnost umožnit prohlídku.
(Ne)zaplacení peněžité jistoty při nájmu a její úročení
Při vzniku nájemního vztahu se často platí jistota / kauce.
Čtěte, jaké jsou podmínky jejího uhrazení a jaké pro její vrácení:
Vyúčtování záloh za služby a zvýšení cen - aneb jaká máte práva?
S nájmem souvisí i úhrada služeb.
Čtěte, jaká jsou práva nájemce a jaká jsou povinnosti pronajímatele:
Kde je upravena povinnost umožnit prohlídku?
Především je důležité zdůraznit, že na nájem bytu se nevztahují pouze specifická ustanovení o nájmu bytu a domu uvedená v § 2257 a dalších ustanoveních zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), ale také obecná ustanovení o nájmu uvedená v § 2201 a dalších ustanoveních občanského zákoníku. V těchto obecných ustanoveních jsou stanoveny podmínky, za kterých je pronajímatel oprávněn provádět takové prohlídky. Na nájemní smlouvu lze tedy aplikovat i obecná ustanovení § 2233 občanského zákoníku, která upravují povinnost nájemce umožnit pronajímateli prohlídku nemovitosti pro zájemce o nájem.
Nicméně tato právní úprava je dispozitivní. Strany mohou dohodnout podrobnosti prohlídky nebo dokonce možnost prohlídky úplně vyloučit. Pokud není tato dohoda v nájemní smlouvě explicitně učiněna, má nájemce povinnost umožnit prohlídku zájemci o nájem. Umožnění prohlídky se stává následně povinností nájemce dle nájemní smlouvy. Zákon stanoví podmínky, za kterých tato povinnost nájemci vzniká. Nájemce může umožnit prohlídku i bez splnění těchto podmínek, například ve své nepřítomnosti, nepřítomnosti pronajímatele nebo bez předchozí výzvy, a závisí to pouze na jeho vlastní vůli.
Kdo musí umožnit prohlídku
Povinnost umožnit prohlídku nájemci nespadá, ale naopak, tuto povinnost nese pronajímatel. Zájemci o pronájem nemají žádná práva vůči nájemci. Nicméně nesplnění povinnosti nájemce může mít za následek nárok zájemce na náhradu škody, zejména pokud lze předpokládat, že nájemce svým jednáním poškodil zájmy zájemce, například neumožněním prohlídky v určeném termínu. V žádném případě však zájemce nemá automaticky právo na prohlídku vůči pronajímateli.
Zájem o pronájem obvykle vychází z jednání pronajímatele a této třetí strany. Je to pouze na pronajímateli, zda se rozhodne, že umožní zájemci prohlídku pronajatého objektu, případně z důvodu zájmu na uzavření smlouvy s touto osobou. Nájemce není oprávněn žádným způsobem vyžadovat důkaz zájmu třetí osoby o pronájem. Před koncem nájmu je nájemce povinen na výzvu pronajímatele umožnit prohlídku. Povinnost umožnit prohlídku platí pouze za přítomnosti pronajímatele.
Povinnost nájemce umožnit prohlídku je omezena na nezbytný rozsah. Rozsah prohlídky musí odpovídat jejímu účelu, tj. posouzení zájmu o uzavření nájemní smlouvy. To zahrnuje délku a rozsah prohlídky (např. pro pronájem domu není nutná prohlídka nájemcovy skříně). Zákon zdůrazňuje, že nájemce a pronajímatel musí být přítomni během prohlídky, kterou provádí zájemce o pronájem. Nájemce musí umožnit prohlídku pouze za své a pronajímatele přítomnosti (pronajímatel nemůže požadovat prohlídku v nepřítomnosti nájemce). Nájemce však může dovolit prohlídku i v nepřítomnosti nebo za přítomnosti jiných osob, jako je správce nemovitosti nebo členové domácnosti nájemce.
Kdy je nutné umožnit prohlídku?
Omezení povinnosti nájemce umožnit prohlídku pronajaté nemovitosti je časově definováno. Povinnost vzniká nejpozději tři měsíce před skončením nájmu. Je klíčové znát dobu ukončení nájmu, nikoliv způsob jeho skončení. Oznámení o prohlídce musí být předloženo v dostatečném předstihu. Není stanovena konkrétní forma či způsob oznámení; obvykle se jedná o individuální komunikaci směrem k nájemci. Obsah oznámení musí obsahovat specifikaci času, kdy má prohlídka či zpřístupnění proběhnout. Přiměřenost doby bude záviset na míře zásahu do užívání nájemce a potřebě dostatečné přípravy na prohlídku či zpřístupnění. Pokud je prohlídka plánována v době, kdy je nájemce obvykle přítomen, postačí kratší oznámení. Naopak při prohlídce v době, kdy je nájemce pravděpodobně v práci nebo během dovolené, bude zapotřebí delší doby předstihu.
Výpověď nájmu bytu
Žádný nájem netrvá navěky.
Víte, jaké jsou podmínky výpovědi?
Víte, jak se bránit proti neoprávněné výpovědi?
Čtěte:
Automatická obnova nájmu bytu
Víte, že za určitých podmínek se může nájem automaticky obnovit i po jeho zániku?
Čtěte, za jakých:
Závěr
Pro zajištění toho, že nájemní smlouva odpovídá vašim představám a je v souladu s právními normami, je doporučeno konzultovat s advokátem, který provede revizi nájemní smlouvy, což může předejít budoucím sporům a komplikacím. V případě, že nájemce nesplní svou povinnost dle ustanovení, může pronajímatel využít právní prostředky k nápravě této situace, včetně žaloby u soudu.
Povinnost umožnit prohlídku je explicitně upravena v zákoně.
Nesplnění této povinnosti může mít za následek i povinnost nájemce nahradit pronajímateli vzniklou újmu, včetně případné škody způsobené zájemci o pronájem.
S úctou váš průvodce právem
JUDr. David Pytela, MBA, LL.M., advokát
Advokátní kancelář Olomouc • Prostějov • Přerov | akpytela.cz
Zdroje:
zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění
