Článek
Mateřská školka pro investory je bez práce
Jak je popsáno zde, líný investor by měl pochopit principy družstevního vlastnictví a zbavit se touhy po hřejivém pocitu vlastnictví. Nejjednodušší je vyzkoušet si to na vlastní kůži a místo investičního bytu ve vlastnictví si koupit svůj první družstevní podíl.
Podobně jako ve školce zaopatří děti, postará se družstvo o základní životní potřeby investora. To znamená o uložení peněz do nemovitosti tak, že není vidět v katastru, což je částečnou ochranou před zvědavými příbuznými, případně exekutorem.
Družstvo komunikuje přímo s podnájemníkem ohledně nájmu, fungování domu a společných prostor místo investora. Ten se o fungování družstva moc starat nemusí, na schůzích se nechá zastoupit zkušenějším členem.
Základní škola už vyžaduje od investorů učení
Od první třídy se investor začne učit stanovy a způsob fungování družstva. Postupně pochopí, jak vstoupit do družstva, vložit svoje peníze jako vklad, získat do nájmu konkrétní byt a jak podíl výhodně prodat. Na členských schůzích poslouchá a poznává, jak družstvo rozhoduje o fungování bytů a domu rozumnou většinou.
Pochopí, že družstvo má pravidla, podle kterých funguje a která jsou na rozdíl od spoluvlastnických práv snadněji vymahatelná. Neplatiče a narušitele pokojného soužití může družstvo vyloučit a nahradit novým členem. Vyloučený člen dostane svoje vklady snížené o dluhy z peněz, které přinese nový člen.
Se souhlasem družstva si vybere podnájemníka, který mu buď platí očekávaný výnos z vkladu. Líný investor vloží celou hodnotu bytu a inkasuje nájemné. Jedničkáři si najdou družstvo, kam stačí vložit jen třetinu ceny bytu a splácet úvěr, poskytnutý bankou družstvu. Splátky platí podnájemník a zhodnocuje investorovi byt podobně jako investorům, kteří ze splátek nájmu splácí hypotéku vyřízenou na koupi investičního bytu do vlastnictví.
V obou případech hodnota bytu narůstá v čase s rostoucími cenami. Na rozdíl od starších panelových bytů za 30 let mojí realitní praxe ceny nových bytů nikdy neklesly.
Investiční střední škola
Pokud si investor vybere investování jako svoji výdělečnou činnost, může se dopracovat až k investorské maturitě. Během studia se naučí rozpoznat rozdíly mezi družstvy, je aktivním členem, postupně získává podíly a byty ve více družstvech. V ČR je více než 8000 bytových družstev, takže může svoje portfolio rozprostřít po celé republice.
Vnímavý investor středoškolák už umí pracovat s daňovými výhodami družstevního vlastnictví. Aktuálně je časový test daně z příjmu při prodeji podílu 5 let na rozdíl od prodeje bytu ve vlastnictví, kde je test desetiletý. Po pěti letech tak může získat navýšení ceny bytu, osvobozené od daně. Samozřejmě nejprve prodá podíly v družstvech, která mu poskytují nejmenší pohodlí. Naopak si nechá byty, jejichž hodnota roste nejrychleji – zpravidla ve velkých městech.
Dokáže výhodně investovat do koupě bytů v privatizačních družstvech. Mnoho bytů totiž není vymezeno prohlášením vlastníka jako jednotky a chytrý investor si levně koupí podíl, který je jinak neprodejný. Ti nejchytřejší pak nechají v bytě bydlet původního člena jako podnájemníka, který se o byt stará jako o svůj.
Vysoká škola investorů
Jakmile investor na vlastní kůži vyzkouší fungování družstva, napadne ho založit si svoje bytové družstvo pro sebe a svoje kamarády. K tomu stačí tři členové, základní vklady řádu stokorun či tisíců a stanovy. Předsedou by měl být ve vlastním zájmu ten, kdo má nejvíc peněz či bytů a chce se o svoje investice starat sám.
Další členové pak mohou vkládat postupně další vklady a družstvo za ně může pořizovat další byty. Nejjednodušší je to samozřejmě v novém projektu a v jednom domě, ale byty mohou být i v různých lokalitách. Lze také vložit již vlastněné byty do družstva jako nepeněžitý vklad. Cílem je zjednodušit správu většího množství bytů a zbavit tak členy starostí.
Důležitým úkolem zkušeného investora je dělat osvětu družstevnictví a přivádět do svého družstva další členy – líné investory. Lidé se nejlépe učí příkladem a napodobováním, u investování to platí také. Přes více než stoletou tradici družstevnictví čeští investoři stále dávají přednost bytům ve vlastnictví. To vytváří příležitost pro ty, kteří nejsou líní se učit a mohou se díky družstvům stát línými investory.
Nejzkušenější investoři se často stanou realitními makléři, aby měli největší výběr bytů k investování. Když se spojí s developery, mohou vytvořit další pohádkově fungující družstva podobně jako já svoje první družstvo ve Zlíně. Dokonce i nájemníci z druhé strany barikády si mohou založit svoje družstvo na principu „národ sobě“. O tom zase příště.
Anketa:
