Článek
Proč by měl investor zvolit družstevní vlastnictví?
Jak jsem popsal zde, mnohé investory trápí starosti s nájemníky, smlouvami a vymáháním nájemného. Družstvo všechny tyto činnosti dělá za něj a je za ně placené v nájmu stejně jako běžný správce nebo SVJ. Správce však investora těch největších starostí s nájemníky nezbaví.
V ČR zatím není běžné svěřit investiční byt firmě nebo realitní kanceláři, která se o všechno postará. Říkám tomu model Florida, kde si Američan koupí apartmán, stráví v něm pár týdnů a zbývající čas mu přináší pasivní příjem. Češi si raději všechno zařídí sami – koneckonců to přece umí nejlépe.
První socialistická družstva vznikla jako nástroj svépomocného řešení bytové nouze . Když se bytové krize vrátila z jiných důvodů, nabízí se použít osvědčené řešení. Stačí ho znát, vytvořit poptávku a přimět developery, aby nabídli tuto pro ně opticky složitější, protože neznámou cestu k investování do bytů.
Proč developeři nenabízejí družstevní byty?
Developer připravuje výstavbu, projektuje, řeší financování a staví pořád stejně jak je zvyklý. Rozdíl je ve způsobu prodeje bytů jako družstevních, je to tedy věc marketingu a hlavně prodejce. Slabá poptávky po krizi v roce 2008 přiměla první developery jako je FINEP k volbě této varianty. Jakmile se poptávka oživila, většina se vrátila k prodeji bytů do vlastnictví.
Důležitý je tedy prodejce a jeho schopnost vysvětlit zájemcům odlišnosti a výhody družstevního bydlení. V rámci jednoho projektu může nabízet oba druhy vlastnictví. V projektu Nad Nivami jsem nabízel stejný byt 1+kk buď za 1.099 tis. do vlastnictví nebo 330 tis. vklad do družstva a měsíční splátku 7 tis. včetně energií. Byty pro zájemce o družstevní bydlení jsme pak koupili do družstva a zbývající byty developer prodal do osobního vlastnictví.
Pro běžného prodejce je taky jednodušší prodávat nové byty do vlastnictví. U developerských projektů je to rutina, stejné smlouvy, na dny otevřených dveří přijdou desítky zájemců. Stačí tedy vyplňovat rodná čísla, řešit financování a prodávat stávající bydlení zájemců. Proto si prodejci nekomplikují život vysvětlováním principu družstva, kterému často sami nerozumí.
Výhody pro kupující jsou jasné, ale nabídka chybí
Pro kupující jsou výhody družstevního vlastnictví zásadní, mají málo možností takový byt koupit. Musíme však odlišit kupujícího, který tímto způsobem kupuje družstevní byt pro sebe od investora, který jej pronajímá. Motivace bydlícího člena starat se o byt a prostředí v domě je zřejmá a zabraňuje vzniku „domu duchů“.
Jak ukázala anketa, polovina respondentů se družstevnímu vlastnictví nebrání. Jde jim hlavně o výnos a rádi se zbaví starostí s nájemníky. Ani oni nemají příliš na výběr, protože nabídka družstevních bytů je minimální. Cílem mých článků je, aby se ptali developerů, proč nenabízí svoje byty jako družstevní.
Druhou cestou je založení družstva investorů, kteří si koupí balík bytů v jednom projektu a zorganizují si fungování domu podle sebe. Ještě lepší by byl osvícený developer, který překročí svůj stín a prodá celý dům jako družstevní.
Jak motivovat nájemníky, aby se chovali jako budoucí majitelé?
Zvídaví čtenáři mých článků si jistě položili tuto zásadní otázku. Na první pohled je nájemníkovi jedno, jestli je pronajímaný byt družstevní nebo ve vlastnictví. Tady se skrývá ta zásadní motivace, která není běžná ani využívaná.
