Článek
Co vlastně lidé sledují a co je zajímá?
Jak ukazují statistiky sledovanosti ČT, vedou pohádky a detektivky, následované Star dance. Reálie Zátopka a Pelíšků vycházejí taky z budovatelských dob rozkvětu družstev. V roce 2021 dokonce bodoval i film Vlastníci, který popisuje realitu SVJ.
Nabízím vám tedy recept na nekonečný seriál s detektivní zápletkou, který prožijete jako účastníci reality show o bydlení. Jestli při tom budete tančit a zpívat, budete pátrat po pachateli nebo vás to zdeptá jako zpravodajství či společensky unaví jako sportovní přenos, záleží jen na vás.
Nákupní seznam nezbytných surovin
Nové byty jsou základní surovinou - nemusí být čerstvé, mohou být i trochu uleželé. Řada projektů ležela loni u ledu díky drahým hypotékám a družstvo je může rozmrazit k užitku všech.
Developer jako výrobce, kterému není jedno, jestli jeho produkty skončí jako „domy duchů“. Svoje peníze dostane stejně tak od družstva jako od investorů, jen s tím bude mít méně práce.
Předseda družstva je ten kuchař, který uvaří podle popsaného receptu jídlo, které bude chutnat většině.
Prodejce je pak tím režisérem a marketérem, ukazujícím divákům, jak to funguje včetně všech detailů, úspěšných i nezdařených pokusů.
Účastníky nekonečného reality seriálu o bydlení pak mohou být pozorní čtenáři, kteří si vyhrnou rukávy, uvážou zástěru, zapnou mozkové buňky a začnou podle osvědčeného hesla „Národ sobě“.
Tančit je dovoleno a doporučeno, pozor na zákeřné vrahy jménem blbá nálada, pesimismus a pověstná česká závist. Při práci dávejte největší pozor na všudypřítomnou žluč, která může otrávit celé jídlo. Důvěra je nejdůležitějším přírodní konzervační látkou, které není nikdy dost.
Příprava surovin – hledání nových bytů
Většina nových bytů se prodá před zahájením stavby na papíře. Poslední dva roky však tuto tradici narušily, především díky postcovidové a válečné situaci. Drahé hypotéky a vysoké ceny odradily běžné zájemce o bydlení, kupovali především investoři za hotové.
Zejména v menších městech jsou rozestavěné projekty s volnými byty. Zbyly zejména větší byty, pro investory nezajímavé, protože čím menší je byt, tím větší má výnos. Developer nepřizná, že se prodej nevyvíjí podle jeho potřeb, ale přivítá řešení v podobě družstva. Konkrétní příklad včetně návodu, jak se neprodaných bytů zbavit, najde zde.
Připravované a nové projekty budou dražší než zahájené. Osvícený developer pochopí, že když nabídne svoje byty také jako družstevní, odliší se a přiláká klienty, kteří nedosáhnout na hypotéku.
Hledání kuchaře – předsedy družstva
Kromě bytů potřebujete kuchaře, který se postaví do čela družstva a vykouzlí lákavý výsledek. Strávníci – obyvatelé domu většinou neřeší, jak a z čeho jídlo vzniklo, stačí když jim bude chutnat. Nejlepším kuchařem je odhodlaný hledač svého vlastního bydlení. Pokud má obchodní, právní nebo stavařské zkušenosti, je ve výhodě. Můj tajný tip – hledejte mezi šikovnými realitními makléři, ti by měli znát všechno potřebné. O chybějící zkušenosti se s nimi rád podělím.
Prodejcem nových bytů bývá často makléř, takže máte dva v jednou. Z vlastní zkušenosti vím, že prodejce a předseda družstva v jedné osobě může být přesvědčivý pro zájemce. Až přijdou kritikové, kteří mu budou podsouvat, že to dělá pro peníze, víte koho si do družstva nebrat.
Druhou možností je předseda z řad pracovníků developera, který si tak ohlídá úspěšný prodej – banka často požaduje účast developera v družstvu.
Zatím málo rozšířenou možností je předseda – investor, který sdruží další investory. Takové družstvo může fungovat podobně jako s.r.o., které vlastní a pronajímá byty.
Pracovní postup
1. Najděte projekt, kde je nejméně 15 volných bytů a developer je ochoten spolupracovat. To znamená, že bude byty nabízet jako družstevní a počká si na peníze, které dostane naráz při prodeji. Kvůli bance to může trvat více než půl roku, ale výsledkem bude doprodej celého projektu.
2. Změňte nebo doplňte marketing prodeje bytů do družstevního vlastnictví. K tomu potřebujete motivovaného a znalého prodejce u developera, ideálně v kombinaci s kreativním a úspěšným makléřem.
3. Vyberte předsedu a s prvním zájemci založte bytové družstvo. Stačí tři členové s vkladem 10.000 Kč, z nichž jeden bude předseda. K založení družstva potřebujete notáře, zaplatíte ho z vkladů. Jako stanovy můžete použít vzory z internetu, časem je změníte podle situace.
4. Když půjdete standardní cestou s bankovním úvěrem, potřebujete minimálně 10 členů. Proto inzerujte, nabízejte, prodávejte byty v projektu, abyste překročili minimální počet členů a objem úvěru, stanovený bankou. Družstvům investorů s vlastními financemi bez účasti banky stačí tři členové – ti však vaří podle jiného receptu.
5. Členy a zájemce o družstevní byty zavažte rezervační smlouvou jako u koupě bytu nebo smlouvou o přistoupení k družstvu. Vážní zájemci složí rezervační zálohu k developerovi nebo do advokátní úschovy. Doporučuji minimálně 100.000 Kč, maximálně 10 % ceny bytu.
6. Začněte vyřizovat úvěr v bance. Můj projekt financovala Česká spořitelna, družstva také umí Raiffeisenka, podle posledních zpráv i Moneta. V ostatních bankách si developerské družstvo často pletou s privatizačním viz typologie. Většina bank má úvěry na rekonstrukce domů pro společenství vlastníků (SVJ), to je však jiný typ úvěru.
7. Jakmile budete mít vyřízený úvěr a zkolaudované byty, členové zaplatí další členský vklad – podle požadavků banky 25 až 30 % ceny bytu. Do něj zahrnete již zaplacenou rezervační zálohu. Na tento vklad lze použít stavební spoření bez ručení nemovitostí – lze získat až 500.000 Kč na osobu.
8. Za vklady členů a úvěr od banky koupíte od developera balík vybraných bytů. Ostatní byty mohou být ve vlastnictví nebo zůstat neprodané viz příklad. Uzavřete nájemní smlouvy s členy, ti začnou platit nájemné a v něm splátku bance.
Pokud použijete správné suroviny, zejména odhodlaného předsedu a schopného prodejce, můžete spolu s ostatními členy bydlet šťastně až do smrti jako v mojí pohádce. Upravený recept pro líné investory si přečtete příště.