Investor vkládá svoje peníze do bytu, aby je zhodnotil měsíčním výnosem z nájemného. Ten postupně klesal díky vysokým cenám až na dnešních 3 až 4 % ročně. Vedle toho nárůst cen bytů překonalv minulých letech všechna očekávání a hranici 10 % ročně. Mnoho investorů nechává byty prázdné, protože jim stačí navýšení hodnoty bytu.
Aby mohl fungovat modelový případ také pro investory a nájemníky, musíme spravedlivě rozdělit výnos mezi obě strany. Nájemné je jasné – investor dostává úrok ze svých peněz, který by nájemník stejně platil bance, která mu však nepůjčí. Při prodeji investor dostane celé navýšení ceny a řeší, kam peníze investuje.
Sci-fi pohádka o šťastném nájemníkovi a líném investorovi
Bude nebude bytový dům, kde bude nájemník v družstevním bytě splácet obvyklý nájem (úrok) a malou část ceny (jistiny). Jakmile splatí celou jistinu nebo se dohodnou dříve, doplatí investorovi zbytek nákupní ceny (jistiny) a část navýšení ceny. V průběhu splácení dosáhne na hypotéku nebo si byt splácí postupným mimořádnými splátkami.
Jak velké části navýšení ceny je ochoten se investor vzdát, bude otázkou nabídky a poptávky. V křišťálové kouli vidím inzerát:
Pronajmu družstevní byt za nájem 10.000 Kč (8000 Kč nájem + 2000 Kč splátka ceny) + energie 5.000 Kč. Odkup podílu za 80 % navýšení ceny nejdříve za 5 let.
Daňový časový test u převodu družstevního podílu je 5 let na rozdíl od 10 let u prodeje bytu ve vlastnictví. Investor i v pohádce zdaní to navýšení nájemného o část ceny, ale je to legální a stát o nic nepřijde. Investor tak vlastně prostřednictvím družstva nahradí banku, která nájemníkovi nechce půjčit.
Investor v této sci-fi obětuje část výnosu za to, že se zbaví starostí s pronajímáním. Stačí, když nájemníkovi zaručí budoucí odprodej za dohodnutou cenu. Sice jen jako podílu z budoucího navýšení, ale je jasné, že nájemník by v čase prodeje zaplatil za srovnatelný byt více. To zásadně změní vztah nájemníka k užívání „svého“ bytu, investorovi odpadnou starosti a problém domů duchů je vyřešen.
Osvědčené řešení pro chytré investory
Jak jsem sám zažil v projektu Nad Nivami , chudý či vypočítavý investor může vložit vklad ve výši 30% ceny bytu. (Pod)nájemník potom splácí v nájmu splátku úvěru, poskytnutého bankou družstvu. Tak získal byt můj kamarád Ondra. V roce 2010 přišel s přáním investovat půl milionu korun. Ty vložil do družstva a já jako makléř a předseda družstva jsem mu byt deset let pronajímal.
Nájemník splácel družstevní úvěr v nájemném. Ondra postupně vkládal naspořené peníze jako mimořádné splátky a na konci doplatil celý zbytek úvěru. Dnes má byt ve vlastnictví v dvojnásobné hodnotě pro svoje děti. V bytě byl dvakrát, na schůzi jednou a většinu nájemníků nikdy neviděl.
Jeho investice byla založená více na důvěře v moji osobu než na znalosti družstevnictví. Ovšem jeho cíl postupně investovat do bytu byl splněn, nájemníci byli spokojení, i když si nespláceli „svůj“ byt.
Představte si, jak by to fungovalo, kdyby nájemník žil výše popsanou pohádku. To bych o něm nevěděl ani já jako předseda družstva. Na konci by si vzal hypotéku ve výši nárůstu ceny (počítejme milion u popsané garsonky), odkoupil si družstevní podíl a převedl si byt do vlastnictví místo Ondry. V mezičase by ovšem strávil spokojená léta bydlení v bytě, který bude jednou jeho a podle toho by se choval.
Zachřestil měšec a pohádky je konec. Pokračování příště, milí investoři a nájemníci.
